Kuka maksaa vuokra-asunnon viat: vuokranantaja vai vuokralainen, tapaus tapaukselta

Kuka maksaa vuokra-asunnon viat? Pääsääntöisesti omistaja vastaa korjauksista, joita tarvitaan, jotta asunto pysyy asumiskelpoisena. Vuokralainen vastaa arkikäytöstä johtuvista pienistä korjauksista sekä vahingoista, jotka hän itse tai hänen kanssaan asuvat aiheuttavat. Jokaisessa tapauksessa ratkaisevaa on vian alkuperä, ei se, mikä osa on mennyt rikki.

Ennemmin tai myöhemmin kysymys nousee esiin jokaisessa vuokrauksessa: rullaluukku ei nouse, tiskialtaan alla vuotaa tai lämminvesivaraaja lakkaa lämmittämästä. Jos ostat asunnon vuokrattavaksi Costa del Solilla, jossa tarjontahintojen mediaani on kuukausittaisen hintaraporttimme mukaan 650 000 euroa, asioiden selvillä pitäminen ehkäisee kiistoja vuokralaisen kanssa ja suojaa sijoitustasi.

Mitä laki sanoo vuokra-asunnon korjauksista?

Keskeinen säännös on Ley de Arrendamientos Urbanos -lain (LAU, kaupunkivuokrauslaki) 21. artikla. Se velvoittaa vuokranantajan tekemään kaikki tarvittavat korjaukset, jotta asunto pysyy asumiskelpoisessa kunnossa, eikä hän voi korottaa vuokraa niiden vuoksi, paitsi jos vahinko johtuu vuokralaisesta.

Samassa artiklassa tavanomaisesta käytöstä johtuvan kulumisen vaatimat pienet korjaukset jätetään vuokralaisen vastuulle. Lisäksi Código Civil (siviililaki) toteaa artikloissaan 1.563 ja 1.564, että vuokralainen vastaa vaurioista, ellei hän osoita, ettei vika johtunut hänestä. Tämä koskee myös hänen kanssaan asuvien aiheuttamia vaurioita.

Mikä on pieni korjaus ja mikä välttämätön korjaus?

Laki ei määritä rahamääriä. Ei ole sääntöä, jonka mukaan vuokralainen maksaisi kaiken, mikä maksaa alle tietyn summan: ratkaisevaa on korjauksen luonne. Nämä kolme ryhmää auttavat sijoittamaan kunkin vian:

• Pieni korjaus, vuokralaisen vastuulla: arkikäytön vaatimat vähäiset säädöt ja varaosat, kuten rullaluukun hihnan vaihto, vuotava tiiviste tai lamppu.
• Välttämätön korjaus, omistajan vastuulla: korjaus, joka palauttaa asuntoon jotain perustavaa tai korjaa ajan myötä syntyneen rapistumisen, kuten ruostunut putki, vikaantuva sähköasennus tai käyttöikänsä lopussa oleva lämminvesivaraaja.
• Vuokralaisen aiheuttama vahinko, hänen vastuullaan: mikä tahansa väärästä käytöstä, iskusta tai huolimattomuudesta johtuva vika, vaikka osa olisi suuri tai kallis.

Siksi kaksi vikaa samassa kohteessa voi päätyä eri henkilöiden maksettavaksi. WC-säiliö, joka vuotaa, koska uimuria pitää säätää, kuuluu arkeen. Sama säiliö, jonka osat ovat vuosien mittaan halkeilleet, kuuluu asunnon kunnossapitoon, ja siitä vastaa omistaja.

Kuka maksaa pesukoneen, rullaluukun tai putkien vian?

Taulukko tiivistää, miten yleisimpien vikojen kustannukset yleensä jaetaan. Se on suuntaa-antava: epäselvässä tilanteessa ratkaisevat ongelman syy ja se, miten se pystytään osoittamaan.

Mitä tapahtuu, jos vika on kiireellinen?

Kun vika ei salli odottamista, kuten vuoto, joka alkaa kastella alakerran naapuria, tai rikkoutunut lukko, joka estää asunnon lukitsemisen, vuokralainen voi teettää korjauksen ilman omistajan lupaa. Hänen on kuitenkin ilmoitettava siitä omistajalle etukäteen, ja jälkikäteen hän voi vaatia omistajalta välittömästi maksamansa summan.

Kiireellisten tapausten ulkopuolella vuokralaisen on ilmoitettava omistajalle heti, kun hän huomaa ongelman, ja mahdollistettava, että omistaja tai hänen luottamuksensa nauttiva teknikko tarkastaa asunnon. Jos vuokralainen ei ilmoita ja pieni vuoto muuttuu suuremmaksi vahingoksi, hän voi joutua vastaamaan tämän pahenemisen seurauksista.

Entä jos omistaja ei tee korjausta?

Se riippuu sopimuksen päivämäärästä. Sopimuksissa, jotka on allekirjoitettu 8. lokakuuta 2026 jälkeen, Real Decreto-ley 29/2026 (kuninkaallinen säädösasetus) lisää LAU:n 21. artiklaan uuden menettelyn: jos vika vaikuttaa asunnon asumiskelpoisuuteen, turvallisuuteen tai terveellisyyteen tai tarvitaan muu välttämätön korjaus, vuokralainen voi pyytää korjausta kirjallisesti ja liittää mukaan kohtuullisen kustannusarvion. Omistajalla on tällöin viisitoista kalenteripäivää aikaa hyväksyä kustannusarvio, ehdottaa toista korjausta tai tehdä korjaus itse.

Jos omistaja ei vastaa tässä määräajassa tai kieltäytyy ilman perusteltua syytä, vuokralainen voi teettää työn ja vähentää sen kustannukset seuraavista vuokrista, edellyttäen että summa on kohtuullinen ja dokumentoitu. Omistajalle käytännön johtopäätös on vastata aina kirjallisesti ja ajoissa. Asetus on jo voimassa, mutta Diputación Permanente del Congreso (Espanjan kansanedustuslaitoksen pysyvä valiokunta) ei ole vielä vahvistanut sitä.

Aiemmissa sopimuksissa vuokralainen ei saa jättää vuokraa maksamatta eikä vähentää korjausta omin päin: maksamatta jättäminen on häätöperuste, eikä se, ettei vuokranantaja ole korjannut vikaa, yleensä oikeuta siihen. Missä tahansa sopimuksessa vuokralainen voi esittää vaatimuksensa kirjallisesti, esimerkiksi burofaxilla (todisteellinen sähkeen kaltainen postilähetys), vaatia korjausta tuomioistuimessa tai, jos omistaja ei edelleenkään tee sitä, purkaa sopimuksen, kuten LAU:n 27. artikla säätää.

Toisaalta, jos korjausta ei voi lykätä sopimuskauden loppuun, vuokralaisen on sallittava se, vaikka se olisi hänelle hankalaa. Jos työ kestää yli 20 päivää, vuokraa alennetaan suhteessa siihen asunnon osaan, jota ei voi käyttää.

Voiko sopimus siirtää kaikki korjaukset vuokralaiselle?

Vakituisen asunnon vuokrauksessa ei. LAU:n 6. artikla mitätöi ehdot, jotka huonontavat vuokralaisen asemaa lain säännöksiin verrattuna, ellei laki sitä nimenomaisesti salli, eikä asunnon kunnossapitovelvollisuus ole yksi näistä poikkeuksista. Ehto kuten ”kaikki viat jäävät vuokralaisen vastuulle” ei ole voimassa, vaikka vuokralainen olisi sen allekirjoittanut.

Hyödyllistä sen sijaan on, että sopimuksessa täsmennetään se, minkä laki jättää avoimeksi: mitä laitteita asuntoon kuuluu, mitä kautta viat ilmoitetaan ja missä ajassa niihin puututaan.

Muuttuvatko säännöt kausivuokrauksessa tai lomavuokrauksessa?

Kyllä, ja Costa del Solilla ero on merkittävä. Kausivuokraukset, jotka on allekirjoitettu 8. lokakuuta 2026 jälkeen, kuten muutaman kuukauden vuokraukset opiskelun tai työn vuoksi, ovat tilapäisiä asuinhuoneiston vuokrauksia: sopimuksessa on oltava todellinen syy asumiseen toisessa paikassa, ja jos sitä ei ole, vuokraus katsotaan vakituiseksi asunnoksi kaikkine suojineen.

Näissä sopimuksissa omistaja vastaa joka tapauksessa asunnon kunnossapidosta sekä tavanomaiseen käyttöön liittyvistä pienistä korjauksista. Jos vuokralainen ilmoittaa viasta eikä omistaja vastaa viiden arkipäivän kuluessa, vuokralainen voi korjauttaa vian ja vaatia summaa omistajalta välittömästi tai, perusteltuaan sen, vähentää sen seuraavan kuukauden vuokrasta.

Ennen 8. lokakuuta allekirjoitetut kausisopimukset säilyttävät aiemman järjestelmänsä sovitun ajan päättymiseen asti: niitä ohjaa ensin osapuolten sopima, joten vikojen jako voidaan säätää sopimuksessa, vaikka tuomioistuimet voivat käsitellä vuokrauksen vakituisena asuntona, jos vuokralainen asuu siellä pysyvästi. Jos sopimukset uusitaan, niihin sovelletaan uusia sääntöjä.

Lomavuokraus on LAU:n ulkopuolella. Matkailukäyttöön tarkoitetuilla asunnoilla on Andalusiassa oma sääntelynsä, ja vieraan aiheuttamat vahingot ratkaistaan vakuusmaksulla, vakuutuksella ja varausalustan ehdoilla.

Miten välttää vikoihin liittyvät riidat, jos vuokraat asuntosi?

Suurin osa vikariidoista ratkeaa todisteilla, ei mielipiteillä. Jos ostat asunnon vuokrattavaksi Málagasta, Marbellasta tai Esteponasta, voit välttää paljon ongelmia muutamalla rutiinilla:

• Allekirjoittakaa luettelo päivätyin valokuvin asunnon ja jokaisen kodinkoneen kunnosta avaimia luovutettaessa.
• Säilytä laitteiden laskut ja ostopäivät: ikä on paras perustelu, kun jokin lakkaa toimimasta.
• Pyydä teknikkoa kirjaamaan vian syy, ei vain korjauksen hintaa.
• Tarkista kotivakuutus: monet omistajille tarkoitetut vakuutukset kattavat vesivahingot ja vastuuvakuutuksen, ja jotkin sisältävät kodinkoneiden korjauksen.
• Ota huomioon ilmasto: meren lähellä kosteus ja suolainen ilma kuluttavat ilmastointilaitteiden ulkoyksiköitä, metalliosia ja rullaluukkuja nopeammin, ja säännöllinen huolto tulee halvemmaksi kuin vaihto.

Mitä vakuusmaksulle tapahtuu vuokrasopimuksen päättyessä?

Vuokrauksen päättyessä omistaja voi vähentää vakuusmaksusta (fianza) vuokralaisen aiheuttamien vahinkojen kustannukset, mutta ei tavanomaisesta käytöstä johtuvaa kulumista, kuten hieman haalistunutta maalia tai lattian luonnollisia jälkiä. Vakuusmaksu on palautettava kuukauden kuluessa avainten luovutuksesta; jos palautus viivästyy, maksamatta oleva summa kerryttää lakisääteistä korkoa.

Lisäksi 8. lokakuuta 2026 jälkeen allekirjoitetuissa sopimuksissa osapuolten on kirjattava asunnon kunto avainten palautuksen yhteydessä vuokrauksen päättymisasiakirjaan, jonka molemmat allekirjoittavat. Jos asiakirjaa ei allekirjoiteta tai siihen ei kirjata mitään vaurioita, oletetaan, ellei muuta näytetä, että asunto luovutettiin hyvässä kunnossa, ja omistajan on paljon vaikeampaa vähentää vahinkoja vakuusmaksusta. Siksi asunto kannattaa tarkastaa vuokralaisen kanssa luovutuspäivänä ja merkitä asiakirjaan kaikki vauriot.

Mitä kannattaa muistaa, jos vuokraat Costa del Solilla?

Perussääntö on yksinkertainen: omistaja pitää asunnon asumiskelpoisena, ja vuokralainen huolehtii käyttämästään ja vastaa rikkomastaan. Näiden välisellä harmaalla alueella hyvä luettelo, laskut ja teknikon raportti painavat enemmän kuin mikään sopimusehto.

EVS PROPERTY GROUP avustaa vuokrattavaksi ostavia Fuengirolassa, Mijasissa ja muualla Costa del Solilla: autamme valitsemaan asunnon, jonka asennukset ovat hyvässä kunnossa, ja laskemaan realistisen tuoton niin, että huolto on mukana laskelmissa.

Tämä artikkeli on tarkoitettu tiedoksi, eikä se korvaa asianajajan neuvontaa omasta sopimuksestasi.

Usein kysytyt kysymykset

Kuka maksaa, jos vuokra-asunnon pesukone menee rikki?

Jos pesukone kuului asuntoon ja se menee rikki iän tai tavanomaisen kulumisen vuoksi, korjaus tai vaihto kuuluu omistajalle. Jos vika johtuu väärästä käytöstä, vuokralainen maksaa sen, samoin kuin silloin, jos pesukone on hänen oma.

Onko olemassa summa, josta alkaen vuokranantaja maksaa?

Ei. Laki ei aseta mitään summaa. Sen ratkaisee, onko kyse pienestä arkikäytöstä johtuvasta korjauksesta, korjauksesta, jota tarvitaan asunnon pitämiseksi asumiskelpoisena, vai vuokralaisen aiheuttamasta vahingosta.

Voiko vuokralainen korjata vian ja vähentää sen vuokrasta?

8. lokakuuta 2026 jälkeen allekirjoitetuissa sopimuksissa kyllä, edellyttäen että hän pyytää korjausta ensin kirjallisesti kohtuullisen kustannusarvion kanssa ja omistaja ei vastaa viidentoista kalenteripäivän kuluessa tai kieltäytyy ilman perusteltua syytä. Aiemmissa sopimuksissa hän voi maksaa etukäteen vain kiireelliset korjaukset ilmoittaen niistä ensin omistajalle, ja vaatia summan sitten omistajalta; sen vähentäminen vuokrasta omin päin on riskialtista, koska omistaja voisi käsitellä sitä maksamatta jättämisenä.

Kuka maksaa rakennuksen yhteisten putkien vian?

Comunidad de propietarios (asunto-osakkeenomistajien yhteisö, taloyhtiön kaltainen), koska ne ovat yhteistä omaisuutta, samoin kuin pääviemäri tai julkisivu. Jos vuoto on vahingoittanut asunnon sisäosia, omistajan on ilmoitettava asiasta yhteisölle ja tarvittaessa omalle kotivakuutukselleen.