Departament Stanu USA twierdzi, że hiszpańskie prawo i powolność sądów pozwalają squatterom (w Hiszpanii zwanym okupas) przez lata zajmować puste mieszkania, choć w tym samym raporcie określa kraj jako cel inwestycji „szczególnie atrakcyjny”. Ryzyko istnieje, ale na Costa del Sol jest niższe niż średnia: w prowincji Málaga w 2025 roku odnotowano 348 przypadków wtargnięcia i bezprawnego zajęcia nieruchomości, czyli 19,4 na 100 000 mieszkańców wobec 30,3 w całej Hiszpanii.
Co raport USA mówi o inwestowaniu w Hiszpanii?
Dokument to coroczny raport o klimacie inwestycyjnym przygotowywany przez Departament Stanu, a edycja z 2026 roku poświęcona Hiszpanii ukazała się pod koniec września. Jego ogólny bilans jest pozytywny: Hiszpania odnotowała w 2025 roku wzrost o 2,8%, czyli prawie dwukrotnie wyższy niż średnia strefy euro (1,5%), przyjęła 30 800 mln euro bezpośrednich inwestycji zagranicznych, a jej największym inwestorem są Stany Zjednoczone, z 10 000 mln w tym roku. Raport podkreśla też wykwalifikowaną siłę roboczą, relatywnie tanią energię, największą w Europie sieć kolei dużych prędkości oraz znaczenie sektora nieruchomości wśród branż przyciągających najwięcej kapitału zagranicznego.
Zawiera jednak również typowe skargi inwestorów: powolne procedury i licencje, aż 17 regionalnych systemów prawnych stosowanych nierówno, coraz częstsze używanie przepisów nadzwyczajnych bez konsultacji publicznych, relatywnie wysokie opodatkowanie oraz rosnące koszty pracy i energii. Jeden akapit poświęcono okupacji: prawo, w połączeniu z zatorami w sądach i brakiem personelu, pozwala zajmować puste mieszkania przez lata, a właściciel ma niewiele możliwości działania.
W odniesieniu do zakupu nieruchomości na wybrzeżu oznacza to, co poniżej:
| Punkt raportu | Co mówią USA | Co to oznacza przy zakupie |
|---|---|---|
| Własność cudzoziemców | Na ogół brak ograniczeń w zakupie nieruchomości | Kupujesz na takich samych zasadach jak Hiszpan; wcześniejszej deklaracji inwestycji wymaga się tylko wtedy, gdy pieniądze pochodzą z jurysdykcji niewspółpracującej |
| Registro de la Propiedad (hiszpański rejestr nieruchomości) | Zapewnia bezpieczeństwo prawne transakcji | Zawsze żądaj nota simple (odpis z rejestru) i kupuj nieruchomość wolną od obciążeń i lokatorów |
| Dekrety z mocą ustawy | Przepisy nadzwyczajne bez konsultacji publicznych | Zasady najmu i IVA (hiszpański VAT) od najmu turystycznego zmieniły się dekretem w październiku 2026 roku |
| Przepisy regionalne | Do 17 różnych systemów | Andaluzja ma własny podatek od przeniesienia własności, własną ustawę mieszkaniową i własny rejestr obiektów turystycznych |
| Opodatkowanie | Relatywnie wysokie | Przed podpisaniem policz 7% podatku od transakcji przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego oraz podatki roczne |
| Okupacja | Prawo i zatory w sądach ją ułatwiają | Ryzyko realne, ale niskie na wybrzeżu; zmniejszają je ochrona, regularne wizyty i uporządkowane dokumenty |
Ile jest okupacji w Maladze i w reszcie Hiszpanii?
Oficjalna statystyka Ministerio del Interior (hiszpańskiego MSW) łączy wtargnięcia i bezprawne zajęcia nieruchomości, co jest najbliższe pomiarowi okupacji. W 2025 roku odnotowała ona 14 875 przypadków w całej Hiszpanii, czyli o 9,4% mniej niż w 2024 roku i najmniej od 2020 roku. Prawie trzy na dziesięć skupiły się w prowincji Barcelona.
| Prowincja | 2024 | 2025 | Przypadki na 100 000 mieszkańców w 2025 |
|---|---|---|---|
| Barcelona | 5 077 | 4 403 | 73,9 |
| Alicante | 687 | 772 | 38,0 |
| Baleares | 514 | 433 | 34,6 |
| Valencia | 876 | 856 | 31,0 |
| Sevilla | 506 | 451 | 22,8 |
| Málaga | 451 | 348 | 19,4 |
| Madrid | 1 451 | 1 269 | 17,8 |
| Cała Hiszpania | 16 426 | 14 875 | 30,3 |
Prowincja Málaga zamknęła 2025 rok z 348 przypadkami, czyli o 22,8% mniej niż rok wcześniej i najniższym wynikiem od 2016 roku. W proporcji do liczby ludności jest wyraźnie poniżej średniej i bardzo daleko od Girony, która otwiera listę z 86,6 przypadku na 100 000 mieszkańców. Wskaźnik obliczyliśmy na podstawie danych ludnościowych INE (hiszpańskiego urzędu statystycznego) z 1 stycznia 2025 roku.
Dwie uwagi: liczba obejmuje zdarzenia znane policji, a nie wyroki, i nie uwzględnia tzw. inquiokupación, czyli sytuacji, gdy najemca przestaje płacić. Taka sprawa toczy się jako eksmisja za niepłacenie czynszu, a nie jako przestępstwo.
Jak długo trwa eksmisja squattera w Hiszpanii?
Średnia 18 miesięcy, o której mówi Waszyngton, pochodzi z 2021 roku i dotyczy eksmisji na drodze cywilnej. Od tego czasu ramy prawne zmieniły się w trzech punktach, które warto znać:
- Desahucio exprés (ekspresowa eksmisja, Ley 5/2018): jeśli właścicielem jest osoba fizyczna, organizacja non-profit lub podmiot mieszkalnictwa socjalnego, sąd daje zajmującym pięć dni na przedstawienie tytułu prawnego; jeśli go nie mają, nakazuje eksmisję bez możliwości odwołania.
- Karny tryb przyspieszony (od 3 kwietnia 2025): wtargnięcie do domu i bezprawne zajęcie nieruchomości można sądzić w trybie postępowania przyspieszonego, gdy policja zatrzyma zajmujących lub wezwie ich do sądu dyżurnego.
- Moratorium na eksmisje: zawieszenie dla osób w trudnej sytuacji obejmowało tylko mieszkania firm lub właścicieli z ponad dziesięcioma lokalami, nigdy mieszkanie główne ani drugi dom osoby prywatnej, a według tekstu jednolitego w BOE (hiszpańskim dzienniku urzędowym) przestało obowiązywać 31 grudnia 2025 roku, po tym jak Congreso (hiszpańska izba niższa parlamentu) uchylił w styczniu i lutym dwa dekrety je przedłużające.
Jest też kwestia praktyczna: jeśli wtargnięcie zostanie wykryte w trakcie, jest to przestępstwo na gorącym uczynku i policja może interweniować bez czekania na sędziego. Dlatego alarm podłączony do centrali odbiorczej to jedna z najlepszych form ochrony pustego mieszkania.
Ley de Vivienda (ustawa mieszkaniowa) z 2023 roku, o której wspomina także raport, nakłada obowiązek wskazania w pozwie, czy zajmujący mieszka tam na stałe oraz czy właściciel jest dużym posiadaczem nieruchomości. Tribunal Constitucional (Trybunał Konstytucyjny) unieważnił w styczniu 2025 roku inne dodane wymogi, więc dla osoby prywatnej z drugim domem jest to przede wszystkim formalność.
Jak chronić drugi dom przed squatterami?
Celem jest, aby nieruchomość nigdy nie wyglądała na opuszczoną i aby każde wtargnięcie było od razu wykryte. Oto najskuteczniejsze środki:
- Alarm podłączony do centrali odbiorczej i kamery, aby policja mogła działać na gorącym uczynku.
- Regularne wizyty zaufanej osoby lub firmy zarządzającej, z opróżnioną skrzynką pocztową i ruchem w roletach.
- Dokumenty pod ręką: escritura (akt notarialny) lub nota simple, rachunki za IBI (coroczny podatek od nieruchomości) i media na twoje nazwisko, aby od razu wykazać, że dom jest twój.
- Ubezpieczenie domu z ochroną prawną obejmującą okupację oraz, jeśli wynajmujesz, ubezpieczenie od niepłacenia czynszu.
- Przed zakupem sprawdzić, czy nieruchomość zostanie przekazana wolna od lokatorów, zwłaszcza jeśli sprzedaje ją bank lub fundusz.
Liczy się też bezpieczeństwo otoczenia. W naszej ofercie 63,5% mieszkań i domów na sprzedaż deklaruje co najmniej jeden z trzech środków: zamknięte osiedle, całodobową ochronę lub alarm. To 8 295 mieszkań i domów na sprzedaż w październiku 2026 roku, według tego, co deklaruje każde ogłoszenie, więc liczby są wartościami minimalnymi.
| Gmina | Zamknięte osiedle | Ochrona całodobowa | Alarm | Co najmniej jeden środek |
|---|---|---|---|---|
| Benahavís | 67,1% | 45,8% | 34,1% | 78,4% |
| Manilva | 65,2% | 15,2% | 21,1% | 75,8% |
| Marbella | 57,4% | 29,7% | 27,5% | 72,5% |
| Casares | 62,6% | 19,7% | 20,1% | 68,9% |
| Estepona | 57,5% | 20,2% | 22,9% | 68,6% |
| Mijas | 54,1% | 12,1% | 23,0% | 66,7% |
| Fuengirola | 56,5% | 21,4% | 16,1% | 65,8% |
| Benalmádena | 48,0% | 12,2% | 21,2% | 62,9% |
| Torremolinos | 46,1% | 14,9% | 15,6% | 57,1% |
| Málaga | 16,1% | 7,9% | 12,0% | 26,8% |
| Cała oferta | 51,8% | 20,4% | 22,2% | 63,5% |
Różnice są duże. W Benahavís prawie połowa nieruchomości deklaruje całodobowy dozór, a w Marbelli trzy na dziesięć, natomiast w gminie Málaga, gdzie jest więcej mieszkań w budynkach miejskich, jakiś środek deklaruje tylko nieco ponad co czwarta. W przypadku drugiego domu osiedle z kontrolą wjazdu i sąsiadami mieszkającymi tam przez cały rok jest w praktyce najlepszym lekarstwem na okupację.
Jakie inne ryzyka wskazują USA inwestorom w nieruchomości?
Dla inwestora w nieruchomości najbardziej użytecznym ostrzeżeniem raportu nie jest okupacja, lecz niestabilność prawna. W tym roku Congreso uchylił w styczniu i w lutym dwa dekrety z mocą ustawy przedłużające moratorium na eksmisje, a 6 października, dzień po rozwiązaniu Cortes (hiszpańskiego parlamentu) przed wyborami 29 listopada, rząd przyjął kolejne dwa, 28/2026 i 29/2026, które zmieniają zasady najmu i kilka podatków od nieruchomości.
Najlepszym przykładem dla wybrzeża jest IVA od najmu turystycznego. Od 1 grudnia 2026 roku najem umeblowanego mieszkania na 30 nocy lub krócej temu samemu najemcy przestaje być zwolniony i podlega stawce 10%, chyba że wynajmowane jest mieszkanie główne właściciela. Oba dekrety muszą zostać zatwierdzone w ciągu 30 dni od przyjęcia, a przy rozwiązanych Cortes głosowanie to należy do Diputación Permanente del Congreso (stałej komisji izby).
To samo dotyczy rozdrobnienia regionalnego, które krytykuje raport: w Andaluzji obowiązuje własny podatek od przeniesienia własności (impuesto de transmisiones), wynoszący 7% przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego, ustawa mieszkaniowa z 2025 roku i rejestr obiektów turystycznych. Dlatego każdą transakcję trzeba analizować według przepisów andaluzyjskich, a nie ogólnych zasad Hiszpanii.
Czy inwestowanie w nieruchomości na Costa del Sol nadal jest dobrym pomysłem?
Sam raport zalicza sektor nieruchomości do tych, które przyjmują najwięcej inwestycji zagranicznych, i podkreśla, że zakup nieruchomości jest otwarty dla każdej narodowości. Fundamenty pozostają: wzrost powyżej średniej europejskiej, międzynarodowy popyt i rynek, który według naszego miesięcznego raportu cen ma w październiku 2026 roku medianę 650 000 euro i 4 738 euro za metr kwadratowy w ogłoszeniach z wybrzeża.
Rozsądnie jest kupować ze świadomością ryzyka: wybierać okolice i osiedla z dobrą ochroną, uwzględnić w budżecie podatki andaluzyjskie, nie opierać się na jednej formule najmu, którą dekret może zmienić, i zostawiać nieruchomość pod nadzorem, gdy cię nie ma.
Podsumowanie: czy należy obawiać się squatterów przy zakupie na Costa del Sol?
Nie na tyle, by zmieniać plany. Okupacja istnieje, a raport USA słusznie wskazuje, że hiszpańskie sądownictwo jest powolne, ale w prowincji Málaga wskaźnik jest o ponad jedną trzecią niższy od średniej krajowej, reformy z 2018 i 2025 roku dają właścicielowi prywatnemu szybkie ścieżki, a większość mieszkań na sprzedaż w naszej ofercie deklaruje jakiś środek bezpieczeństwa.
Jeśli myślisz o zakupie, nasz zespół pomoże ci wybrać nieruchomość na bezpiecznym osiedlu oraz sprawdzić jej sytuację prawną i posesoryjną przed podpisaniem.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnika w twojej konkretnej sprawie.
Najczęściej zadawane pytania
Jak długo trwa wyeksmitowanie squattera z mieszkania w Hiszpanii?
To zależy od drogi. Jeśli policja wykryje wtargnięcie w danej chwili, może działać natychmiast; od kwietnia 2025 roku droga karna dopuszcza tryb przyspieszony, a na drodze cywilnej właściciel prywatny może wnioskować o ekspresową eksmisję, z pięcioma dniami dla zajmujących na wykazanie tytułu prawnego. Dane o 18 miesiącach, które przytaczają USA, pochodzą z 2021 roku.
Czy w Maladze jest dużo okupacji?
Mniej niż w innych prowincjach. W 2025 roku odnotowano 348 przypadków wtargnięcia i bezprawnego zajęcia, czyli 2,3% całości w Hiszpanii i 19,4 na 100 000 mieszkańców, wobec średniej krajowej 30,3 i 73,9 w Barcelonie.
Czy moratorium na eksmisje chroniło squatterów w drugim domu?
Nie. Zawieszenie dla osób w trudnej sytuacji nigdy nie obejmowało mieszkania głównego ani udokumentowanego drugiego domu osoby prywatnej, a ponadto przestało obowiązywać 31 grudnia 2025 roku.
Czy Amerykanin może kupić nieruchomość w Hiszpanii?
Tak. Nie ma ogólnych ograniczeń ze względu na narodowość: wystarczy uzyskać NIE (hiszpański numer identyfikacji cudzoziemca) i tylko jeśli pieniądze pochodzą z jurysdykcji niewspółpracującej, wcześniej zadeklarować inwestycję. Zakup nie daje już prawa do pobytu, ponieważ wiza dla inwestorów zniknęła 3 kwietnia 2025 roku.
Co dalej? Po lekturze najbardziej przyda się spojrzenie na prawdziwy rynek: zajrzyj do nieruchomości według miast albo napisz nam na WhatsApp, czego szukasz — okolica, budżet, terminy — a przygotujemy dla Ciebie dopasowany wybór, bez zobowiązań.
Może się też przydać: sprzedaż nieruchomości inwestowanie na Costa del Sol bezpłatna wycena miesięczny raport cen
