Okupas in Spanien: Was die USA warnen und wie hoch das echte Risiko an der Costa del Sol ist

Das US-Außenministerium (Departamento de Estado) vertritt die Ansicht, dass das spanische Recht und die Langsamkeit der Gerichte es Okupas (Hausbesetzern) in Spanien erlauben, jahrelang in leerstehenden Wohnungen zu bleiben. Im selben Bericht bezeichnet es das Land dennoch als „besonders attraktives“ Investitionsziel. Das Risiko besteht, ist an der Costa del Sol aber geringer als im Durchschnitt: In der Provinz Málaga wurden 2025 348 Fälle von Hausfriedensbruch und Besetzung von Immobilien registriert, das sind 19,4 je 100.000 Einwohner gegenüber 30,3 in ganz Spanien.

Was steht im US-Bericht über Investitionen in Spanien?

Das Dokument ist der jährliche Bericht zum Investitionsklima, den das Außenministerium erstellt; die Ausgabe 2026 zu Spanien wurde Ende September veröffentlicht. Die Gesamtbilanz ist positiv: Spanien wuchs 2025 um 2,8 % und damit fast doppelt so stark wie der Durchschnitt der Eurozone (1,5 %), erhielt 30.800 Millionen Euro an ausländischen Direktinvestitionen und hat in den Vereinigten Staaten seinen größten Investor, mit 10.000 Millionen in jenem Jahr. Hervorgehoben werden außerdem die qualifizierten Arbeitskräfte, eine vergleichsweise günstige Energie, das größte Hochgeschwindigkeits-Bahnnetz Europas und das Gewicht des Immobiliensektors unter den Branchen, die am meisten ausländisches Kapital anziehen.

Der Bericht greift aber auch die üblichen Klagen der Investoren auf: langsame Verfahren und Genehmigungen, bis zu 17 regionale Regelwerke, die uneinheitlich angewandt werden, die zunehmende Nutzung von Dringlichkeitsnormen ohne öffentliche Konsultation, eine relativ hohe Steuerlast sowie steigende Arbeits- und Energiekosten. Und er widmet der Hausbesetzung („okupación“) einen Absatz: Das Gesetz erlaube, zusammen mit überlasteten Gerichten und Personalmangel, die Besetzung leerstehender Wohnungen über Jahre, wobei dem Eigentümer nur wenige Möglichkeiten blieben.

Übertragen auf den Kauf einer Immobilie an der Küste bedeutet jeder Punkt Folgendes:

Wie viele Hausbesetzungen gibt es in Málaga und im Rest Spaniens?

Die offizielle Statistik des Innenministeriums (Ministerio del Interior) fasst Hausfriedensbruch und Besetzung von Immobilien zusammen, was einer Messung der Hausbesetzung am nächsten kommt. 2025 erfasste sie 14.875 Fälle in ganz Spanien, 9,4 % weniger als 2024 und die niedrigste Zahl seit 2020. Fast drei von zehn entfielen auf die Provinz Barcelona.

Die Provinz Málaga schloss 2025 mit 348 Fällen ab, 22,8 % weniger als im Vorjahr und der niedrigste Wert seit 2016. Im Verhältnis zur Einwohnerzahl liegt sie deutlich unter dem Durchschnitt und weit von Girona entfernt, das die Liste mit 86,6 Fällen je 100.000 Einwohner anführt. Die Rate haben wir anhand der Bevölkerungszahlen des INE zum 1. Januar 2025 berechnet.

Zwei Einschränkungen: Die Zahl erfasst der Polizei bekannte Vorfälle, keine Urteile, und sie enthält nicht die sogenannte „inquiokupación“, also den Mieter, der aufhört zu zahlen und dessen Fall als Räumung wegen Zahlungsverzug und nicht als Straftat verhandelt wird.

Wie lange dauert es in Spanien, einen Okupa zu räumen?

Die durchschnittlich 18 Monate, die Washington nennt, stammen aus dem Jahr 2021 und betreffen Räumungen auf zivilrechtlichem Weg. Seither hat sich der Rahmen in drei Punkten geändert, die man kennen sollte:

• Desahucio exprés (Express-Räumung, Ley 5/2018): Ist der Eigentümer eine natürliche Person, eine gemeinnützige Einrichtung oder eine Stelle für sozialen Wohnungsbau, räumt das Gericht den Besetzern fünf Tage ein, um einen Rechtstitel vorzulegen; können sie keinen vorlegen, ordnet es die Räumung ohne Rechtsmittelmöglichkeit an.
• Strafrechtliches Schnellverfahren (seit dem 3. April 2025): Hausfriedensbruch in die Wohnung und Besetzung können im Schnellverfahren verhandelt werden, wenn die Polizei die Besetzer festnimmt oder sie vor das Bereitschaftsgericht lädt.
• Räumungsmoratorium: Die Aussetzung für schutzbedürftige Besetzer galt nur für Wohnungen von Unternehmen oder von Eigentümern mit mehr als zehn Wohnungen, nie für den Hauptwohnsitz oder den Zweitwohnsitz einer Privatperson, und sie trat laut der konsolidierten Fassung im BOE am 31. Dezember 2025 außer Kraft, nachdem der Congreso (Abgeordnetenkongress) im Januar und Februar die beiden Dekrete aufgehoben hatte, die sie verlängerten.

Hinzu kommt ein praktischer Punkt: Wird das Eindringen noch während der Tat bemerkt, handelt es sich um eine auf frischer Tat begangene Straftat, und die Polizei kann eingreifen, ohne auf einen Richter zu warten. Deshalb ist eine an eine Alarmempfangszentrale angeschlossene Alarmanlage eine der besten Schutzmaßnahmen für eine leerstehende Wohnung.

Die Ley de Vivienda (Wohnungsgesetz) von 2023, die der Bericht ebenfalls erwähnt, verpflichtet dazu, in der Klage anzugeben, ob der Besetzer dort seinen gewöhnlichen Wohnsitz hat und ob der Eigentümer ein „gran tenedor“ (Großeigentümer) ist. Das Tribunal Constitucional (spanisches Verfassungsgericht) kippte im Januar 2025 weitere Anforderungen, die das Gesetz hinzugefügt hatte; für eine Privatperson mit Zweitwohnsitz ist es daher vor allem eine Formalität.

Wie schützt man einen Zweitwohnsitz vor Okupas?

Ziel ist, dass die Immobilie nie verlassen wirkt und jedes Eindringen sofort bemerkt wird. Das sind die wirksamsten Maßnahmen:

• Alarmanlage mit Anschluss an eine Alarmempfangszentrale und Kameras, damit die Polizei bei frischer Tat eingreifen kann.
• Regelmäßige Besuche durch eine Vertrauensperson oder eine Verwaltungsfirma, mit leerem Briefkasten und bewegten Rollläden.
• Unterlagen griffbereit: escritura (notarielle Kaufurkunde) oder nota simple, IBI-Quittungen (jährliche Grundsteuer) und Versorgungsverträge auf Ihren Namen, um sofort nachzuweisen, dass das Haus Ihnen gehört.
• Eine Hausratversicherung mit Rechtsschutz, die Hausbesetzung abdeckt, und bei Vermietung eine Mietausfallversicherung.
• Vor dem Kauf prüfen, dass die Immobilie frei von Bewohnern übergeben wird, vor allem wenn eine Bank oder ein Fonds verkauft.

Auch die Sicherheit des Umfelds zählt. In unserem Portfolio nennen 63,5 % der zum Verkauf stehenden Immobilien mindestens eine dieser drei Maßnahmen: geschlossene Wohnanlage, 24-Stunden-Sicherheitsdienst oder Alarmanlage. Das sind 8.295 Wohnungen und Häuser, die im Oktober 2026 zum Verkauf standen, nach den Angaben der jeweiligen Anzeige; die Zahlen sind daher ein Mindestwert.

Die Unterschiede sind groß. In Benahavís wirbt fast die Hälfte der Immobilien mit 24-Stunden-Überwachung, in Marbella sind es drei von zehn, während in der Gemeinde Málaga, wo es mehr Wohnungen in städtischen Gebäuden gibt, nur gut jede vierte eine Maßnahme angibt. Für einen Zweitwohnsitz ist eine Wohnanlage mit Zugangskontrolle und ganzjährigen Nachbarn in der Praxis das beste Gegenmittel gegen Hausbesetzung.

Welche anderen Risiken nennen die USA für Immobilieninvestoren?

Für einen Immobilieninvestor ist die nützlichste Warnung des Berichts nicht die Hausbesetzung, sondern die regulatorische Instabilität. In diesem Jahr hob der Congreso im Januar und im Februar zwei Decretos-ley auf, die das Räumungsmoratorium verlängerten, und am 6. Oktober, einen Tag nach der Auflösung der Cortes (Parlament) für die Wahlen am 29. November, verabschiedete die Regierung zwei weitere, die Nr. 28/2026 und die Nr. 29/2026, die die Mietregeln und mehrere Steuern auf Wohnraum ändern.

Das klarste Beispiel für die Küste ist die IVA auf die Ferienvermietung. Ab dem 1. Dezember 2026 ist die Vermietung einer möblierten Wohnung für 30 Nächte oder weniger an denselben Mieter nicht mehr befreit und wird mit 10 % besteuert, es sei denn, es wird der Hauptwohnsitz des Eigentümers vermietet. Beide Dekrete müssen innerhalb von 30 Tagen nach ihrer Verabschiedung bestätigt werden, und bei aufgelösten Cortes obliegt diese Abstimmung der Diputación Permanente (Ständiger Ausschuss) des Congreso.

Dasselbe gilt für die regionale Zersplitterung, die der Bericht kritisiert: In Andalusien gelten die eigene Grunderwerbsteuer (impuesto de transmisiones) von 7 % beim Kauf gebrauchter Immobilien, das Wohnungsgesetz von 2025 und das Register für Ferienwohnungen. Deshalb muss jede Transaktion anhand der andalusischen Normen geprüft werden und nicht anhand allgemeiner spanischer Regeln.

Ist es weiterhin eine gute Idee, in Immobilien an der Costa del Sol zu investieren?

Der Bericht selbst zählt den Immobiliensektor zu den Branchen mit den meisten ausländischen Investitionen und betont, dass der Immobilienkauf Menschen jeder Nationalität offensteht. Die Fundamentaldaten sind weiter intakt: ein Wachstum über dem europäischen Niveau, internationale Nachfrage und ein Markt, der laut unserem monatlichen Preisbericht im Oktober 2026 in den Anzeigen an der Küste einen Median von 650.000 Euro und 4.738 Euro pro Quadratmeter aufweist.

Vernünftig ist es, mit offenen Augen zu kaufen: Gegenden und Wohnanlagen mit guter Sicherheit wählen, die andalusischen Steuern einplanen, sich nicht von einer einzigen Vermietungsform abhängig machen, die ein Dekret ändern kann, und die Immobilie überwachen lassen, wenn Sie nicht da sind.

Fazit: Muss man beim Kauf an der Costa del Sol Okupas fürchten?

Nicht so sehr, dass man seine Pläne ändern müsste. Die Hausbesetzung existiert, und der US-Bericht trifft einen wunden Punkt, wenn er die Langsamkeit der spanischen Justiz anmerkt; in der Provinz Málaga liegt die Rate jedoch mehr als ein Drittel unter dem nationalen Durchschnitt, die Reformen von 2018 und 2025 geben privaten Eigentümern schnelle Wege an die Hand, und die Mehrheit der zum Verkauf stehenden Immobilien in unserem Portfolio nennt mindestens eine Sicherheitsmaßnahme.

Wenn Sie über einen Kauf nachdenken, hilft Ihnen unser Team, eine Immobilie in einer sicheren Wohnanlage auszuwählen und ihre rechtliche Situation sowie die Besitzverhältnisse vor der Unterschrift zu prüfen.

Dieser Artikel dient der Information und ersetzt nicht die Beratung durch einen Rechtsanwalt zu Ihrem konkreten Fall.

Häufig gestellte Fragen