Chi paga i guasti in un appartamento in affitto: proprietario o inquilino, caso per caso

Chi paga i guasti in un appartamento in affitto? Di regola, il proprietario si fa carico delle riparazioni necessarie affinché l’abitazione resti abitabile, mentre l’inquilino paga le piccole riparazioni dovute all’uso quotidiano e i danni causati da lui o da chi vive con lui. Ciò che decide ogni caso è l’origine del guasto, non il pezzo che si è rotto.

Prima o poi il dubbio si presenta in qualsiasi affitto: una tapparella che non sale, una perdita sotto il lavello, uno scaldabagno che smette di scaldare. Per chi acquista per affittare sulla Costa del Sol, dove il prezzo mediano di offerta è di 650.000 euro secondo il nostro rapporto mensile sui prezzi, avere le idee chiare evita discussioni con l’inquilino e protegge l’investimento.

Cosa dice la legge sulle riparazioni in un appartamento in affitto?

La norma chiave è l’articolo 21 della Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, la legge spagnola sulle locazioni urbane). Obbliga il locatore a eseguire tutte le riparazioni necessarie per mantenere l’abitazione in condizioni di abitabilità, senza poter aumentare il canone per questo motivo, salvo quando il deterioramento sia imputabile all’inquilino.

Lo stesso articolo pone a carico dell’inquilino le piccole riparazioni richieste dall’usura dovuta all’uso ordinario. E il Código Civil (il codice civile spagnolo), agli articoli 1.563 e 1.564, aggiunge che l’inquilino risponde dei deterioramenti, a meno che dimostri che non sono stati colpa sua, compresi quelli causati dalle persone che convivono con lui.

Cos’è una piccola riparazione e cos’è una riparazione necessaria?

La legge non indica cifre. Non esiste una regola per cui l’inquilino paghi tutto ciò che costa meno di una certa somma: conta la natura dell’intervento. Questi tre gruppi aiutano a collocare ogni guasto:

• Piccola riparazione, a carico dell’inquilino: regolazioni e sostituzioni minori legate all’uso quotidiano, come cambiare la cinghia di una tapparella, una guarnizione che gocciola o una lampadina.
• Riparazione necessaria, a carico del proprietario: quella che ripristina nell’abitazione qualcosa di essenziale o corregge un deterioramento dovuto al passare del tempo, come una tubatura corrosa, un impianto elettrico che non funziona o uno scaldabagno a fine vita.
• Danno causato dall’inquilino, a suo carico: qualsiasi guasto provocato da un uso scorretto, da un colpo o da una disattenzione, anche se il pezzo è grande o costoso.

Per questo due guasti nello stesso elemento possono finire a carico di tasche diverse. Una cassetta di scarico che perde acqua perché va regolato il galleggiante rientra nella quotidianità; la stessa cassetta con i pezzi incrinati dagli anni è conservazione dell’abitazione e spetta al proprietario.

Chi paga il guasto della lavatrice, della tapparella o delle tubature?

La tabella riassume come si ripartisce di solito il costo dei guasti più frequenti. È indicativa: nel dubbio, contano la causa del problema e il modo di dimostrarla.

Cosa succede se il guasto è urgente?

Quando il guasto non ammette attesa, come una perdita che comincia a infiltrarsi dal vicino del piano di sotto o una serratura rotta che impedisce di chiudere l’abitazione, l’inquilino può far eseguire la riparazione senza il permesso del proprietario. Deve però comunicarglielo prima e poi può esigere subito da lui quanto ha pagato.

Fuori dai casi di urgenza, l’inquilino deve avvisare il proprietario non appena rileva il problema e consentire che lui o un tecnico di sua fiducia controllino l’abitazione. Se non avvisa e una piccola perdita finisce per trasformarsi in un danno maggiore, può dover rispondere di quell’aggravamento.

E se il proprietario non esegue la riparazione?

Dipende dalla data del contratto. Nei contratti firmati dall’8 ottobre 2026, il Real Decreto-ley 29/2026 aggiunge all’articolo 21 della LAU una nuova procedura: se un difetto incide sull’abitabilità, sulla sicurezza o sulla salubrità dell’abitazione, oppure serve un’altra riparazione necessaria, l’inquilino può richiederla per iscritto con un preventivo ragionevole. Il proprietario ha allora quindici giorni di calendario per accettare il preventivo, proporre un’altra riparazione o eseguirla lui stesso.

Se non risponde entro quel termine o rifiuta senza motivo, l’inquilino può far eseguire i lavori e detrarne il costo dai canoni successivi, purché l’importo sia ragionevole e documentato. Per il proprietario, la conseguenza pratica è rispondere sempre per iscritto e in tempo. Il decreto si applica già, ma deve ancora essere convalidato dalla Diputación Permanente del Congreso (l’organo permanente del Parlamento spagnolo).

Nei contratti precedenti, l’inquilino non deve smettere di pagare il canone né detrarre di propria iniziativa il costo della riparazione: il mancato pagamento è causa di sfratto e il fatto che il proprietario non abbia riparato non di solito lo giustifica. In qualsiasi contratto, può reclamare per iscritto, ad esempio con un burofax (raccomandata con valore probatorio), esigere la riparazione in giudizio o, se il proprietario continua a non eseguirla, risolvere il contratto, come previsto dall’articolo 27 della LAU.

Viceversa, se una riparazione non può attendere la fine del contratto, l’inquilino deve consentirla anche se gli risulta fastidiosa. Se i lavori durano più di 20 giorni, il canone si riduce in proporzione alla parte dell’abitazione che non può usare.

Il contratto può addossare tutte le riparazioni all’inquilino?

In un affitto di abitazione principale, no. L’articolo 6 della LAU dichiara nulle le clausole che peggiorano per l’inquilino quanto stabilito dalla legge, salvo che questa lo consenta espressamente, e l’obbligo di conservare l’abitazione non è una di queste eccezioni. Una clausola come «tutti i guasti saranno a carico del conduttore» non ha effetto, anche se l’inquilino l’ha firmata.

Ciò che risulta utile è che il contratto precisi quanto la legge lascia aperto: quali apparecchi comprende l’abitazione, con quale mezzo si comunicano i guasti e in quale termine vengono gestiti.

Le regole cambiano in un affitto transitorio o vacanziero?

Sì, e sulla Costa del Sol è una differenza rilevante. Gli affitti di temporada (transitori) firmati dall’8 ottobre 2026, come quelli di alcuni mesi per studio o lavoro, sono locazioni di abitazione temporanea: il contratto deve indicare una causa reale dello spostamento e, se manca, viene trattato come abitazione principale, con tutte le sue tutele.

In questi contratti, il proprietario si fa carico in ogni caso della conservazione dell’abitazione e anche delle piccole riparazioni dell’uso ordinario. Se l’inquilino lo avvisa di un guasto e il proprietario non risponde entro cinque giorni lavorativi, l’inquilino può ripararlo ed esigere subito l’importo oppure, dopo avergliene dato giustificazione, detrarlo dal canone del mese successivo.

I contratti di temporada firmati prima dell’8 ottobre mantengono il loro regime precedente fino alla scadenza del termine pattuito: si regolano innanzitutto in base a ciò che le parti concordano, quindi la ripartizione dei guasti può essere definita nel contratto, anche se, se l’inquilino vi abita stabilmente, i tribunali possono trattarlo come abitazione principale. Se vengono rinnovati, passano alle nuove regole.

L’affitto vacanziero resta fuori dalla LAU. Le abitazioni a uso turistico hanno una propria normativa in Andalusia, e i danni causati da un ospite si risolvono con il deposito, l’assicurazione e le condizioni della piattaforma di prenotazione.

Come evitare conflitti per i guasti se affitti la tua abitazione?

La maggior parte delle dispute sui guasti si risolve con le prove, non con le opinioni. Chi acquista per affittare a Málaga, Marbella o Estepona può risparmiarsi molti problemi con poche routine:

• Firmare un inventario con foto datate dello stato dell’abitazione e di ogni elettrodomestico alla consegna delle chiavi.
• Conservare le fatture e la data di acquisto degli apparecchi: l’anzianità è l’argomento migliore quando qualcosa smette di funzionare.
• Chiedere al tecnico di mettere per iscritto la causa del guasto, non solo l’importo della riparazione.
• Verificare l’assicurazione sulla casa: molte polizze per proprietari coprono i danni da acqua e la responsabilità civile, e alcune includono la riparazione degli elettrodomestici.
• Tenere conto del clima: vicino al mare, l’umidità e la salsedine consumano prima le unità esterne dell’aria condizionata, la ferramenta e le tapparelle, e una manutenzione periodica costa meno di una sostituzione.

Cosa succede con la cauzione al termine del contratto di affitto?

Al termine dell’affitto, il proprietario può detrarre dalla cauzione (fianza) il costo dei danni causati dall’inquilino, ma non la normale usura dovuta all’uso, come una pittura un po’ più spenta o i segni logici sul pavimento. La cauzione deve essere restituita entro un mese dalla consegna delle chiavi; se si ritarda, l’importo in sospeso genera l’interesse legale.

Nei contratti firmati dall’8 ottobre 2026, inoltre, le parti devono mettere per iscritto lo stato dell’abitazione quando vengono restituite le chiavi, in un documento di conclusione della locazione firmato da entrambe. Se non viene firmato o non riporta alcun difetto, si presume, salvo prova contraria, che l’abitazione sia stata consegnata in buono stato, e per il proprietario sarà molto più difficile detrarre danni dalla cauzione. Per questo conviene controllare l’abitazione con l’inquilino il giorno della consegna e annotare in quel documento qualsiasi danno.

Cosa conviene ricordare se affitti sulla Costa del Sol?

La regola di fondo è semplice: il proprietario mantiene l’abitazione abitabile e l’inquilino si prende cura di ciò che usa e risponde di ciò che rompe. Nella zona grigia tra le due cose, un buon inventario, le fatture e una relazione tecnica pesano più di qualsiasi clausola.

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Questo articolo ha carattere informativo e non sostituisce la consulenza di un avvocato sul tuo contratto specifico.

Domande frequenti

Chi paga se si guasta la lavatrice di un appartamento in affitto?

Se la lavatrice era in dotazione all’abitazione e si guasta per vetustà o normale usura, la riparazione o la sostituzione spettano al proprietario. Se il guasto dipende da un uso scorretto, lo paga l’inquilino, così come nel caso in cui la lavatrice sia sua.

Esiste un importo oltre il quale paga il proprietario?

No. La legge non fissa alcuna somma. Ciò che decide chi paga è se si tratti di una piccola riparazione dovuta all’uso quotidiano, di una riparazione necessaria affinché l’abitazione resti abitabile o di un danno causato dall’inquilino.

L’inquilino può riparare un guasto e detrarlo dal canone?

Nei contratti firmati dall’8 ottobre 2026, sì, purché prima richieda la riparazione per iscritto con un preventivo ragionevole e il proprietario non risponda entro quindici giorni di calendario o rifiuti senza motivo. Nei contratti precedenti, può anticipare il pagamento solo per riparazioni urgenti, avvisando prima il proprietario, e chiedergli poi l’importo; detrarlo dal canone di propria iniziativa è rischioso, perché il proprietario potrebbe considerarlo un mancato pagamento.

Chi paga un guasto alle tubature comuni dell’edificio?

La comunidad de propietarios (la comunità dei proprietari dell’edificio), perché sono un elemento comune, come la colonna di scarico generale o la facciata. Se la perdita ha danneggiato l’interno dell’abitazione, il proprietario deve segnalarlo alla comunidad e, se del caso, alla propria assicurazione sulla casa.