Jakie narodowości kupują nieruchomości mieszkaniowe w Hiszpanii w 2026 roku: spadek wśród Brytyjczyków i rekordowa cena płacona przez nierezydentów

Maroko, Wielka Brytania, Włochy, Rumunia i Niemcy to w tej kolejności narodowości, które w pierwszym półroczu 2026 roku kupiły w Hiszpanii najwięcej nieruchomości mieszkaniowych, według Consejo General del Notariado (hiszpańskiej Naczelnej Rady Notarialnej). Wśród osób kupujących bez zamieszkania w Hiszpanii przodują Holandia, Niemcy, Wielka Brytania i Polska, a ten nierezydent zapłacił średnio 3 493 euro za metr kwadratowy, czyli najwięcej w całej serii danych.

Dane pojawiają się w momencie spadku popytu zagranicznego. Cudzoziemcy podpisali od stycznia do czerwca 62 327 transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych z rynku wolnego, czyli o 13% mniej niż rok wcześniej. To największy spadek od pierwszej połowy 2020 roku. Kupują mniej, ale płacą więcej: ich średnia cena wzrosła o 9,4%, do 2 644 euro za metr kwadratowy.

Ile nieruchomości mieszkaniowych kupili cudzoziemcy w pierwszym półroczu 2026 roku?

Spadek jest powszechny, ale nie dla wszystkich jednakowy. Cudzoziemiec, który już mieszka w Hiszpanii i podpisuje prawie dwie na trzy transakcje w tej grupie, traci mniej niż ten, który kupuje z zagranicy. Wolumen tego drugiego jest najniższy od pięciu lat. Łącznie udział cudzoziemców spada do 18,3% transakcji, wobec 19,2% w 2025 roku i 20,3% w 2024 roku.

Źródło: Consejo General del Notariado, transakcje kupna-sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych z rynku wolnego w pierwszym półroczu 2026 roku.

Którzy cudzoziemcy kupują w Hiszpanii najwięcej nieruchomości mieszkaniowych?

Po raz pierwszy lista otwiera się kupującym z Maroka, przed Brytyjczykami. Pięć pierwszych narodowości daje łącznie nieco ponad jedną trzecią wszystkich zakupów cudzoziemców, a grupa pozostałych krajów spoza UE dodaje 7 822 transakcje, czyli 12,5%.

Ten podział wyjaśnia przede wszystkim cudzoziemiec rezydent, który kupuje swoje stałe miejsce zamieszkania. Wśród rezydentów Marokańczycy podpisują 12,4% transakcji, przed Włochami (9,2%), Rumunami (9%) i Brytyjczykami (5,5%), a ich udział jest większy w regionach takich jak Murcia, Navarra, La Rioja czy Aragón.

Kto kupuje nieruchomość w Hiszpanii, nie mieszkając tu na stałe?

Nierezydent to inny profil: szuka drugiego domu lub nieruchomości na długie pobyty i koncentruje się na wybrzeżu i wyspach. Tutaj klasyfikacja zmienia się całkowicie: Holendrzy podpisują 12,6% zakupów nierezydentów, Niemcy 11,8%, Brytyjczycy 10,4%, a Polacy 8,1%.

Andaluzja jest ich drugim kierunkiem. Wspólnota zanotowała 5 800 zakupów nierezydentów, czyli jeden na cztery w kraju, ustępując jedynie Comunidad Valenciana (9 250). Wraz z 6 007 cudzoziemcami rezydentami, którzy kupili w regionie, łączna liczba transakcji w Andaluzji przekracza 11 800, czyli o 12,7% mniej niż rok temu. W Andaluzji Holendrzy podpisali 13,4% zakupów nierezydentów.

Które narodowości kupują w 2026 roku mniej nieruchomości mieszkaniowych?

Prawie wszystkie narodowości kupują mniej niż rok temu, choć w bardzo różnym tempie:

• Spadek o ponad 20%: Rosja (-26,2%), Chiny (-26,1%), Stany Zjednoczone (-22%), Bułgaria (-21,6%), Belgia (-21,3%) i Wielka Brytania (-21%).
• Niewielki spadek: Polska (-6,6%), Portugalia (-5%) i Norwegia (-1,2%).
• Wzrost: Wenezuela (+10,2%) i Kolumbia (+7,4%).

Notariusze nie podają przyczyn, ale znane są pewne czynniki. Od czasu Brexitu Brytyjczyk bez rezydencji może przebywać w strefie Schengen tylko 90 dni w ciągu każdych 180, a od kwietnia 2025 roku zakup nieruchomości mieszkaniowej nie daje już dostępu do golden visa, o którą mogły ubiegać się wyłącznie osoby spoza UE. Dla sprzedającego płynie z tego wniosek, że popyt zagraniczny nie jest monolitem: Polacy i Norwegowie prawie utrzymują tempo, podczas gdy Belgowie i Brytyjczycy kupują wyraźnie mniej.

Ile za metr kwadratowy płaci kupujący cudzoziemiec w 2026 roku?

Gdy wolumen spada, cena stale rośnie. Nierezydent zapłacił średnio 3 493 euro za metr kwadratowy, czyli o 11,8% więcej niż rok wcześniej; cudzoziemiec rezydent 2 102 euro, a kupujący Hiszpan 1 971 euro. Różnica między nierezydentami a rezydentami sięga 1 391 euro za metr kwadratowy, co jest kolejnym historycznym rekordem.

Według narodowości najwięcej płacą Amerykanie (3 948 €/m²), Szwedzi (3 839 €/m²), Niemcy (3 763 €/m²), Szwajcarzy (3 760 €/m²) i Norwegowie (3 588 €/m²). Na drugim biegunie są Marokańczycy z 801 €/m² i Rumuni z 1 439 €/m²: kupują dużo, ale w tańszych nieruchomościach i lokalizacjach.

Historyczna seria danych notariuszy pokazuje, jak bardzo zmienił się rynek. W 2008 roku, przed kryzysem, nierezydent płacił za metr kwadratowy o jedną trzecią więcej niż kupujący Hiszpan. Dziś płaci o 77% więcej.

Średnia cena za metr kwadratowy, bez uwzględnienia inflacji. Źródło: Consejo General del Notariado; premia to wyliczenie EVS.

Od 2008 roku kwota płacona przez nierezydenta wzrosła o 44%, a przez kupującego Hiszpana o 8,5%. W najgorszym momencie kryzysu premia wynosiła około 20%, przed pandemią była bliska 50%, a od 2021 roku nie spadła poniżej 60%. Kupujący z zagranicy coraz bardziej koncentruje się na wybrzeżu i nieruchomościach wyższej klasy.

Jaką część Costa del Sol można kupić po 3 493 euro za metr kwadratowy?

Średnia krajowa dla nierezydenta jest punktem odniesienia, ale na Costa del Sol okazuje się za niska. Według naszego raportu rynkowego z października mediana dla wybrzeża wynosi 4 738 euro za metr kwadratowy, czyli o 36% więcej. Obliczyliśmy, jaka część nieruchomości, które mamy na sprzedaż, ma cenę za metr kwadratowy równą lub niższą niż te 3 493 euro:

Ceny ofertowe nieruchomości na sprzedaż w katalogu EVS. Mediany z raportu rynkowego z października 2026 roku; wartości procentowe obliczone 15 października 2026 roku.

Wynik jest jednoznaczny: przy budżecie na metr kwadratowy przeciętnego nierezydenta w Marbelli wystarcza on tylko na 8% nieruchomości na sprzedaż, a w Benahavís na 11%. Z kolei w Manilvie i Casares w zasięgu jest około połowa oferty. Są to ceny ofertowe, a nie ceny z escritury (aktu notarialnego), więc porównanie ma charakter orientacyjny, ale potwierdza, że wybrzeże prowincji Málaga gra w innej lidze.

Ponadto prowincja Málaga broni się lepiej niż cały kraj. Jak pokazaliśmy na podstawie danych Ministerio de Vivienda, co czwarty kupujący w prowincji to cudzoziemiec nierezydent, a ten udział utrzymuje się na stałym poziomie od czterech lat.

Co zmienia się dla osób kupujących lub sprzedających na Costa del Sol?

• Jeśli sprzedajesz, myśl jednocześnie o kilku rynkach. Holendrzy i Niemcy kupują już więcej niż Brytyjczycy wśród nierezydentów, a Polacy i Norwegowie prawie utrzymują tempo: przedstaw nieruchomość w ich językach i z myślą o decyzji podejmowanej na odległość.
• Jeśli kupujesz, konkurencji międzynarodowej jest nieco mniej niż rok temu, co daje trochę więcej przestrzeni na porównania i negocjacje. Nie licz jednak na okazje: nierezydent płaci dziś o 11,8% więcej za metr kwadratowy niż rok temu.
• Jeśli inwestujesz, patrz na cenę za metr kwadratowy, a nie tylko na cenę całkowitą: w naszym portfolio co czwarta nieruchomość na wybrzeżu nadal kosztuje mniej niż średnio płaci nierezydent w Hiszpanii, zwłaszcza w Manilvie, Casares i Mijas.

Podsumowanie: mniej kupujących cudzoziemców, którzy płacą więcej niż kiedykolwiek

Pierwsze półrocze 2026 roku pokazuje kupującego z zagranicy, który podpisuje mniej transakcji i płaci rekordowe ceny, a na czele następuje zmiana narodowości: rezydent z Maroka przoduje w zestawieniu ogólnym, a Holendrzy i Niemcy w zakupach z zagranicy. Na Costa del Sol, gdzie mediana z dużym zapasem przewyższa to, co średnio płaci nierezydent, o różnicy decyduje wybór właściwej lokalizacji. Jeśli chcesz porównać gminy lub przygotować sprzedaż dla kupujących z zagranicy, EVS PROPERTY GROUP pomoże Ci w Twoim języku.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej.

Najczęściej zadawane pytania