Окупас в Испании: о чём предупреждают США и каков реальный риск на Коста-дель-Соль

Госдепартамент США утверждает, что испанское законодательство и медлительность судов позволяют окупас (самовольным occupants жилья) годами оставаться в пустующих квартирах и домах, хотя в том же докладе называет страну «особенно привлекательным» направлением для инвестиций. Риск существует, но на Коста-дель-Соль он ниже среднего: в провинции Малага в 2025 году зарегистрировано 348 случаев проникновения в жилище и самовольного занятия недвижимости, то есть 19,4 на каждые 100 000 жителей против 30,3 в среднем по Испании.

Что говорится в докладе США об инвестициях в Испании?

Речь идёт о ежегодном докладе об инвестиционном климате, который готовит Госдепартамент. Выпуск 2026 года, посвящённый Испании, был опубликован в конце сентября. В целом оценка положительная: в 2025 году экономика Испании выросла на 2,8 %, почти вдвое быстрее, чем в среднем по еврозоне (1,5 %), страна привлекла 30 800 млн евро прямых иностранных инвестиций, а первым инвестором для неё являются США, вложившие в том году 10 000 млн. Отдельно отмечаются квалифицированная рабочая сила, относительно дешёвая энергия, самая протяжённая в Европе сеть высокоскоростных железных дорог и значение сектора недвижимости среди отраслей, привлекающих больше всего иностранного капитала.

Но в докладе приведены и привычные жалобы инвесторов: медленные процедуры и лицензии, до 17 региональных нормативных систем, применяемых неравномерно, растущее использование срочных норм без публичных консультаций, относительно высокое налогообложение и рост трудовых и энергетических издержек. Отдельный абзац посвящён окупации: закон в сочетании с судебными заторами и нехваткой персонала позволяет годами занимать пустующее жильё, оставляя собственнику мало возможностей.

Применительно к покупке жилья на побережье каждый из этих пунктов означает следующее:

Сколько случаев окупации в Малаге и в остальной Испании?

Официальная статистика Министерства внутренних дел Испании объединяет проникновение в жилище и самовольное занятие недвижимости (allanamientos y usurpaciones de inmuebles), и это наиболее близкий показатель масштабов окупации. В 2025 году по всей Испании зарегистрировано 14 875 случаев, на 9,4 % меньше, чем в 2024-м, и это самый низкий показатель с 2020 года. Почти три из десяти случаев пришлись на провинцию Барселона.

Провинция Малага завершила 2025 год с 348 случаями: это на 22,8 % меньше, чем годом ранее, и самый низкий показатель с 2016 года. С учётом численности населения она заметно ниже среднего уровня и очень далека от Жироны, возглавляющей список с 86,6 случая на 100 000 жителей. Показатель мы рассчитали по данным INE о населении на 1 января 2025 года.

Две оговорки: цифра отражает факты, известные полиции, а не судебные приговоры, и не включает так называемую inquiokupación, когда арендатор перестаёт платить: такие случаи рассматриваются как выселение за неуплату, а не как уголовное преступление.

Сколько времени занимает выселение окупас в Испании?

Названные в Вашингтоне 18 месяцев в среднем относятся к 2021 году и к выселениям в гражданском порядке. С тех пор рамки изменились в трёх пунктах, о которых стоит знать:

• Экспресс-выселение (desahucio exprés, закон 5/2018): если собственник — физическое лицо, некоммерческая организация или орган социального жилья, суд даёт жильцам пять дней на предъявление правоустанавливающего документа; если такого документа нет, он распоряжается о выселении без права обжалования.
• Ускоренное уголовное разбирательство (juicio rápido, с 3 апреля 2025 года): проникновение в жилище и самовольное занятие недвижимости могут рассматриваться в порядке ускоренного производства, если полиция задерживает занявших жильё лиц или вызывает их в дежурный суд.
• Мораторий на выселения: приостановка выселений для уязвимых жильцов распространялась лишь на жильё компаний или владельцев более чем десяти квартир, но никогда не касалась основного жилья или второй резиденции частного лица, а согласно консолидированному тексту BOE утратила силу 31 декабря 2025 года, после того как Конгресс в январе и феврале отменил два декрета, продлевавших её действие.

Есть и практический момент: если проникновение обнаружено в момент совершения, это преступление, совершаемое на месте (delito flagrante), и полиция может вмешаться, не дожидаясь судьи. Поэтому сигнализация, подключённая к приёмному пульту охраны, — одна из лучших защит пустующего жилья.

Закон о жилье (Ley de Vivienda) 2023 года, который тоже упоминается в докладе, обязывает указывать в иске, проживает ли занявший жильё в нём постоянно и является ли собственник крупным владельцем. Конституционный суд в январе 2025 года отменил другие требования, которые закон добавил, так что для частного лица со второй резиденцией это прежде всего формальная процедура.

Как защитить вторую резиденцию от окупас?

Цель в том, чтобы жильё никогда не выглядело заброшенным, а любое проникновение обнаруживалось сразу. Вот наиболее эффективные меры:

• Сигнализация, подключённая к приёмному пульту охраны, и камеры, чтобы полиция могла действовать при задержании на месте.
• Регулярные визиты доверенного лица или управляющей компании: почтовый ящик пуст, жалюзи двигаются.
• Документы под рукой: escritura (нотариальный договор купли-продажи) или nota simple, квитанции об уплате IBI (ежегодного муниципального налога на недвижимость) и коммунальных услуг на ваше имя, чтобы сразу подтвердить, что дом ваш.
• Страховка жилья с юридической защитой, покрывающая окупацию, а при сдаче в аренду — страхование от неплатежей.
• Перед покупкой убедиться, что жильё передаётся свободным от жильцов, особенно если его продаёт банк или фонд.

Важна и безопасность окружения. В нашем портфеле 63,5 % продаваемых объектов заявляют хотя бы одну из трёх мер: закрытую urbanización (жилой комплекс), круглосуточную охрану или сигнализацию. Это 8 295 квартир и домов, выставленных на продажу в октябре 2026 года, по данным каждого объявления, поэтому цифры — это минимум.

Различия велики. В Бенаависе почти половина объектов заявляет круглосуточное наблюдение, в Марбелье — три из десяти, тогда как в муниципалитете Малага, где больше квартир в городских домах, хоть какую-то меру указывает лишь немногим более одного из четырёх. Для второй резиденции urbanización с контролем доступа и соседями, живущими там круглый год, — на практике лучшее средство против окупации.

О каких ещё рисках для инвестирующих в жильё говорят США?

Для инвестора в недвижимость самое полезное предупреждение доклада касается не окупации, а нестабильности законодательства. В этом году Конгресс в январе и феврале отменил два decretos-ley (декрета-закона), продлевавших мораторий на выселения, а 6 октября, на следующий день после роспуска Cortes (парламента) ввиду выборов 29 ноября, правительство утвердило ещё два — 28/2026 и 29/2026, — которые меняют правила аренды и ряд налогов на жильё.

Самый наглядный пример для побережья — IVA (НДС) на туристическую аренду. С 1 декабря 2026 года сдача меблированного жилья одному и тому же арендатору на срок до 30 ночей включительно перестаёт освобождаться от налога и облагается по ставке 10 %, за исключением случаев, когда сдаётся основное жильё собственника. Оба декрета должны быть утверждены в течение 30 дней после принятия, а при распущенных Cortes голосование проводит Diputación Permanente (Постоянная депутация) Конгресса.

То же касается и региональной раздробленности, которую критикует доклад: в Андалусии действуют собственный налог на передачу имущества (impuesto de transmisiones) в размере 7 % при покупке вторичного жилья, закон о жилье 2025 года и реестр туристического жилья. Поэтому каждую сделку нужно проверять по андалусским нормам, а не по общим правилам Испании.

Остаются ли инвестиции в жильё на Коста-дель-Соль хорошей идеей?

Сам доклад относит сектор недвижимости к тем, что получают больше всего иностранных инвестиций, и подчёркивает, что покупка недвижимости открыта для граждан любой страны. Основы сохраняются: рост выше европейского, международный спрос и рынок, у которого, согласно нашему ежемесячному отчёту о ценах, в октябре 2026 года медиана в объявлениях на побережье составляет 650 000 евро и 4 738 евро за квадратный метр.

Разумно покупать с открытыми глазами: выбирать районы и urbanizaciones с хорошей безопасностью, закладывать в бюджет андалусские налоги, не зависеть от одной-единственной схемы аренды, которую может изменить декрет, и оставлять жильё под наблюдением, когда вас там нет.

Итог: стоит ли бояться окупас при покупке на Коста-дель-Соль?

Не настолько, чтобы менять планы. Окупация существует, и доклад США справедливо указывает на медлительность испанской юстиции, но в провинции Малага показатель более чем на треть ниже среднего по стране, реформы 2018 и 2025 годов дают частному собственнику быстрые пути защиты, а большинство продаваемых объектов нашего портфеля заявляют какую-либо меру безопасности.

Если вы думаете о покупке, наша команда поможет выбрать жильё в безопасной urbanización и проверить его юридический статус и фактическое владение до подписания.

Эта статья носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста по вашему конкретному случаю.

Часто задаваемые вопросы