Koszty zakupu nieruchomości w 2026 roku: notariusz, rejestr i podatki na Costa del Sol

Koszty zakupu nieruchomości na Costa del Sol wynoszą na rynku wtórnym około 7,5–8 % ceny: 7 % ITP (podatek od czynności cywilnoprawnych przy zakupie na rynku wtórnym) plus notariusz, rejestr i gestoría (biuro załatwiające formalności), które łącznie kosztują zazwyczaj od 1 500 do 3 000 € w zależności od wartości. Przy zakupie z rynku pierwotnego rachunek rośnie do około 12 %, ponieważ płaci się 10 % IVA (hiszpański VAT) oraz 1,2 % podatku od aktów prawnych dokumentowanych (AJD, actos jurídicos documentados). Koszty notariusza przy umowie kupna-sprzedaży ponosi kupujący, chyba że umowa stanowi inaczej.

Poniżej omawiamy każdy z kosztów, informujemy, kto go płaci, i podajemy dwa przykłady z rzeczywistymi cenami z wybrzeża. Kwoty za notariusza i rejestr są orientacyjne: obie instytucje pobierają opłaty według oficjalnej taryfy (arancel), dlatego warto poprosić o wycenę przed podpisaniem.

Jakie koszty wiąże się z zakupem nieruchomości w Andaluzji?

ITP oblicza się od wyższej z dwóch wartości: ceny wskazanej w akcie notarialnym (escritura) lub wartości referencyjnej z Katastru. Jeśli kupujesz poniżej wartości referencyjnej, i tak zapłacisz podatek od tej drugiej.

Jakie koszty notariusza ponosi kupujący?

Zgodnie z Código Civil sprzedający płaci za oryginał aktu (escritura matriz), a kupujący za pierwszą kopię, ale w praktyce niemal wszystkie umowy przerzucają koszt notariusza przy kupnie-sprzedaży na kupującego i właśnie tę kwotę należy uwzględnić w budżecie. Wysokość opłaty nie zależy od wybranego notariusza: wszyscy pobierają ją według tej samej taryfy, zatwierdzonej Real Decreto 1426/1989, która rośnie wraz z wartością nieruchomości i liczbą stron aktu.

Jeśli kupujesz z kredytem hipotecznym, akt dotyczący pożyczki jest odrębnym dokumentem. Od czasu wejścia w życie Ley 5/2019 bank płaci za swojego notariusza, rejestr, gestoría oraz podatek od hipoteki; na kupującego przypadają wyłącznie wycena oraz, jeśli o nie poprosi, kopie.

Ile kosztuje sporządzenie aktu notarialnego zakupu domu? Dwa przykłady z Costa del Sol

Bierzemy mieszkanie za 300 000 €, typowe dla Fuengirola, Torremolinos czy Manilvy, oraz medianę cen ogłoszeń na wybrzeżu z naszego raportu rynkowego: 650 000 €. Koszty notariusza, rejestru i gestoría to szacunki przyjęte w górnej części przedziału; podatek jest wyliczony dokładnie.

Jeżeli nieruchomość ma być Twoim stałym miejscem zamieszkania i kosztuje do 150 000 €, ITP spada do 6 %, a do 3,5 % dla osób poniżej 35. roku życia i innych grup objętych tym samym limitem. Na 2027 rok projekt budżetu Junta de Andalucía przewiduje obniżenie stawki ogólnej do 6,75 % i podniesienie tego limitu do 200 000 €, co czeka jeszcze na zatwierdzenie przez parlament Andaluzji.

Jakie dodatkowe koszty ponosi kupujący niebędący rezydentem?

• NIE (hiszpański numer identyfikacji cudzoziemca): oficjalna opłata jest niska (modelo 790, código 012), ale jeśli powierzysz załatwienie sprawy pełnomocnikowi, zapłacisz za pełnomocnictwo notarialne, apostille, tłumaczenie i honorarium.
• Prawnik: nie jest obowiązkowy, ale zwykle zatrudnia się go do przeprowadzenia due diligence; honoraria są dowolne i najczęściej ustala się je jako procent ceny lub stałą stawkę.
• Tłumaczenia i kurs wymiany: jeśli płacisz spoza strefy euro, różnica między kursem banku a kursem wyspecjalizowanego serwisu może kosztować więcej niż notariusz.
• Podatki roczne: jako nierezydent będziesz co roku deklarować dochód umowny (renta imputada) z nieruchomości na formularzu modelo 210, nawet jeśli jej nie wynajmujesz, a ponadto płacić IBI (hiszpański podatek od nieruchomości) i opłatę za wywóz śmieci.

Jeśli sprzedający jest nierezydentem, kupujący musi zatrzymać 3 % ceny i wpłacić je do urzędu skarbowego (Hacienda) na formularzu modelo 211. Nie jest to dodatkowy koszt, ponieważ kwotę tę odlicza się od płatności na rzecz sprzedającego, ale jest to obowiązek kupującego, który notariusz sprawdzi.

Kiedy i jak płaci się podatki od zakupu?

ITP lub AJD rozlicza się w Andaluzji na formularzu modelo 600 w ciągu dwóch miesięcy od podpisania aktu; IVA przy zakupie z rynku pierwotnego płaci się deweloperowi razem z ceną. Bez potwierdzenia zapłaty podatku Registro nie wpisze nieruchomości na Twoje nazwisko, dlatego w praktyce gestoría lub prawnik składa je w dniach następujących po akcie notarialnym.

Podsumowanie

Aby uniknąć niespodzianek, dolicz do ceny 8 %, jeśli kupujesz na rynku wtórnym, i 12 % w przypadku rynku pierwotnego, a także dodatkowe koszty nierezydenta, jeśli Cię dotyczą. W EVS PROPERTY GROUP przygotujemy dokładne wyliczenie dla każdej interesującej Cię nieruchomości, wraz z wyceną kosztów notariusza i rejestru, zanim podpiszesz umowę rezerwacyjną.

Najczęściej zadawane pytania