Кто платит за поломки в арендной квартире: арендодатель или арендатор — разбор по случаям

Кто платит за поломки в арендной квартире? Как правило, собственник берёт на себя ремонт, необходимый для того, чтобы жильё оставалось пригодным для проживания, а арендатор — мелкий ремонт, вызванный ежедневным пользованием, и ущерб, причинённый им самим или теми, кто живёт вместе с ним. В каждом случае решает происхождение поломки, а не то, какая деталь вышла из строя.

Рано или поздно этот вопрос возникает при любой аренде: рольставни не поднимаются, под раковиной течёт, водонагреватель перестал греть. Тем, кто покупает недвижимость для сдачи в аренду на Коста-дель-Соль, где медианная цена предложения составляет 650 000 евро по данным нашего ежемесячного отчёта о ценах, чёткое понимание этих правил помогает избежать споров с арендатором и защищает инвестицию.

Что говорит закон о ремонте в арендной квартире?

Ключевая норма — статья 21 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, Закон о городской аренде). Она обязывает арендодателя выполнять все ремонтные работы, необходимые для поддержания жилья в пригодном для проживания состоянии, без права повышать из-за этого арендную плату, кроме случаев, когда повреждение вызвано арендатором.

Та же статья возлагает на арендатора мелкий ремонт, вызванный износом при обычном пользовании. А Código Civil (Гражданский кодекс) в статьях 1.563 и 1.564 добавляет, что арендатор отвечает за повреждения, если не докажет, что они возникли не по его вине, в том числе за те, что причинили проживающие вместе с ним.

Что такое мелкий ремонт и что такое необходимый ремонт?

Закон не называет сумм. Правила, по которому арендатор оплачивает всё, что стоит меньше определённой суммы, не существует: значение имеет характер ремонта. Эти три группы помогают определить, к кому относится та или иная поломка:

• Мелкий ремонт — за счёт арендатора: небольшая регулировка и замена деталей при ежедневном использовании, например замена ленты рольставни, прокладки в подтекающем кране или лампочки.
• Необходимый ремонт — за счёт собственника: тот, что возвращает жилью что-то базовое или устраняет повреждение, возникшее со временем, например проржавевшая труба, неисправная электропроводка или водонагреватель, выработавший свой ресурс.
• Ущерб, причинённый арендатором, — за его счёт: любая поломка, вызванная неправильным использованием, ударом или небрежностью, даже если деталь крупная или дорогая.

Поэтому две поломки одного и того же элемента могут обойтись разным людям. Бачок унитаза, который протекает, потому что нужно отрегулировать поплавок, — это повседневный вопрос; тот же бачок с деталями, потрескавшимися от времени, — это поддержание жилья в порядке, и платить должен владелец.

Кто платит за поломку стиральной машины, рольставней или труб?

В таблице показано, как обычно распределяются расходы на самые частые поломки. Она ориентировочная: в сомнительных случаях решают причина проблемы и возможность её доказать.

Что делать, если поломка срочная?

Когда поломка не терпит отлагательств, например протечка, которая начинает заливать соседей снизу, или сломанный замок, из-за которого нельзя запереть жильё, арендатор может заказать ремонт без разрешения собственника. При этом он обязан предварительно сообщить ему об этом, а затем вправе сразу потребовать возмещения уплаченного.

В остальных случаях арендатор должен уведомить собственника, как только обнаружит проблему, и обеспечить возможность осмотра жилья им самим или доверенным мастером. Если арендатор не сообщит и небольшая протечка превратится в более серьёзный ущерб, ему, возможно, придётся отвечать за это ухудшение.

А если собственник не делает ремонт?

Это зависит от даты договора. Для договоров, подписанных начиная с 8 октября 2026 года, Real Decreto-ley 29/2026 (Королевский указ-закон 29/2026) добавляет к статье 21 LAU новую процедуру: если неисправность влияет на пригодность жилья для проживания, на его безопасность или санитарное состояние либо требуется иной необходимый ремонт, арендатор может письменно запросить его, приложив разумную смету. У собственника есть пятнадцать календарных дней, чтобы принять смету, предложить другой ремонт или выполнить его самому.

Если он не ответит в этот срок или без причины откажется, арендатор может заказать работы и вычесть их стоимость из последующих арендных платежей при условии, что сумма разумна и подтверждена документально. Практический вывод для собственника: всегда отвечать письменно и вовремя. Указ-закон уже применяется, но его ещё должна утвердить Diputación Permanente del Congreso (Постоянная депутация Конгресса).

По более ранним договорам арендатор не должен прекращать платить арендную плату и самостоятельно вычитать расходы на ремонт: неуплата является основанием для выселения (desahucio), а то, что арендодатель не сделал ремонт, обычно её не оправдывает. По любому договору он может направить письменную претензию, например через burofax (заказное письмо с заверением содержания и вручения), потребовать ремонта через суд или, если собственник по-прежнему ничего не делает, расторгнуть договор, как предусмотрено статьёй 27 LAU.

И наоборот, если ремонт нельзя отложить до окончания договора, арендатор обязан его допустить, даже если это доставляет неудобства. Если работы длятся более 20 дней, арендная плата уменьшается пропорционально той части жилья, которой нельзя пользоваться.

Может ли договор возложить весь ремонт на арендатора?

При аренде постоянного жилья — нет. Статья 6 LAU объявляет недействительными условия, ухудшающие для арендатора положение, установленное законом, если закон прямо этого не разрешает, а обязанность поддерживать жильё в порядке к таким исключениям не относится. Условие вроде «все поломки оплачивает арендатор» силы не имеет, даже если арендатор его подписал.

Полезно другое: чтобы договор уточнял то, что закон оставляет открытым, а именно какое оборудование входит в жильё, каким способом сообщают о поломках и в какой срок их устраняют.

Меняются ли правила при сезонной или отпускной аренде?

Да, и на Коста-дель-Соль это существенное различие. Договоры сезонной аренды, подписанные начиная с 8 октября 2026 года, например на несколько месяцев для учёбы или работы, являются договорами временной аренды жилья: в договоре должна быть указана реальная причина переезда, а если её нет, аренда считается арендой постоянного жилья со всеми её гарантиями.

По таким договорам собственник в любом случае отвечает за поддержание жилья в порядке, а также за мелкий ремонт при обычном пользовании. Если арендатор сообщит ему о поломке, а собственник не ответит в течение пяти рабочих дней, арендатор может отремонтировать её и сразу потребовать возмещения суммы либо, подтвердив расходы, вычесть её из арендной платы следующего месяца.

Договоры сезонной аренды, подписанные до 8 октября, сохраняют прежний режим до конца оговорённого срока: они регулируются прежде всего тем, о чём договорились стороны, так что распределение расходов на поломки можно закрепить в договоре, хотя, если арендатор живёт там постоянно, суды могут приравнять аренду к аренде постоянного жилья. При продлении они переходят под действие новых правил.

Отпускная аренда не регулируется LAU. У туристического жилья в Андалусии собственные нормы, а повреждения, причинённые гостем, решаются за счёт депозита, страховки и условий платформы бронирования.

Как избежать споров из-за поломок, если вы сдаёте своё жильё?

Большинство споров о поломках решается доказательствами, а не мнениями. Тем, кто покупает недвижимость для сдачи в аренду в Малаге, Марбелье или Эстепоне, несколько простых привычек помогут избежать многих проблем:

• При передаче ключей подписывать опись с датированными фотографиями состояния жилья и каждого электроприбора.
• Хранить счета и даты покупки оборудования: возраст техники — лучший аргумент, когда что-то перестаёт работать.
• Просить мастера письменно указать причину поломки, а не только стоимость ремонта.
• Проверить страховку жилья: многие полисы для собственников покрывают ущерб от воды и гражданскую ответственность, а некоторые включают ремонт бытовой техники.
• Учитывать климат: вблизи моря влажность и морская соль быстрее изнашивают наружные блоки кондиционеров, фурнитуру и рольставни, а регулярное обслуживание обходится дешевле замены.

Что происходит с залогом (fianza) по окончании договора аренды?

По окончании аренды собственник может удержать из залога стоимость ущерба, причинённого арендатором, но не нормальный износ от пользования, например слегка поблёкшую краску или естественные следы на полу. Залог должен быть возвращён в течение одного месяца с момента передачи ключей; при задержке на непогашенную сумму начисляются законные проценты (interés legal).

Кроме того, по договорам, подписанным начиная с 8 октября 2026 года, при возврате ключей стороны должны письменно зафиксировать состояние жилья в документе об окончании аренды, подписанном обеими сторонами. Если он не подписан или в нём не указаны никакие повреждения, то, пока не доказано обратное, предполагается, что жильё было передано в хорошем состоянии, и собственнику будет гораздо труднее удержать из залога стоимость ущерба. Поэтому стоит осмотреть жильё вместе с арендатором в день передачи и записать в этот документ любые повреждения.

Что стоит запомнить, если вы сдаёте жильё на Коста-дель-Соль?

Основное правило простое: собственник поддерживает жильё пригодным для проживания, а арендатор бережёт то, чем пользуется, и отвечает за то, что сломал. В серой зоне между ними хорошая опись, счета и технический отчёт весят больше любого условия договора.

В EVS PROPERTY GROUP мы сопровождаем тех, кто покупает недвижимость для сдачи в аренду в Фуэнхироле, Михасе и на всей Коста-дель-Соль: помогаем выбрать жильё с инженерными системами в хорошем состоянии и рассчитать реалистичную доходность с учётом расходов на обслуживание.

Эта статья носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста по вашему конкретному договору.

Часто задаваемые вопросы