Hvem betaler for nedbrud i en udlejningsbolig: udlejer eller lejer, sag for sag

Hvem betaler for nedbrud i en udlejningsbolig? Som hovedregel afholder udlejeren de reparationer, der er nødvendige for, at boligen forbliver beboelig, mens lejeren betaler de små reparationer, som den daglige brug medfører, samt skader, som lejeren selv eller de, der bor sammen med lejeren, forvolder. Det afgørende i hver enkelt sag er nedbruddets årsag, ikke hvilken del der er gået i stykker.

Før eller siden dukker spørgsmålet op i enhver udlejning: en rulleskodde, der ikke vil op, en utæthed under køkkenvasken, en varmtvandsbeholder, der holder op med at varme. For dig, der køber for at udleje på Costa del Sol, hvor medianprisen på udbudte boliger er 650.000 euro ifølge vores månedlige prisrapport, er det vigtigt at have det klart, så du undgår diskussioner med lejeren og beskytter din investering.

Hvad siger loven om reparationer i en udlejningsbolig?

Den centrale bestemmelse er artikel 21 i Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, den spanske lov om leje af byboliger). Den forpligter udlejeren til at foretage alle de reparationer, der er nødvendige for at holde boligen i beboelig stand, uden at kunne hæve huslejen som følge heraf, medmindre forringelsen skyldes lejeren.

Samme artikel pålægger lejeren de små reparationer, som slid fra almindelig brug kræver. Og Código Civil (den spanske civillov) tilføjer i artikel 1.563 og 1.564, at lejeren hæfter for forringelser, medmindre lejeren kan bevise, at de ikke skyldtes lejerens egen skyld, herunder dem, som personer i husstanden forårsager.

Hvad er en lille reparation, og hvad er en nødvendig reparation?

Loven nævner ingen beløb. Der findes ingen regel om, at lejeren betaler alt, hvad der koster under et bestemt beløb: det, der tæller, er reparationens karakter. Disse tre grupper hjælper med at placere hvert nedbrud:

• Lille reparation, for lejerens regning: mindre justeringer og reservedele i den daglige brug, som at skifte remmen på en rulleskodde, en dryppende pakning eller en pære.
• Nødvendig reparation, for udlejerens regning: den, der giver boligen noget grundlæggende tilbage eller afhjælper en forringelse som følge af tidens gang, f.eks. et korroderet rør, en defekt elinstallation eller en varmtvandsbeholder, der er nået til slutningen af sin levetid.
• Skade forvoldt af lejeren, for lejerens regning: ethvert nedbrud, der skyldes forkert brug, et slag eller uforsigtighed, selv om delen er stor eller dyr.

Derfor kan to nedbrud på samme element ende med at ramme forskellige pengepunge. En cisterne, der taber vand, fordi flyderen skal justeres, hører til hverdagen; den samme cisterne med dele, der er revnet af alder, er vedligeholdelse af boligen og påhviler ejeren.

Hvem betaler for nedbrud på vaskemaskinen, rulleskodderne eller rørene?

Tabellen opsummerer, hvordan udgiften til de mest almindelige nedbrud normalt fordeles. Den er vejledende: i tvivlstilfælde er det problemets årsag og muligheden for at dokumentere den, der afgør sagen.

Hvad sker der, hvis nedbruddet er akut?

Når nedbruddet ikke tåler udsættelse, som en lækage, der begynder at trænge ind hos naboen nedenunder, eller en ødelagt lås, der gør det umuligt at låse boligen, kan lejeren bestille reparationen uden udlejerens tilladelse. Lejeren skal dog underrette udlejeren på forhånd og kan derefter straks kræve det udlagte beløb betalt.

Uden for akutte tilfælde skal lejeren give udlejeren besked, så snart problemet opdages, og give udlejeren eller en tekniker, som udlejeren har tillid til, adgang til at undersøge boligen. Hvis lejeren ikke giver besked, og en lille lækage ender som en større skade, kan lejeren komme til at hæfte for den forværring.

Hvad nu hvis udlejeren ikke udfører reparationen?

Det afhænger af kontraktens dato. For kontrakter indgået fra og med den 8. oktober 2026 tilføjer Real Decreto-ley 29/2026 en ny procedure til artikel 21 i LAU: Hvis en mangel påvirker boligens beboelighed, sikkerhed eller sundhedsmæssige forhold, eller der er behov for en anden nødvendig reparation, kan lejeren kræve den skriftligt med et rimeligt overslag. Udlejeren har så femten kalenderdage til at acceptere overslaget, foreslå en anden reparation eller udføre den selv.

Hvis udlejeren ikke svarer inden for fristen eller afviser uden grund, kan lejeren bestille arbejdet og trække udgiften fra de følgende lejebetalinger, forudsat at beløbet er rimeligt og dokumenteret. For udlejeren er den praktiske konsekvens altid at svare skriftligt og i tide. Dekretet gælder allerede, men skal stadig bekræftes af Diputación Permanente del Congreso.

I tidligere kontrakter må lejeren hverken holde op med at betale husleje eller selv trække reparationen fra: manglende betaling er grundlag for udsættelse af lejeren (desahucio), og at udlejeren ikke har repareret, retfærdiggør det som regel ikke. I enhver kontrakt kan lejeren gøre indsigelse skriftligt, f.eks. med et burofax (anbefalet, dokumenteret brev via det spanske postvæsen), kræve reparationen gennem domstolene eller, hvis udlejeren stadig ikke udfører den, ophæve kontrakten, som artikel 27 i LAU foreskriver.

Omvendt gælder det, at hvis en reparation ikke kan vente til kontraktens udløb, skal lejeren tillade den, selv om den er generende. Varer arbejdet mere end 20 dage, nedsættes huslejen i forhold til den del af boligen, der ikke kan bruges.

Kan kontrakten pålægge lejeren alle reparationer?

I en udlejning af fast bolig kan den ikke. Artikel 6 i LAU erklærer klausuler for ugyldige, hvis de stiller lejeren dårligere, end loven foreskriver, medmindre loven udtrykkeligt tillader det, og pligten til at vedligeholde boligen er ikke en af disse undtagelser. En klausul som «alle nedbrud afholdes af lejeren» har ingen virkning, selv om lejeren har underskrevet den.

Det, der derimod er nyttigt, er, at kontrakten præciserer det, loven lader åbent: hvilket udstyr boligen omfatter, hvilken vej nedbrud meldes, og inden for hvilken frist de behandles.

Ændrer reglerne sig ved sæsonudlejning eller ferieudlejning?

Ja, og på Costa del Sol er det en væsentlig forskel. Sæsonudlejninger indgået fra og med den 8. oktober 2026, som dem på nogle få måneder på grund af studier eller arbejde, er midlertidige boliglejemål: Kontrakten skal angive en reel årsag til flytningen, og mangler den, behandles lejemålet som en fast bolig med alle dens beskyttelsesregler.

I disse kontrakter afholder udlejeren under alle omstændigheder vedligeholdelsen af boligen og også de små reparationer ved almindelig brug. Hvis lejeren underretter udlejeren om et nedbrud, og udlejeren ikke svarer inden for fem hverdage, kan lejeren selv få det repareret og straks kræve beløbet betalt eller, efter at have dokumenteret det, trække det fra den næste måneds husleje.

Sæsonkontrakter indgået før den 8. oktober beholder deres tidligere regler, indtil den aftalte periode udløber: de styres først og fremmest af det, parterne har aftalt, så fordelingen af nedbrud kan fastlægges i kontrakten, selv om domstolene kan behandle lejemålet som fast bolig, hvis lejeren bor der permanent. Hvis de forlænges, overgår de til de nye regler.

Ferieudlejning falder uden for LAU. Boliger til turistformål har deres egen regulering i Andalusien, og skader forvoldt af en gæst afgøres via depositum, forsikring og bookingplatformens vilkår.

Hvordan undgår du konflikter om nedbrud, hvis du udlejer din bolig?

De fleste tvister om nedbrud afgøres med beviser, ikke meninger. Hvis du køber for at udleje i Málaga, Marbella eller Estepona, kan du spare dig for mange problemer med nogle få rutiner:

• Underskriv en inventarliste med daterede fotos af boligens og hvert apparats tilstand, når nøglerne afleveres.
• Gem fakturaerne og købsdatoen for udstyret: alderen er det bedste argument, når noget holder op med at virke.
• Bed teknikeren skriftligt angive årsagen til nedbruddet, ikke kun reparationsbeløbet.
• Gennemgå husforsikringen: mange policer til udlejere dækker vandskader og erstatningsansvar, og nogle omfatter reparation af hvidevarer.
• Tag højde for klimaet: tæt på havet slider fugt og salt i luften hurtigere på udendørs airconditionenheder, beslag og rulleskodder, og periodisk vedligeholdelse er billigere end en udskiftning.

Hvad sker der med depositummet, når lejekontrakten ophører?

Ved lejemålets udløb kan udlejeren trække udgiften til skader forvoldt af lejeren fra depositummet (fianza), men ikke det normale slid ved brug, som en lidt mere falmet maling eller de naturlige mærker på gulvet. Depositummet skal tilbagebetales inden for en måned efter nøgleafleveringen; ved forsinkelse påløber der lovbestemt rente af det udestående beløb.

I kontrakter indgået fra og med den 8. oktober 2026 skal parterne desuden skriftligt fastholde boligens tilstand ved nøgleafleveringen i et dokument om lejemålets afslutning, der er underskrevet af begge. Hvis det ikke underskrives eller ikke angiver nogen mangler, formodes det, medmindre der føres modbevis, at boligen blev afleveret i god stand, og udlejeren får meget sværere ved at trække skader fra depositummet. Derfor bør du gennemgå boligen sammen med lejeren på afleveringsdagen og notere enhver skade i det dokument.

Hvad er værd at huske, hvis du udlejer på Costa del Sol?

Hovedreglen er enkel: udlejeren holder boligen beboelig, og lejeren passer på det, lejeren bruger, og hæfter for det, lejeren ødelægger. I gråzonen mellem de to vejer en god inventarliste, fakturaerne og en teknisk rapport tungere end nogen klausul.

Hos EVS PROPERTY GROUP står vi ved siden af dem, der køber for at udleje i Fuengirola, Mijas og resten af Costa del Sol: vi hjælper dig med at vælge en bolig med installationer i god stand og med at beregne et realistisk afkast, hvor vedligeholdelsen er regnet med.

Denne artikel er af informativ karakter og erstatter ikke rådgivning fra en advokat om din konkrete kontrakt.

Ofte stillede spørgsmål

Hvem betaler, hvis vaskemaskinen i en udlejningsbolig går i stykker?

Hvis vaskemaskinen fulgte med boligen og går i stykker på grund af alder eller normalt slid, påhviler reparationen eller udskiftningen udlejeren. Hvis nedbruddet skyldes forkert brug, betaler lejeren, ligesom hvis vaskemaskinen er lejerens egen.

Findes der et beløb, hvorfra udlejeren betaler?

Nej. Loven fastsætter intet beløb. Det, der afgør, hvem der betaler, er, om der er tale om en lille reparation som følge af daglig brug, en reparation, der er nødvendig for, at boligen forbliver beboelig, eller en skade forvoldt af lejeren.

Kan lejeren reparere et nedbrud og trække det fra huslejen?

I kontrakter indgået fra og med den 8. oktober 2026 ja, forudsat at lejeren først kræver reparationen skriftligt med et rimeligt overslag, og udlejeren ikke svarer inden for femten kalenderdage eller afviser uden grund. I tidligere kontrakter kan lejeren kun lægge penge ud ved akutte reparationer, efter først at have underrettet udlejeren, og derefter kræve beløbet betalt; at trække det fra huslejen på egen hånd er risikabelt, fordi udlejeren kunne behandle det som manglende betaling.

Hvem betaler for et nedbrud på bygningens fælles rør?

Comunidad de propietarios (ejerforeningen), fordi de er et fællesareal, ligesom det fælles faldrør eller facaden. Hvis lækagen har beskadiget boligens indre, skal ejeren anmelde det til ejerforeningen og i givet fald til sin husforsikring.