Przy IPC (hiszpańskim wskaźniku inflacji) za wrzesień na poziomie 4,9 % i rekordowym IRAV (indeksie referencyjnym aktualizacji czynszów mieszkaniowych) w wysokości 2,54 % wielu wynajmujących będzie miało tej jesieni zamrożony czynsz: od 8 października do 31 grudnia 2027 r., jeśli czynsz przekracza limit Serpavi, nie może wzrosnąć wcale, a jeśli go nie przekracza, rośnie tylko o tyle, ile zostanie ponownie uzgodnione, lub, bez porozumienia, maksymalnie o 2 %. W prowincji Málaga rząd szacuje, że zamrożenie obejmie 32 100 umów, czyli 28,9 % umów objętych przepisami.
Zmiana wchodzi w życie wraz z Real Decreto-ley 29/2026 (dekretem z mocą ustawy), w momencie, gdy inflacja osiąga najwyższy poziom od lutego 2023 r., i nie dotyczy w jednakowym stopniu mieszkania w mieście i willi na wybrzeżu.
O ile można podnieść czynsz od 8 października 2026 r.?
Zasada znajduje się w szóstym przepisie końcowym dekretu, opublikowanego w BOE (Boletín Oficial del Estado, hiszpańskim dzienniku urzędowym) 7 października. Dotyczy umów najmu mieszkań podlegających Ley de Arrendamientos Urbanos (ustawie o najmie miejskim), których coroczna aktualizacja przypada między 8 października 2026 r. a 31 grudnia 2027 r., niezależnie od tego, czy wynajmującym jest drobny właściciel, czy duży posiadacz nieruchomości, i które są powiązane z IPC lub ograniczone przez IRAV.
| Twoja sytuacja | Co możesz zastosować przy aktualizacji |
|---|---|
| Czynsz przekracza maksymalny limit Serpavi | Żadnej podwyżki: czynsz zostaje zamrożony |
| Czynsz jest na poziomie limitu lub poniżej | To, co zostanie na nowo uzgodnione z najemcą; bez porozumienia maksymalnie 2 % |
| Serpavi nie podaje wartości dla twojego mieszkania | Ta sama zasada: nowe porozumienie lub, bez porozumienia, maksymalnie 2 % |
| Umowa nie zawiera klauzuli aktualizacji | Czynsz nie jest aktualizowany |
Przy IRAV na poziomie 2,54 % limit 2 % ogranicza nawet niedawno zawarte umowy, a tym powiązanym z IPC obcina prawie trzy punkty procentowe. Wyższa podwyżka jest możliwa tylko wtedy, gdy czynsz nie przekracza Serpavi, a najemca ją zaakceptuje. Apartamenty turystyczne zostają poza przepisami, ponieważ nie podlegają Ley de Arrendamientos Urbanos.
Czym jest Serpavi i jak sprawdzić, czy twój czynsz go przekracza?
Serpavi to Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (państwowy system referencyjny cen najmu mieszkań). Wylicza dla każdego mieszkania przedział czynszu na podstawie tego, co wynajmujący deklarują w Hacienda (urzędzie skarbowym), obecnie z danych za 2024 r., oraz informacji z Catastro (katastru), według sekcji spisowej (sección censal), powierzchni i dodatków, takich jak winda, miejsce parkingowe czy basen wspólnotowy. Dotąd jego górna wartość ograniczała jedynie nowe umowy w strefach napięcia rynkowego (zonas tensionadas), a w Andalucía żadna taka strefa nie została ogłoszona. Na mocy dekretu zaczyna decydować o tym, czy czynsz zostaje zamrożony, a rząd stosuje go także poza tymi strefami.
Jednak nie wszystkie mieszkania mają wartość referencyjną. Obowiązująca metodologia, z marca 2026 r., wylicza ją tylko dla mieszkań o powierzchni zabudowy od 30 do 150 m², w zbiorowych budynkach mieszkalnych sprzed 2022 r. i w sekcjach spisowych z wystarczającymi danymi. Domy, wille, mieszkania powyżej 150 m² i nowe budownictwo zostają poza systemem: obowiązuje w ich przypadku nowe porozumienie lub 2 %, ale nie zamrożenie. Według rządu dotyczy to 112 500 umów w Andalucía.
- Znajdź numer referencyjny z katastru (referencia catastral) nieruchomości: widnieje na rachunku IBI (rocznym podatku od nieruchomości).
- Wprowadź go w kalkulatorze czynszów Ministerio de Vivienda lub w wyszukiwarce Serpavi, razem z cechami mieszkania, i porównaj górną wartość przedziału z aktualnym czynszem.
- Zakomunikuj aktualizację na piśmie, z zastosowanym procentem i nowym czynszem w euro, i zachowaj kopię.
Ile umów zostaje zamrożonych w Málaga?
Rząd oszacował zasięg w podziale na prowincje przy pierwszym dekrecie, 26/2026, który Kongres odrzucił i który dekret 29/2026 przywraca z tą samą zasadą. W Andalucía ograniczenie obejmuje 406 000 umów po cenach rynkowych, w których mieszka 954 600 osób.
| Zakres | Umowy objęte przepisami | Zamrożone | % zamrożonych | Mediana oszczędności najemcy przy zamrożonym czynszu |
|---|---|---|---|---|
| Prowincja Málaga | 111 300 | 32 100 | 28,9 % | 25,9 €/mies. |
| Prowincja Cádiz | 53 800 | 16 900 | 31,4 % | 20,4 €/mies. |
| Prowincja Almería | 35 300 | 10 600 | 30,1 % | 16,7 €/mies. |
| Prowincja Sevilla | 83 800 | 23 800 | 28,4 % | 22 €/mies. |
| Prowincja Granada | 61 300 | 13 000 | 21,2 % | 19,6 €/mies. |
| Andalucía | 406 000 | 110 900 | 27,3 % | 21,4 €/mies. |
Málaga przekracza średnią andaluzyjską, choć Cádiz i Almería zamrażają jeszcze większy odsetek umów, i koncentruje 35 % szacowanych oszczędności we wspólnocie autonomicznej, czyli 21,5 mln euro rocznie. Dla wynajmującego te oszczędności to dochód, którego nie uzyska: 25,9 euro miesięcznie w medianowym gospodarstwie domowym z zamrożonym czynszem, czyli około 311 euro rocznie. W całej Hiszpanii rząd mówi o ponad milionie zamrożonych umów.
Które nieruchomości na Costa del Sol zostają poza Serpavi?
Costa del Sol jest pełna właśnie tych nieruchomości, których Serpavi nie obejmuje. Zmierzyliśmy to w naszym portfolio: z 8286 nieruchomości na sprzedaż w październiku 2026 r. 64 % nie miałoby wartości referencyjnej, gdyby było wynajmowane.
| Gmina | Domy i wille | Mieszkania o niedopuszczalnym metrażu lub nowe budownictwo | Razem poza Serpavi |
|---|---|---|---|
| Marbella | 40,8 % | 22,7 % | 63,5 % |
| Benahavís | 45,9 % | 18,2 % | 64,1 % |
| Estepona | 36,4 % | 25,7 % | 62,1 % |
| Mijas | 46,3 % | 16,9 % | 63,2 % |
| Fuengirola | 12,3 % | 40,7 % | 53,0 % |
| Málaga | 31,0 % | 24,7 % | 55,8 % |
| Całe portfolio | 42,3 % | 21,7 % | 64,0 % |
To wartość minimalna, ponieważ niektóre sekcje spisowe również nie mają wystarczających danych. Dla właściciela willi w Marbella lub nowego mieszkania w Fuengirola czynsz nie zostaje zamrożony, ale do końca 2027 r. nie będzie mógł też wzrosnąć bardziej, niż uzgodniono, lub, bez porozumienia, o więcej niż 2 %.
Ile traci właściciel z zamrożonym czynszem?
Przykład z cenami rynkowymi: w Marbella czynsz w ogłoszeniach wynosił we wrześniu 23,6 €/m² miesięcznie, według idealista, więc mieszkanie o powierzchni 80 m² kosztowałoby około 1888 €. Przy IPC czynsz wzrósłby o 92,51 € miesięcznie; przy IRAV o 47,96 €; przy limicie o 37,76 €. Przy zamrożeniu wynajmujący zarabia rocznie 1110 € mniej niż przy IPC; w mieście Málaga, przy 16,5 €/m², byłoby to 776 €. Tymczasem czynsz rynkowy rośnie o 5,7 % rocznie w prowincji, prawie trzykrotnie więcej niż limit, więc dystans między obowiązującymi a nowymi umowami będzie się powiększał, dopóki trwa ograniczenie.
Czy zakup na wynajem na Costa del Sol nadal się opłaca?
Może się opłacać, ale rachunek się zmienia. W Andalucía początkowy czynsz nowej umowy ustala się swobodnie; dekret ogranicza to, o ile czynsz rośnie później, a umowa podpisana teraz będzie miała pierwszą aktualizację jesienią 2027 r., czyli nadal w okresie objętym przepisami. Z 603 nieruchomości, które oferujemy w najmie długoterminowym, 61 % pozostaje poza Serpavi, głównie wille i duże mieszkania.
- Ustal starannie czynsz wyjściowy na podstawie danych z okolicy: do 2028 r. prawie nie będzie mógł rosnąć.
- Jeśli kupujesz nieruchomość już wynajętą, sprawdź wcześniej jej Serpavi: jeśli czynsz go przekracza, nie wzrośnie do 2028 r.
- Policz rentowność przy płaskim czynszu: przy IPC na poziomie 4,9 % zamrożony czynsz traci w ciągu roku prawie 5 % siły nabywczej.
- Weź pod uwagę nadzwyczajne przedłużenie przewidziane w dekrecie: jeśli umowa kończy okres przedłużenia przed 31 grudnia 2028 r., najemca niemający zaległości w płatnościach może poprosić o maksymalnie dwa lata więcej na tych samych warunkach. A jeśli sprzedajesz, kupujący wstępuje w prawa i obowiązki z umowy (się subroga).
Co się stanie, jeśli Diputación Permanente nie zatwierdzi dekretu?
Według stanu na 15 października 2026 r. dekret obowiązuje, ale czeka na konwalidację (zatwierdzenie przez parlament), a ponieważ Cortes zostały rozwiązane z powodu wyborów 29 listopada, głosowanie należy do Diputación Permanente del Congreso (Stałej Delegacji Kongresu). To nie jest drobna formalność: Kongres odrzucił na początku października dwie poprzednie wersje, a w kwietniu wygasł już limit 2 % zatwierdzony w marcu. Jeśli dekret nie zostanie zatwierdzony, wraca reguła ogólna: obowiązuje to, co uzgodniono w umowie, z IRAV jako limitem dla umów zawartych od 26 maja 2023 r.
Podsumowanie: czy mogę podnieść czynsz w tym roku?
Jeśli aktualizacja twojej umowy przypada do końca 2027 r., zapomnij o IPC i IRAV i najpierw sprawdź Serpavi: powyżej jego limitu czynsz zostaje zamrożony, a poniżej, lub jeśli nieruchomość nie ma wartości referencyjnej, rośnie o tyle, ile uzgodnisz z najemcą, lub, bez porozumienia, o 2 %. W EVS PROPERTY GROUP pomagamy właścicielom i inwestorom ustalić realistyczny czynsz, sprawdzić Serpavi nieruchomości przed jej zakupem i obliczyć jej rentowność w Málaga i na Costa del Sol. Jeśli rozważasz swój przypadek, porozmawiajmy.
Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnika dotyczącej twojej konkretnej sytuacji.
Najczęstsze pytania
Czy mogę podnieść czynsz o 4,9 % zgodnie z IPC za wrzesień?
Nie, jeśli aktualizacja przypada między 8 października 2026 r. a 31 grudnia 2027 r.: czynsz zostaje zamrożony, jeśli przekracza limit Serpavi, a jeśli go nie przekracza, rośnie o tyle, ile zostanie na nowo uzgodnione, lub, bez porozumienia, maksymalnie o 2 %.
Co się stanie, jeśli moja nieruchomość nie ma wartości w Serpavi?
Nie może zostać zamrożona tą drogą i stosuje się drugą zasadę: nowe porozumienie z najemcą lub, bez porozumienia, maksymalnie 2 %. Dotyczy to domów i willi, mieszkań powyżej 150 m² oraz nowego budownictwa.
Czy zamrożenie dotyczy także umów podpisanych przed 2023 r.?
Tak. Dotyczy wszystkich umów najmu mieszkań podlegających Ley de Arrendamientos Urbanos, których roczna aktualizacja przypada w tym okresie, niezależnie od tego, czy są powiązane z IPC, czy ograniczone przez IRAV.
Do kiedy obowiązuje ograniczenie czynszów?
Obejmuje aktualizacje przypadające do 31 grudnia 2027 r., pod warunkiem że Diputación Permanente zatwierdzi dekret; jeśli tego nie zrobi, ograniczenie wygasa wcześniej.
Co dalej? Po lekturze najbardziej przyda się spojrzenie na prawdziwy rynek: zajrzyj do nieruchomości według miast albo napisz nam na WhatsApp, czego szukasz — okolica, budżet, terminy — a przygotujemy dla Ciebie dopasowany wybór, bez zobowiązań.
Może się też przydać: sprzedaż nieruchomości inwestowanie na Costa del Sol bezpłatna wycena miesięczny raport cen
