Kto płaci za awarie w wynajmowanym mieszkaniu? Co do zasady właściciel ponosi koszt napraw koniecznych, aby lokal nadal nadawał się do zamieszkania, a najemca – drobnych napraw wynikających z codziennego użytkowania oraz szkód, które wyrządzi on sam lub osoby z nim mieszkające. O podziale kosztów decyduje przyczyna awarii, a nie to, który element się zepsuł.
Prędzej czy później to pytanie pojawia się w każdym wynajmie: roleta, której nie da się podnieść, wyciek pod zlewem, bojler, który przestał grzać. Dla osoby kupującej nieruchomość pod wynajem na Costa del Sol, gdzie mediana cen ofertowych wynosi 650 000 euro według naszego miesięcznego raportu cenowego, jasna znajomość tych zasad pozwala uniknąć sporów z najemcą i chroni inwestycję.
Co mówi prawo o naprawach w wynajmowanym mieszkaniu?
Kluczowym przepisem jest artykuł 21 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, hiszpańskiej ustawy o najmie lokali). Zobowiązuje on wynajmującego do wykonania wszystkich napraw koniecznych do utrzymania mieszkania w stanie nadającym się do zamieszkania, bez prawa do podwyższenia z tego powodu czynszu, chyba że zniszczenie można przypisać najemcy.
Ten sam artykuł przenosi na najemcę koszt drobnych napraw wynikających ze zużycia przy zwykłym użytkowaniu. Z kolei Código Civil (hiszpański kodeks cywilny) w artykułach 1.563 i 1.564 dodaje, że najemca odpowiada za uszkodzenia, chyba że wykaże, że nie wynikały z jego winy, w tym za te spowodowane przez osoby z nim mieszkające.
Czym jest drobna naprawa, a czym naprawa konieczna?
Prawo nie podaje kwot. Nie istnieje reguła, według której najemca płaci za wszystko, co kosztuje mniej niż określona suma: liczy się charakter naprawy. Te trzy grupy pomagają przyporządkować każdą awarię:
- Drobna naprawa, na koszt najemcy: niewielkie regulacje i wymiana części w codziennym użytkowaniu, jak wymiana taśmy rolety, cieknącej uszczelki czy żarówki.
- Naprawa konieczna, na koszt właściciela: taka, która przywraca w mieszkaniu coś podstawowego lub usuwa uszkodzenie wynikające z upływu czasu, jak skorodowana rura, wadliwa instalacja elektryczna czy bojler u schyłku okresu eksploatacji.
- Szkoda wyrządzona przez najemcę, na jego koszt: każda awaria spowodowana niewłaściwym użytkowaniem, uderzeniem lub niedopatrzeniem, nawet jeśli element jest duży lub drogi.
Dlatego dwie awarie tego samego elementu mogą obciążyć różne kieszenie. Spłuczka, która przecieka, bo trzeba wyregulować pływak, to sprawa codziennego użytkowania; ta sama spłuczka z pękniętymi przez lata częściami to utrzymanie mieszkania w należytym stanie i obowiązek właściciela.
Kto płaci za awarię pralki, rolety lub rur?
Tabela podsumowuje, jak zwykle dzieli się koszt najczęstszych awarii. Ma charakter orientacyjny: w razie wątpliwości decydują przyczyna problemu i możliwość jej wykazania.
| Rodzaj awarii | Płaci właściciel, gdy | Płaci najemca, gdy |
|---|---|---|
| Rury i wycieki wody | Rura jest skorodowana, zużyta ze starości lub źle zamontowana | Zatkanie lub pęknięcie wynika z niewłaściwego użytkowania, np. wrzucania odpadów do odpływu |
| Rolety i ich mechanizmy | Z upływem czasu psuje się oś, silnik lub skrzynka | Trzeba wymienić zużytą taśmę albo pękła lamela po użyciu siły |
| Sprzęt AGD wliczony w najem | Psuje się ze starości lub kończy okres eksploatacji | Awarię powoduje niewłaściwe użytkowanie, np. przeciążenie pralki lub wyważenie drzwiczek piekarnika |
| Elektryczny bojler lub kocioł | Z powodu zużycia psuje się grzałka, zbiornik lub inne części | Awaria wynika z niewłaściwej ingerencji lub uderzenia |
| Krany i spłuczki | Części uległy zużyciu z biegiem lat i trzeba je wymienić | Wystarczy regulacja lub wymiana uszczelki |
| Klimatyzacja objęta umową | Urządzenie psuje się ze zużycia lub starości | Awaria wynika z niewłaściwego użytkowania lub z tego, że nigdy nie czyszczono filtrów |
Co, jeśli awaria jest pilna?
Gdy awaria nie może czekać, jak wyciek, który zaczyna zalewać sąsiada z dołu, albo zepsuty zamek uniemożliwiający zamknięcie mieszkania, najemca może zlecić naprawę bez zgody właściciela. Musi jednak wcześniej go o tym powiadomić, a potem może od razu żądać zwrotu poniesionych kosztów.
Poza sytuacjami nagłymi najemca powinien powiadomić właściciela, gdy tylko zauważy problem, i umożliwić jemu lub zaufanemu technikowi obejrzenie mieszkania. Jeśli nie zgłosi problemu, a niewielki wyciek przerodzi się w poważniejszą szkodę, może odpowiadać za to pogorszenie.
A jeśli właściciel nie wykona naprawy?
Zależy to od daty zawarcia umowy. W umowach podpisanych od 8 października 2026 r. Real Decreto-ley 29/2026 dodaje do artykułu 21 LAU nową procedurę: jeśli usterka wpływa na zdatność mieszkania do zamieszkania, bezpieczeństwo lub warunki sanitarne albo konieczna jest inna naprawa, najemca może zażądać jej na piśmie, załączając rozsądny kosztorys. Właściciel ma wtedy piętnaście dni kalendarzowych na przyjęcie kosztorysu, zaproponowanie innej naprawy lub wykonanie jej samodzielnie.
Jeśli nie odpowie w tym terminie lub odmówi bez uzasadnienia, najemca może zlecić prace i potrącić ich koszt z kolejnych czynszów, o ile kwota jest rozsądna i udokumentowana. Dla właściciela praktyczny wniosek brzmi: zawsze odpowiadać na piśmie i na czas. Dekret już obowiązuje, ale musi jeszcze zostać zatwierdzony przez Diputación Permanente del Congreso.
W umowach wcześniejszych najemca nie powinien przestawać płacić czynszu ani samodzielnie potrącać kosztu naprawy: niepłacenie jest podstawą eksmisji (desahucio), a to, że właściciel nie wykonał naprawy, zwykle jej nie usprawiedliwia. W każdej umowie może złożyć pisemną reklamację, np. za pomocą burofaxu (listu poleconego z potwierdzeniem treści i doręczenia), dochodzić wykonania naprawy przed sądem, a jeśli właściciel nadal jej nie wykonuje, rozwiązać umowę, jak przewiduje artykuł 27 LAU.
Odwrotnie, jeśli naprawa nie może poczekać do końca umowy, najemca musi ją umożliwić, nawet jeśli jest to dla niego uciążliwe. Jeżeli prace trwają dłużej niż 20 dni, czynsz zmniejsza się proporcjonalnie do części mieszkania, z której nie można korzystać.
Czy umowa może przerzucić wszystkie naprawy na najemcę?
W najmie mieszkania na cele stałego zamieszkania – nie. Artykuł 6 LAU uznaje za nieważne klauzule, które pogarszają sytuację najemcy w stosunku do ustawy, chyba że ta wyraźnie na to zezwala, a obowiązek utrzymania mieszkania nie należy do takich wyjątków. Klauzula typu „wszystkie awarie obciążają najemcę” nie ma skutku, nawet jeśli najemca ją podpisał.
Przydatne jest natomiast, aby umowa precyzowała to, co prawo pozostawia otwarte: jakie urządzenia obejmuje mieszkanie, w jaki sposób zgłasza się awarie i w jakim terminie są usuwane.
Czy zasady zmieniają się przy najmie sezonowym lub wakacyjnym?
Tak, a na Costa del Sol jest to istotna różnica. Umowy najmu sezonowego podpisane od 8 października 2026 r., takie jak te zawierane na kilka miesięcy z powodu studiów lub pracy, są umowami najmu mieszkania na czas określony: umowa musi wskazywać rzeczywistą przyczynę przeniesienia się, a jeśli jej brakuje, traktuje się ją jak najem na cele stałego zamieszkania, ze wszystkimi jego zabezpieczeniami.
W takich umowach właściciel w każdym przypadku ponosi koszt utrzymania mieszkania, a także drobnych napraw wynikających ze zwykłego użytkowania. Jeśli najemca zgłosi mu awarię, a właściciel nie odpowie w ciągu pięciu dni roboczych, najemca może ją naprawić i od razu żądać zwrotu kwoty lub, po jej udokumentowaniu, potrącić ją z czynszu za następny miesiąc.
Umowy sezonowe podpisane przed 8 października zachowują dotychczasowy reżim do końca uzgodnionego okresu: podlegają przede wszystkim temu, co ustalą strony, więc podział kosztów awarii można dopasować w umowie, choć jeśli najemca mieszka tam na stałe, sądy mogą potraktować najem jak najem na cele stałego zamieszkania. Po przedłużeniu przechodzą na nowe zasady.
Najem wakacyjny nie podlega LAU. Mieszkania o przeznaczeniu turystycznym mają w Andaluzji własne przepisy, a szkody wyrządzone przez gościa rozstrzyga się z wykorzystaniem depozytu, ubezpieczenia i warunków platformy rezerwacyjnej.
Jak uniknąć konfliktów o awarie, jeśli wynajmujesz swoje mieszkanie?
Większość sporów o awarie rozstrzyga się dowodami, a nie opiniami. Kto kupuje pod wynajem w Maladze, Marbelli lub Esteponie, może oszczędzić sobie wielu problemów dzięki kilku nawykom:
- Podpisać inwentarz ze zdjęciami opatrzonymi datą, przedstawiającymi stan mieszkania i każdego urządzenia AGD w chwili przekazania kluczy.
- Przechowywać faktury i daty zakupu urządzeń: wiek sprzętu to najlepszy argument, gdy coś przestaje działać.
- Prosić technika o pisemne wskazanie przyczyny awarii, a nie tylko kosztu naprawy.
- Sprawdzić ubezpieczenie mieszkania: wiele polis dla właścicieli obejmuje szkody wodne i odpowiedzialność cywilną, a niektóre także naprawę sprzętu AGD.
- Uwzględnić klimat: w pobliżu morza wilgoć i sól szybciej niszczą zewnętrzne jednostki klimatyzacji, okucia i rolety, a regularna konserwacja kosztuje mniej niż wymiana.
Co dzieje się z kaucją po zakończeniu umowy najmu?
Po zakończeniu najmu właściciel może potrącić z kaucji (fianza) koszt szkód wyrządzonych przez najemcę, ale nie normalne zużycie wynikające z użytkowania, takie jak nieco wyblakła farba czy naturalne ślady na podłodze. Kaucję należy zwrócić w ciągu miesiąca od przekazania kluczy; w razie opóźnienia pozostała kwota podlega odsetkom ustawowym.
W umowach podpisanych od 8 października 2026 r. strony muszą ponadto spisać stan mieszkania w chwili zwrotu kluczy w dokumencie zakończenia najmu podpisanym przez obie strony. Jeśli nie zostanie podpisany lub nie wskazuje żadnych usterek, domniemywa się, do przeciwnego dowodu, że mieszkanie zostało wydane w dobrym stanie, a właścicielowi będzie znacznie trudniej potrącić szkody z kaucji. Dlatego warto obejrzeć mieszkanie wspólnie z najemcą w dniu zwrotu i odnotować w tym dokumencie każdą szkodę.
O czym warto pamiętać, jeśli wynajmujesz na Costa del Sol?
Zasada ogólna jest prosta: właściciel utrzymuje mieszkanie w stanie nadającym się do zamieszkania, a najemca dba o to, z czego korzysta, i odpowiada za to, co zniszczy. W szarej strefie pomiędzy tymi dwoma obszarami dobry inwentarz, faktury i opinia techniczna ważą więcej niż jakakolwiek klauzula.
W EVS PROPERTY GROUP towarzyszymy osobom kupującym pod wynajem w Fuengirola, Mijas i w pozostałych miejscowościach Costa del Sol: pomagamy wybrać nieruchomość z instalacjami w dobrym stanie i obliczyć realistyczną rentowność, uwzględniając w rachunku koszty utrzymania.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnika dotyczącej Twojej konkretnej umowy.
Najczęściej zadawane pytania
Kto płaci, jeśli w wynajmowanym mieszkaniu zepsuje się pralka?
Jeśli pralka należała do wyposażenia mieszkania i zepsuła się ze starości lub w wyniku normalnego zużycia, naprawa lub wymiana obciąża właściciela. Jeśli awaria wynika z niewłaściwego użytkowania, płaci najemca, tak samo jak wtedy, gdy pralka jest jego własnością.
Czy istnieje kwota, powyżej której płaci właściciel?
Nie. Prawo nie określa żadnej kwoty. O tym, kto płaci, decyduje to, czy chodzi o drobną naprawę wynikającą z codziennego użytkowania, o naprawę konieczną, by mieszkanie nadal nadawało się do zamieszkania, czy o szkodę wyrządzoną przez najemcę.
Czy najemca może naprawić awarię i potrącić koszt z czynszu?
W umowach podpisanych od 8 października 2026 r. tak, pod warunkiem że wcześniej zażąda naprawy na piśmie, załączając rozsądny kosztorys, a właściciel nie odpowie w ciągu piętnastu dni kalendarzowych lub odmówi bez uzasadnienia. W umowach wcześniejszych może jedynie zapłacić z góry za naprawy pilne, uprzedzając wcześniej właściciela, a następnie żądać zwrotu kwoty; samodzielne potrącenie jej z czynszu jest ryzykowne, ponieważ właściciel mógłby potraktować to jako niepłacenie.
Kto płaci za awarię wspólnych rur w budynku?
Comunidad de propietarios (wspólnota właścicieli), ponieważ są to elementy części wspólnych, tak jak główny pion kanalizacyjny czy elewacja. Jeśli wyciek uszkodził wnętrze mieszkania, właściciel powinien zgłosić szkodę wspólnocie oraz, w stosownych przypadkach, swojemu ubezpieczycielowi mieszkania.
Co dalej? Po lekturze najbardziej przyda się spojrzenie na prawdziwy rynek: zajrzyj do nieruchomości według miast albo napisz nam na WhatsApp, czego szukasz — okolica, budżet, terminy — a przygotujemy dla Ciebie dopasowany wybór, bez zobowiązań.
Może się też przydać: sprzedaż nieruchomości inwestowanie na Costa del Sol bezpłatna wycena miesięczny raport cen
