Hvem betaler for feil og skader i en utleieleilighet: huseier eller leietaker, fra sak til sak

Hvem betaler for feil i en utleieleilighet? Som hovedregel dekker eieren de reparasjonene som er nødvendige for at boligen forblir beboelig, mens leietakeren dekker småreparasjonene som følger av daglig bruk, samt skader han selv eller de han bor sammen med forårsaker. Det som avgjør hvert enkelt tilfelle, er hva som er årsaken til feilen, ikke hvilken del som har gått i stykker.

Før eller siden dukker spørsmålet opp i enhver utleie: en rulleskodde som ikke går opp, en lekkasje under vasken, en varmtvannsbereder som slutter å varme. For deg som kjøper for å leie ut på Costa del Sol, der medianprisen på boliger til salgs er 650 000 euro ifølge vår månedlige prisrapport, sparer du deg for diskusjoner med leietakeren og beskytter investeringen ved å ha dette klart.

Hva sier loven om reparasjoner i en utleieleilighet?

Den sentrale bestemmelsen er artikkel 21 i Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, den spanske husleieloven). Den pålegger utleieren å gjøre alle reparasjoner som er nødvendige for å holde boligen i beboelig stand, uten å kunne øke leien på grunn av det, med mindre forfallet skyldes leietakeren.

Samme artikkel legger de små reparasjonene som kreves på grunn av slitasje ved vanlig bruk, på leietakeren. Og Código Civil (den spanske borgerlige loven) legger i artikkel 1.563 og 1.564 til at leietakeren er ansvarlig for skader, med mindre han kan bevise at de ikke var hans skyld, også skader forårsaket av dem han bor sammen med.

Hva er en småreparasjon, og hva er en nødvendig reparasjon?

Loven oppgir ingen beløp. Det finnes ingen regel om at leietakeren betaler alt som koster mindre enn et bestemt beløp: det som teller, er arten av reparasjonen. Disse tre gruppene hjelper deg å plassere hver enkelt feil:

• Småreparasjon, på leietakerens regning: mindre justeringer og utskiftinger ved daglig bruk, som å bytte stroppen på en rulleskodde, en dryppende pakning eller en lyspære.
• Nødvendig reparasjon, på eierens regning: den som gjenoppretter noe grunnleggende i boligen eller utbedrer forfall over tid, som et korrodert rør, en elektrisk installasjon som svikter eller en varmtvannsbereder som er ved slutten av levetiden.
• Skade forårsaket av leietakeren, på hans regning: enhver feil som skyldes feil bruk, et slag eller uaktsomhet, selv om delen er stor eller dyr.

Derfor kan to feil på samme element ende opp i hver sin lomme. En toalettcisterne som lekker fordi flottøren må justeres, hører til hverdagen. Den samme cisternen med deler som har slått sprekker over årene, er vedlikehold av boligen og er eierens ansvar.

Hvem betaler for feil på vaskemaskinen, rulleskodden eller rørene?

Tabellen oppsummerer hvordan kostnaden for de vanligste feilene som regel fordeles. Den er veiledende: ved tvil er det årsaken til problemet og muligheten til å dokumentere den som avgjør.

Hva skjer hvis feilen haster?

Når feilen ikke kan vente, for eksempel en lekkasje som begynner å gjennomtrenge taket hos naboen under eller en ødelagt lås som gjør at boligen ikke kan låses, kan leietakeren bestille reparasjonen uten eierens tillatelse. Han må imidlertid varsle eieren på forhånd, og kan deretter straks kreve tilbake det han har betalt.

Utenom hastesaker må leietakeren si fra til eieren så snart han oppdager problemet, og gjøre det mulig for eieren eller en tekniker eieren stoler på, å se på boligen. Hvis han ikke varsler, og en liten lekkasje ender som en større skade, kan han bli ansvarlig for forverringen.

Og hvis eieren ikke utfører reparasjonen?

Det avhenger av kontraktsdatoen. For kontrakter inngått fra og med 8. oktober 2026 tilføyer Real Decreto-ley 29/2026 en ny prosedyre i artikkel 21 i LAU: Hvis en mangel påvirker boligens beboelighet, sikkerhet eller hygiene, eller en annen nødvendig reparasjon trengs, kan leietakeren be om den skriftlig, med et rimelig pristilbud. Eieren har da femten kalenderdager på seg til å godta tilbudet, foreslå en annen reparasjon eller utføre den selv.

Hvis han ikke svarer innen fristen eller nekter uten grunn, kan leietakeren bestille arbeidet og trekke kostnaden fra de neste leiebetalingene, forutsatt at beløpet er rimelig og dokumentert. Den praktiske konsekvensen for eieren er at han alltid bør svare skriftlig og i tide. Dekretet gjelder allerede, men må fortsatt valideres av Diputación Permanente del Congreso (den faste komiteen i Kongressen).

I eldre kontrakter må ikke leietakeren slutte å betale leie eller trekke fra reparasjonen på egen hånd: manglende betaling er grunn for utkastelse, og at utleieren ikke har reparert, er vanligvis ikke nok til å rettferdiggjøre det. Under enhver kontrakt kan han reklamere skriftlig, for eksempel med et burofax (en skriftlig melding med bevis for innhold og mottak), kreve reparasjonen gjennomført i retten eller, hvis eieren fortsatt ikke utfører den, heve kontrakten, slik artikkel 27 i LAU åpner for.

Omvendt gjelder at hvis en reparasjon ikke kan vente til kontrakten utløper, må leietakeren tåle den selv om den er til sjenanse. Varer arbeidet mer enn 20 dager, reduseres leien i forhold til den delen av boligen han ikke kan bruke.

Kan kontrakten pålegge leietakeren alle reparasjoner?

Ved utleie av fast bolig kan den ikke det. Artikkel 6 i LAU erklærer ugyldige de klausulene som stiller leietakeren dårligere enn loven, med mindre loven uttrykkelig tillater det, og plikten til å vedlikeholde boligen er ikke en av disse unntakene. En klausul som «alle feil og skader dekkes av leietakeren» har ingen virkning, selv om leietakeren har signert den.

Det som derimot er nyttig, er at kontrakten presiserer det loven lar stå åpent: hvilket utstyr boligen omfatter, på hvilken måte feil meldes, og innen hvilken frist de håndteres.

Endrer reglene seg ved sesongleie eller feriesutleie?

Ja, og på Costa del Sol er det en viktig forskjell. Sesongleieavtaler (alquiler de temporada) inngått fra og med 8. oktober 2026, som leie i noen måneder på grunn av studier eller arbeid, er leieforhold for midlertidig bolig: Kontrakten må angi en reell årsak til oppholdet, og mangler den, behandles leien som fast bolig, med alle de tilhørende rettighetene.

I disse kontraktene har eieren i alle tilfeller ansvaret for vedlikeholdet av boligen, og også for småreparasjonene ved vanlig bruk. Hvis leietakeren varsler om en feil og eieren ikke svarer innen fem virkedager, kan leietakeren reparere den og straks kreve beløpet av eieren, eller, etter å ha dokumentert det, trekke det fra neste måneds leie.

Sesongleiekontrakter inngått før 8. oktober beholder sin tidligere ordning til den avtalte perioden er over: De reguleres først og fremst av det partene har avtalt, så fordelingen av feil og skader kan tilpasses i kontrakten, selv om domstolene kan behandle leien som fast bolig hvis leietakeren bor der permanent. Hvis de fornyes, går de over til de nye reglene.

Feriesutleie faller utenfor LAU. Boliger til turistformål har sitt eget regelverk i Andalucía, og skader forårsaket av en gjest håndteres gjennom depositumet, forsikringen og bookingplattformens vilkår.

Hvordan unngå konflikter om feil og skader hvis du leier ut boligen din?

De fleste tvister om feil og skader løses med bevis, ikke meninger. Den som kjøper for å leie ut i Málaga, Marbella eller Estepona, kan spare seg for mange problemer med noen få rutiner:

• Signere en inventarliste med daterte bilder av boligens tilstand og av hver enkelt hvitevare når nøklene overleveres.
• Ta vare på fakturaene og kjøpsdatoen for utstyret: alderen er det beste argumentet når noe slutter å fungere.
• Be teknikeren skrive ned årsaken til feilen, ikke bare beløpet for reparasjonen.
• Gå gjennom hjemforsikringen: mange forsikringer for eiere dekker vannskader og erstatningsansvar, og noen inkluderer reparasjon av hvitevarer.
• Ta hensyn til klimaet: nær havet sliter fuktighet og salt raskere på utendørsenheter til klimaanlegg, beslag og rulleskodder, og jevnlig vedlikehold er billigere enn utskifting.

Hva skjer med depositumet når leiekontrakten er over?

Når leieforholdet er over, kan eieren trekke kostnaden for skader leietakeren har forårsaket fra depositumet (fianza), men ikke normal slitasje ved bruk, som en noe mattere maling eller de naturlige merkene på gulvet. Depositumet skal tilbakebetales innen en måned etter at nøklene er levert; forsinkes det, påløper det lovbestemt rente på det utestående beløpet.

I kontrakter inngått fra og med 8. oktober 2026 skal partene dessuten skriftlig fastslå boligens tilstand når nøklene leveres tilbake, i et avslutningsdokument for leieforholdet som begge signerer. Hvis det ikke signeres eller ikke angir noen skader, presumeres det, med mindre det motsatte bevises, at boligen ble overlevert i god stand, og det blir mye vanskeligere for eieren å trekke skader fra depositumet. Derfor bør du gå gjennom boligen sammen med leietakeren på overleveringsdagen og notere enhver skade i dokumentet.

Hva bør du huske hvis du leier ut på Costa del Sol?

Grunnregelen er enkel: eieren holder boligen beboelig, og leietakeren tar vare på det han bruker og svarer for det han ødelegger. I gråsonen mellom de to veier en god inventarliste, fakturaer og en teknisk rapport tyngre enn enhver klausul.

I EVS PROPERTY GROUP følger vi opp dem som kjøper for å leie ut i Fuengirola, Mijas og resten av Costa del Sol: Vi hjelper deg med å velge en bolig med installasjoner i god stand og med å beregne en realistisk avkastning, der vedlikehold er med i regnestykket.

Denne artikkelen er kun ment som informasjon og erstatter ikke rådgivning fra en advokat om din konkrete kontrakt.

Ofte stilte spørsmål