Wenn der Nießbraucher stirbt, zahlt der nudo propietario (Eigentümer ohne Nutzungsrecht, „nackter Eigentümer“) keine Plusvalía municipal (kommunale Wertzuwachssteuer auf Grundstücke) für den erlöschenden Nießbrauch: Das Volleigentum (pleno dominio) vereinigt sich wieder, ohne dass eine Übertragung stattfindet. Wird der Nießbrauch dagegen zu Lebzeiten an den nudo propietario verschenkt oder verkauft, unterliegt dieser Vorgang der Plusvalía. Zahlen muss sie bei unentgeltlicher Übertragung derjenige, der das Recht erhält, und bei einem Verkauf gegen Entgelt derjenige, der es verkauft.
Daran hat die Dirección General de Tributos in der verbindlichen Auskunft (consulta vinculante) V0765-26 erinnert. Anlass war eine Mutter, die ihrem Sohn die nuda propiedad („nacktes Eigentum“, also das Eigentum ohne Nutzungsrecht) mehrerer Immobilien übertragen hatte und ihm später auch den Nießbrauch übertragen wollte. Wer an der Costa del Sol eine Immobilie besitzt, die zwischen Eltern und Kindern aufgeteilt ist, muss wissen: Ob man abwartet oder die Übertragung vorzieht, hat klare steuerliche Folgen.
Was bedeutet es, das Volleigentum zu konsolidieren?
Das Volleigentum an einer Immobilie lässt sich in zwei Rechte aufteilen: den Nießbrauch (usufructo), der das Recht verleiht, die Immobilie zu nutzen und ihre Erträge zu beziehen, und die nuda propiedad, also das Eigentum ohne dieses Nutzungsrecht. Diese Aufteilung ist bei Erbschaften, bei Schenkungen von Eltern an Kinder und beim Verkauf der nuda propiedad mit Wohnrecht auf Lebenszeit sehr häufig.
Das Volleigentum zu konsolidieren bedeutet, dass beide Rechte wieder in der Hand einer einzigen Person liegen, in der Regel beim nudo propietario. Das kann auf verschiedene Weise geschehen, und die Plusvalía municipal behandelt nicht alle Wege gleich.
Fällt Plusvalía municipal an, wenn der Nießbraucher stirbt?
Nein. Die Steuer auf den Wertzuwachs städtischer Grundstücke erfasst nach Artikel 104 der Ley de Haciendas Locales zwei Dinge: die Übertragung des Eigentums sowie die Begründung oder Übertragung dinglicher Nutzungsrechte wie des Nießbrauchs. Der Tod des Nießbrauchers fällt unter keinen der beiden Tatbestände.
Der Código Civil (spanisches Zivilgesetzbuch) nennt in Artikel 513 den Tod des Nießbrauchers als einen Grund für das Erlöschen des Nießbrauchs. Das Recht geht auf niemanden über: Es verschwindet einfach, und die nuda propiedad erhält automatisch die Nutzung zurück, die ihr fehlte. Dasselbe gilt, wenn ein befristeter Nießbrauch abläuft. Ohne Übertragung gibt es keinen Steuertatbestand (hecho imponible), und die Gemeinde kann für diese Konsolidierung keine Plusvalía erheben.
Und wenn der Nießbrauch zu Lebzeiten verschenkt oder verkauft wird?
Hier ändert sich das Ergebnis. Überträgt der Nießbraucher sein Recht vor seinem Tod auf den nudo propietario, liegt die Übertragung eines dinglichen Nutzungsrechts vor, und diese unterliegt der Plusvalía municipal. Die Steuer entsteht nach Artikel 109 des Gesetzes am Tag des Geschäfts und nicht erst mit dem Tod.
Wer zahlt, hängt davon ab, ob ein Preis vereinbart wurde. Bei einer Schenkung ist Steuerpflichtiger, wer den Nießbrauch erhält, in der Regel der Sohn oder die Tochter. Bei einem Verkauf zahlt der Übertragende; ist der Verkäufer jedoch eine in Spanien nicht ansässige natürliche Person, tritt der Käufer als Ersatzschuldner (sustituto) auf und muss die Steuer abführen. Das ist an der Costa del Sol besonders relevant, wo viele Eigentümer im Ausland leben.
Der Verzicht auf den Nießbrauch zugunsten des nudo propietario wird steuerlich in der Regel wie eine Schenkung behandelt, sodass auch hier mit der Plusvalía zu rechnen ist. Vor der Unterzeichnung sollten Sie mit einem Steuerberater klären, wie die Gemeinde den Vorgang einordnen wird.
Übersicht: Wer zahlt in welchem Fall
| Wie das Volleigentum wieder zusammenfällt | Fällt Plusvalía municipal an? | Wer zahlt |
|---|---|---|
| Der Nießbraucher stirbt | Nein, der Nießbrauch erlischt | Niemand |
| Ein befristeter Nießbrauch läuft ab | Nein, auch das ist ein Erlöschen | Niemand |
| Schenkung des Nießbrauchs an den nudo propietario | Ja, zum Zeitpunkt der Schenkung | Wer den Nießbrauch erhält |
| Verkauf des Nießbrauchs an den nudo propietario | Ja, zum Zeitpunkt des Verkaufs | Der verkaufende Nießbraucher, oder der Käufer, wenn der Verkäufer nicht in Spanien ansässig ist |
| Verzicht auf den Nießbrauch zugunsten des nudo propietario | In der Regel ja, wie eine Schenkung | Wer den Nießbrauch erhält |
Diese Regeln gelten landesweit und werden in Málaga, Marbella, Estepona oder jeder anderen Gemeinde gleich angewandt. Von Gemeinde zu Gemeinde unterscheiden sich die Koeffizienten, der Steuersatz und die Vergünstigungen, die in der jeweiligen kommunalen Steuersatzung (ordenanza fiscal) festgelegt sind.
Wie viel zahlt man bei der Übertragung eines Nießbrauchs?
Bemessungsgrundlage ist nicht der gesamte Katasterwert (valor catastral) des Grundstücks, sondern nur der Teil, der auf den Nießbrauch entfällt. Artikel 107 des Gesetzes verweist auf die Regeln des Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP, Steuer auf Vermögensübertragungen): Ein lebenslanger Nießbrauch ist 70 % des Wertes der Sache wert, wenn der Nießbraucher jünger als 20 Jahre ist, und für jedes weitere Lebensjahr einen Prozentpunkt weniger, mit einem Mindestwert von 10 %. Praktisch ausgedrückt entspricht der Prozentsatz 89 minus dem Alter des Nießbrauchers.
Ein Beispiel zur Orientierung: eine Wohnung, deren Grundstück einen Katasterwert von 40.000 € hat, und eine nießbrauchberechtigte Mutter von 74 Jahren. Ihr Nießbrauch ist 15 % wert, also 6.000 €. Auf diesen Betrag werden der von der Gemeinde festgelegte Koeffizient nach den Jahren der Wertentstehung und der Steuersatz angewandt, der 30 % nicht überschreiten darf. Deshalb fällt der Steuerbetrag meist deutlich niedriger aus als beim Verkauf des Volleigentums.
Lässt sich nachweisen, dass das Grundstück nicht an Wert gewonnen hat oder dass der tatsächliche Gewinn niedriger ist als der mit Koeffizienten errechnete, erlaubt das Gesetz, zu beantragen, dass keine Steuer erhoben wird oder nur der tatsächliche Gewinn besteuert wird.
Was passiert mit der Plusvalía, wenn die Immobilie später verkauft wird?
Dass die Konsolidierung durch Todesfall steuerfrei bleibt, heißt nicht, dass die Plusvalía verschwindet. Verkauft der neue Volleigentümer, zahlt er die Plusvalía auf den Verkauf wie jeder andere Verkäufer. Nach Artikel 107.4 wird in Fällen der Nichtsteuerbarkeit der Zeitraum der Wertentstehung ab der vorherigen Entstehung der Steuer gezählt, in der Praxis meist ab dem Erwerb der nuda propiedad. Bei einem Höchstwert von 20 Jahren beginnt die Uhr mit dem Todesfall nicht von vorn.
Neben der Plusvalía fallen bei diesen Vorgängen weitere Steuern an, die gesondert berechnet werden: in Andalusien die Erbschaft- und Schenkungsteuer (Sucesiones y Donaciones) für den Empfänger sowie die Einkommensteuer (IRPF) oder die Steuer für Nichtansässige für den Verkäufer, wenn er mit Gewinn verkauft.
Was Sie vor der Unterzeichnung tun sollten
- Prüfen Sie, wie das Volleigentum aufgeteilt wurde und an welchem Datum: Dieses Datum bestimmt den Zeitraum der Wertentstehung beim nächsten Verkauf.
- Vergleichen Sie vor einer Schenkung oder einem Verkauf des Nießbrauchs zu Lebzeiten die Steuerkosten eines sofortigen Vorgehens mit denen eines Abwartens bis zum natürlichen Erlöschen.
- Wohnt der Verkäufer des Nießbrauchs nicht in Spanien, sollte der Käufer einplanen, dass er die Plusvalía abführen muss.
- Prüfen Sie die ordenanza fiscal der Gemeinde, in der die Immobilie liegt: Koeffizienten, Steuersatz und Vergünstigungen unterscheiden sich von Gemeinde zu Gemeinde.
Wenn Sie den Verkauf einer Immobilie mit Nießbrauch oder nuda propiedad an der Costa del Sol planen, unterstützt Sie EVS PROPERTY GROUP bei der Bewertung und koordiniert den Vorgang mit Ihrem Steuerberater.
Häufig gestellte Fragen
Zahlt der nudo propietario Plusvalía, wenn der Nießbraucher stirbt?
Nein. Der Tod des Nießbrauchers lässt den Nießbrauch erlöschen, ohne ihn zu übertragen. Es gibt also keinen Steuertatbestand, und die Gemeinde kann für diese Konsolidierung keine Plusvalía erheben.
Wer zahlt die Plusvalía, wenn eine Mutter ihrem Sohn den Nießbrauch schenkt?
Der Sohn, denn bei unentgeltlichen Übertragungen zahlt, wer das Recht erhält. Die Steuer entsteht am Tag der Schenkung.
Wie wird der Wert des Nießbrauchs für die Plusvalía berechnet?
Nach den Regeln des Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales: Bei einem lebenslangen Nießbrauch gilt 89 minus dem Alter des Nießbrauchers als Prozentsatz, mit einem Höchstwert von 70 % und einem Mindestwert von 10 % des Katasterwerts des Grundstücks.
Ab wann werden die Jahre beim Verkauf nach der Konsolidierung gezählt?
Wenn die Konsolidierung durch Todesfall erfolgte und nicht besteuert wurde, werden sie ab der vorherigen Entstehung der Steuer gezählt, normalerweise ab dem Erwerb der nuda propiedad, mit einem Höchstwert von 20 Jahren.
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