Vem betalar haverier i en hyreslägenhet: hyresvärd eller hyresgäst, fall för fall

Vem betalar haverier i en hyreslägenhet? Som huvudregel står ägaren för de reparationer som krävs för att bostaden ska förbli beboelig, medan hyresgästen står för de små reparationer som det dagliga användandet ger upphov till och för skador som han eller hon själv, eller de som bor med honom eller henne, orsakar. Det som avgör varje enskilt fall är haveriets orsak, inte vilken del som gått sönder.

Förr eller senare dyker frågan upp i alla hyresförhållanden: en rullluckа som inte går upp, ett läckage under diskbänken, en varmvattenberedare som slutar värma. För den som köper för att hyra ut på Costa del Sol, där medianpriset på utbudet är 650 000 euro enligt vår månatliga prisrapport, är det viktigt att ha detta klart för sig för att undvika diskussioner med hyresgästen och skydda investeringen.

Vad säger lagen om reparationer i en hyreslägenhet?

Den centrala bestämmelsen är artikel 21 i Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, den spanska hyreslagen). Den förpliktar hyresvärden att utföra alla reparationer som krävs för att hålla bostaden i beboeligt skick, utan att kunna höja hyran för det, utom när försämringen beror på hyresgästen.

Samma artikel lägger på hyresgästen de små reparationer som det vanliga slitaget kräver. Och Código Civil (den spanska civillagen) lägger i artiklarna 1.563 och 1.564 till att hyresgästen ansvarar för skador om han eller hon inte kan visa att de inte berodde på honom eller henne, inklusive sådana som orsakas av dem som bor tillsammans med hyresgästen.

Vad är en liten reparation och vad är en nödvändig reparation?

Lagen anger inga belopp. Det finns ingen regel som säger att hyresgästen betalar allt som kostar under ett visst belopp: det som räknas är åtgärdens karaktär. Dessa tre grupper hjälper dig att placera varje haveri:

• Liten reparation, på hyresgästens bekostnad: mindre justeringar och reservdelar vid dagligt bruk, som att byta band på en rullluckа, en packning som droppar eller en glödlampa.
• Nödvändig reparation, på ägarens bekostnad: den som återställer något grundläggande i bostaden eller åtgärdar en försämring som beror på tidens gång, som ett korroderat rör, en elinstallation som krånglar eller en varmvattenberedare som nått slutet av sin livslängd.
• Skada orsakad av hyresgästen, på hyresgästens bekostnad: varje haveri som beror på felaktig användning, ett slag eller vårdslöshet, även om delen är stor eller dyr.

Därför kan två haverier på samma del hamna i olika plånböcker. En cistern som läcker vatten för att flottören behöver justeras hör till vardagen; samma cistern med delar som spruckit med åren är underhåll av bostaden och ankommer på ägaren.

Vem betalar haveriet på tvättmaskinen, rullluckan eller rören?

Tabellen sammanfattar hur kostnaden för de vanligaste haverierna brukar fördelas. Den är vägledande: vid tvekan avgör orsaken till problemet och möjligheten att bevisa den.

Vad händer om haveriet är akut?

När haveriet inte tål väntan, som ett läckage som börjar skada grannen under eller ett trasigt lås som gör att det inte går att låsa bostaden, kan hyresgästen beställa reparationen utan ägarens tillstånd. Hyresgästen måste dock underrätta ägaren i förväg, och kan därefter omedelbart kräva ersättning för det som betalats.

Utanför de akuta fallen ska hyresgästen underrätta ägaren så snart problemet upptäcks och ge ägaren eller en tekniker som ägaren litar på möjlighet att se över bostaden. Om hyresgästen inte hör av sig och ett litet läckage blir en större skada kan hyresgästen få svara för den försämringen.

Och om ägaren inte utför reparationen?

Det beror på avtalets datum. För avtal som undertecknats från och med den 8 oktober 2026 lägger Real Decreto-ley 29/2026 till ett nytt förfarande i artikel 21 i LAU: om en skada påverkar bostadens beboelighet, säkerhet eller hygien, eller om en annan nödvändig reparation behövs, kan hyresgästen begära den skriftligen med en rimlig offert. Ägaren har då femton kalenderdagar på sig att godta offerten, föreslå en annan reparation eller utföra den själv.

Om ägaren inte svarar inom den tiden eller vägrar utan skäl kan hyresgästen beställa arbetet och dra av kostnaden från kommande hyror, så länge beloppet är rimligt och dokumenterat. För ägaren är den praktiska konsekvensen att alltid svara skriftligen och i tid. Dekretet tillämpas redan, men måste ännu fastställas av Diputación Permanente del Congreso (kongressens ständiga utskott).

I äldre avtal ska hyresgästen inte sluta betala hyran eller på egen hand dra av reparationen: utebliven betalning är grund för vräkning, och att hyresvärden inte reparerat brukar inte rättfärdiga det. I vilket avtal som helst kan hyresgästen reklamera skriftligen, till exempel med burofax (en spansk tjänst för bevisad delgivning), kräva reparationen inför domstol eller, om ägaren fortsätter att inte utföra den, häva avtalet, vilket artikel 27 i LAU föreskriver.

Omvänt gäller att om en reparation inte kan vänta till avtalets slut måste hyresgästen tillåta den även om den är besvärlig. Om arbetet pågår mer än 20 dagar sänks hyran i proportion till den del av bostaden som inte går att använda.

Kan avtalet lägga alla reparationer på hyresgästen?

Vid uthyrning av permanentbostad: nej. Artikel 6 i LAU förklarar klausuler ogiltiga som försämrar hyresgästens ställning jämfört med lagen, om inte lagen uttryckligen tillåter det, och skyldigheten att underhålla bostaden är inte ett av dessa undantag. En klausul som ”alla haverier ska bekostas av hyresgästen” har ingen verkan, även om hyresgästen har undertecknat den.

Det som däremot är användbart är att avtalet preciserar det som lagen lämnar öppet: vilken utrustning bostaden omfattar, på vilket sätt haverier anmäls och inom vilken tid de åtgärdas.

Ändras reglerna vid säsongshyra eller semesteruthyrning?

Ja, och på Costa del Sol är det en viktig skillnad. Säsongshyror som undertecknats från och med den 8 oktober 2026, som de på några månader för studier eller arbete, är hyresavtal för tillfälligt boende: avtalet ska ange en verklig orsak till flytten och saknas den behandlas det som permanentbostad, med allt vad det innebär av skydd.

I dessa avtal står ägaren i alla fall för underhållet av bostaden och även för de små reparationerna vid vanligt bruk. Om hyresgästen anmäler ett haveri och ägaren inte svarar inom fem arbetsdagar kan hyresgästen reparera det och omedelbart kräva beloppet av ägaren eller, efter att ha redovisat det, dra av det från nästa månads hyra.

Säsongsavtal som undertecknats före den 8 oktober behåller sin tidigare ordning till dess att den avtalade perioden löper ut: de styrs i första hand av vad parterna har avtalat, så fördelningen av haverier kan regleras i avtalet, men om hyresgästen bor där permanent kan domstolarna behandla det som permanentbostad. Om de förnyas övergår de till de nya reglerna.

Semesteruthyrning faller utanför LAU. Bostäder för turiständamål har egna regler i Andalusien, och skador som en gäst orsakar löses med depositionen, försäkringen och bokningsplattformens villkor.

Hur undviker du konflikter om haverier om du hyr ut din bostad?

De flesta tvister om haverier avgörs med bevis, inte med åsikter. Den som köper för att hyra ut i Málaga, Marbella eller Estepona kan spara sig många problem med några få rutiner:

• Underteckna en inventarielista med daterade foton av bostadens skick och av varje vitvara när nycklarna överlämnas.
• Spara fakturor och inköpsdatum för utrustningen: åldern är det bästa argumentet när något slutar fungera.
• Be teknikern skriva ner orsaken till haveriet, inte bara kostnaden för reparationen.
• Se över hemförsäkringen: många försäkringar för ägare täcker vattenskador och civilrättsligt ansvar, och vissa omfattar reparation av vitvaror.
• Ta hänsyn till klimatet: nära havet slits utomhusenheter till luftkonditionering, beslag och rullluckor ut snabbare av fukt och salthaltig luft, och regelbundet underhåll blir billigare än ett byte.

Vad händer med depositionen när hyresavtalet upphör?

När hyresförhållandet upphör kan ägaren dra av kostnaden för skador som hyresgästen orsakat från depositionen (fianza), men inte det normala slitaget vid användning, som något mattare färg eller logiska märken i golvet. Depositionen ska återbetalas inom en månad från att nycklarna lämnats tillbaka; om det dröjer genererar det utestående beloppet lagstadgad ränta (interés legal).

I avtal som undertecknats från och med den 8 oktober 2026 ska parterna dessutom skriftligen dokumentera bostadens skick när nycklarna lämnas tillbaka, i ett avslutningsdokument för hyresförhållandet som båda undertecknar. Om det inte undertecknas eller inte anger några skador förutsätts, om motsatsen inte bevisas, att bostaden överlämnades i gott skick, och det blir mycket svårare för ägaren att dra av skador från depositionen. Därför lönar det sig att gå igenom bostaden tillsammans med hyresgästen på överlämnandedagen och anteckna eventuella skador i detta dokument.

Vad är bra att komma ihåg om du hyr på Costa del Sol?

Grundregeln är enkel: ägaren håller bostaden beboelig och hyresgästen tar hand om det som används och svarar för det som går sönder. I gråzonen mellan de två väger en bra inventarielista, fakturorna och en teknisk rapport tyngre än vilken klausul som helst.

På EVS PROPERTY GROUP följer vi med dem som köper för att hyra ut i Fuengirola, Mijas och resten av Costa del Sol: vi hjälper dig att välja en bostad med installationer i gott skick och att räkna fram en realistisk avkastning, med underhållet inräknat.

Den här artikeln är informativ och ersätter inte rådgivning från en advokat om just ditt avtal.

Vanliga frågor