Krakers in Spanje: wat de VS waarschuwt en het werkelijke risico aan de Costa del Sol

Het Amerikaanse Department of State stelt dat de Spaanse wet en de traagheid van de rechtbanken krakers in Spanje in staat stellen jarenlang in leegstaande woningen te blijven, hoewel hetzelfde rapport het land tegelijk «bijzonder aantrekkelijk» noemt als bestemming voor investeringen. Het risico bestaat, maar aan de Costa del Sol ligt het lager dan het gemiddelde: in de provincie Málaga werden in 2025 348 gevallen van huisvredebreuk en wederrechtelijke inbezitneming van onroerend goed geregistreerd, 19,4 per 100.000 inwoners tegenover 30,3 in heel Spanje.

Wat zegt het Amerikaanse rapport over investeren in Spanje?

Het document is het jaarlijkse rapport over het investeringsklimaat dat het Department of State opstelt. De editie van 2026 over Spanje verscheen eind september. De algemene balans is positief: Spanje groeide in 2025 met 2,8 %, bijna het dubbele van het gemiddelde van de eurozone (1,5 %), ontving 30.800 miljoen euro aan directe buitenlandse investeringen en heeft in de Verenigde Staten zijn grootste investeerder, met 10.000 miljoen in dat jaar. Het rapport noemt verder het gekwalificeerde personeel, de relatief goedkope energie, het grootste hogesnelheidsnet van Europa en het gewicht van de vastgoedsector onder de sectoren die het meeste buitenlandse kapitaal aantrekken.

Maar het rapport vermeldt ook de gebruikelijke klachten van investeerders: trage procedures en vergunningen, tot 17 regionale regelgevingskaders die ongelijk worden toegepast, een toenemend gebruik van spoedwetgeving zonder openbare raadpleging, een relatief hoge belastingdruk en stijgende arbeids- en energiekosten. En het wijdt een alinea aan kraken: de wet, in combinatie met overbelaste rechtbanken en personeelstekort, maakt het mogelijk om leegstaande woningen jarenlang bezet te houden, terwijl de eigenaar weinig opties heeft.

Voor wie een woning aan de kust koopt, betekent elk punt het volgende:

Hoeveel gekraakte woningen zijn er in Málaga en in de rest van Spanje?

De officiële statistiek van het Ministerio del Interior (Spaanse ministerie van Binnenlandse Zaken) voegt huisvredebreuk en wederrechtelijke inbezitneming van onroerend goed samen, wat het dichtst in de buurt komt van het meten van kraken. In 2025 telde die statistiek 14.875 gevallen in heel Spanje, 9,4 % minder dan in 2024 en het laagste aantal sinds 2020. Bijna drie van de tien gevallen vonden plaats in de provincie Barcelona.

De provincie Málaga sloot 2025 af met 348 gevallen, 22,8 % minder dan een jaar eerder en het laagste cijfer sinds 2016. In verhouding tot de bevolking ligt de provincie duidelijk onder het gemiddelde en ver onder Girona, dat de lijst aanvoert met 86,6 gevallen per 100.000 inwoners. Het percentage hebben wij berekend met de bevolkingscijfers van het INE per 1 januari 2025.

Twee kanttekeningen: het cijfer omvat feiten die bij de politie bekend zijn, geen vonnissen, en het omvat niet de zogeheten inquiokupación, de huurder die niet meer betaalt. Dat wordt afgehandeld als een uithuiszetting wegens wanbetaling en niet als misdrijf.

Wat zegt de wet over krakers in Spanje: allanamiento of usurpación?

De Código Penal (het Spaanse strafwetboek) onderscheidt twee misdrijven, en welk van de twee op jouw situatie van toepassing is, verandert het antwoord aanzienlijk. Als krakers een woning bezetten die jouw verblijf is, of dat nu je vaste woning is of een tweede woning die je gebruikt, is dat allanamiento de morada (huisvredebreuk, artikel 202), een zwaarder misdrijf waarop gevangenisstraf staat. Als ze een leegstaand pand bezetten dat van niemand de woning is, zoals een woning van een bank of een onbewoond, onopgesmukt appartement dat te koop staat, is dat usurpación (wederrechtelijke inbezitneming, artikel 245), dat in de lichte vorm met een geldboete wordt bestraft.

Daarom is een gemeubileerde tweede woning, met nutsvoorzieningen op jouw naam en tekenen van gebruik, veel beter beschermd dan een leegstaand appartement: het is jouw verblijf en de politie kan sneller optreden. Sinds de Ley Orgánica 1/2025, van kracht sinds 3 april 2025, kunnen beide misdrijven via een snelrecht-procedure worden afgehandeld, al legt de wet geen concrete termijn voor de ontruiming vast en hangt de werkelijke snelheid van de afzonderlijke rechtbank af.

Hoelang duurt het om een kraker te laten ontruimen in Spanje?

De gemiddelde 18 maanden die Washington noemt, hebben betrekking op 2021 en op uithuiszettingen via de civiele weg. Sindsdien is het kader op drie punten veranderd die je moet kennen:

• Desahucio exprés (snelle uithuiszetting, Ley 5/2018): als de eigenaar een natuurlijke persoon, een non-profitorganisatie of een instantie voor sociale woningbouw is, geeft de rechter de bewoners vijf dagen om een titel te overleggen; hebben ze die niet, dan beveelt hij de ontruiming zonder mogelijkheid van hoger beroep.
• Strafrechtelijk snelrecht (sinds 3 april 2025): huisvredebreuk en wederrechtelijke inbezitneming kunnen via de snelrechtprocedure worden berecht wanneer de politie de bewoners aanhoudt of hen voor de wachtdienstrechter dagvaardt.
• Moratorium op uithuiszettingen: de opschorting voor kwetsbare bewoners gold alleen voor woningen van bedrijven of van eigenaren met meer dan tien woningen, nooit voor de vaste woning of de tweede woning van een particulier. Volgens de geconsolideerde tekst van het BOE (Spaans staatsblad) verviel ze op 31 december 2025, nadat het Congreso in januari en februari de twee decreten had ingetrokken die haar verlengden.

Er is ook een praktisch punt: als de inbraak wordt ontdekt terwijl die plaatsvindt, is het een op heterdaad betrapt misdrijf en kan de politie ingrijpen zonder op een rechter te wachten. Daarom is een alarm dat is aangesloten op een alarmcentrale een van de beste verdedigingen van een leegstaande woning.

De Ley de Vivienda (woningwet) van 2023, die het rapport ook noemt, verplicht je om in de vordering aan te geven of de bezetter er gewoonlijk woont en of de eigenaar een grootbezitter is. Het Tribunal Constitucional (Grondwettelijk Hof) vernietigde in januari 2025 andere vereisten die hij had toegevoegd, dus voor een particulier met een tweede woning is het vooral een formaliteit.

Hoe bescherm je een tweede woning tegen krakers?

Het doel is dat de woning er nooit verlaten uitziet en dat elke indringing meteen wordt opgemerkt. Dit zijn de meest effectieve maatregelen:

• Een alarm dat is aangesloten op een alarmcentrale en camera’s, zodat de politie op heterdaad kan optreden.
• Regelmatige bezoeken van een vertrouwenspersoon of een beheerbedrijf, met een lege brievenbus en bewegende rolluiken.
• Papieren bij de hand: escritura (notariële koopakte) of nota simple, IBI-aanslagen (jaarlijkse onroerendgoedbelasting) en nutsvoorzieningen op jouw naam, om direct te kunnen aantonen dat het huis van jou is.
• Een inboedel- en opstalverzekering met rechtsbijstand die kraken dekt en, als je verhuurt, een verzekering tegen wanbetaling.
• Vóór de aankoop controleren of de woning vrij van bewoners wordt opgeleverd, vooral als een bank of een fonds verkoopt.

Ook de beveiliging van de omgeving speelt mee. In onze portefeuille vermeldt 63,5 % van de woningen te koop ten minste een van deze drie maatregelen: gesloten woonwijk (urbanización cerrada), 24-uursbeveiliging of alarm. Het gaat om 8.295 appartementen en huizen die in oktober 2026 te koop staan, volgens wat elke advertentie aangeeft, dus de cijfers zijn een minimum.

De verschillen zijn groot. In Benahavís geeft bijna de helft van de woningen 24-uursbewaking aan en in Marbella drie van de tien, terwijl in de gemeente Málaga, met meer appartementen in stedelijke gebouwen, slechts iets meer dan een op de vier een of andere maatregel vermeldt. Voor een tweede woning is een urbanización met toegangscontrole en buren die het hele jaar aanwezig zijn in de praktijk het beste tegengif tegen kraken.

Welke andere risico’s noemen de VS voor wie in vastgoed investeert?

Voor een vastgoedbelegger is de nuttigste waarschuwing uit het rapport niet het kraken, maar de regelgevende instabiliteit. Dit jaar trok het Congreso in januari en in februari twee decretos-ley in die het moratorium op uithuiszettingen verlengden, en op 6 oktober, een dag nadat de Cortes waren ontbonden voor de verkiezingen van 29 november, keurde de regering er twee nieuwe goed, 28/2026 en 29/2026, die de huurregels en verschillende woningbelastingen wijzigen.

Het duidelijkste voorbeeld voor de kust is de IVA op toeristische verhuur. Vanaf 1 december 2026 is de verhuur van een gemeubileerde woning voor 30 nachten of minder aan dezelfde huurder niet langer vrijgesteld en wordt ze belast tegen 10 %, tenzij de vaste woning van de eigenaar wordt verhuurd. Beide decreten moeten binnen 30 dagen na goedkeuring worden bekrachtigd en nu de Cortes zijn ontbonden, is daarvoor de Diputación Permanente del Congreso bevoegd.

Hetzelfde geldt voor de regionale versnippering waar het rapport kritiek op heeft: in Andalucía gelden een eigen overdrachtsbelasting van 7 % bij de aankoop van een bestaande woning, een eigen woningwet uit 2025 en een eigen register van toeristische woningen. Daarom moet elke transactie worden getoetst aan de Andalusische regels en niet aan algemene Spaanse regels.

Is investeren in een woning aan de Costa del Sol nog steeds een goed idee?

Het rapport zelf rekent de vastgoedsector tot de sectoren die de meeste buitenlandse investeringen ontvangen en benadrukt dat de aankoop van onroerend goed openstaat voor elke nationaliteit. De fundamenten zijn er nog steeds: een groei boven het Europese gemiddelde, internationale vraag en een markt die volgens ons maandelijkse prijsrapport in oktober 2026 een mediaan heeft van 650.000 euro en 4.738 euro per vierkante meter in de advertenties aan de kust.

Verstandig is om met open ogen te kopen: kies zones en urbanizaciones met goede beveiliging, begroot de Andalusische belastingen, vertrouw niet op één verhuurformule die een decreet kan wijzigen en laat de woning bewaken wanneer je er niet bent.

Kort samengevat: moet je bang zijn voor krakers als je aan de Costa del Sol koopt?

Niet zozeer dat je je plannen moet wijzigen. Kraken bestaat en het Amerikaanse rapport heeft gelijk dat de Spaanse rechtspraak traag is, maar in de provincie Málaga ligt het percentage meer dan een derde onder het landelijke gemiddelde, bieden de hervormingen van 2018 en 2025 de particuliere eigenaar snelle wegen en vermeldt de meerderheid van de woningen te koop in onze portefeuille een of andere beveiligingsmaatregel.

Als je overweegt te kopen, helpt ons team je een woning te kiezen in een veilige urbanización en de juridische situatie en de bezitssituatie ervan te controleren voordat je tekent.

Dit artikel is informatief bedoeld en vervangt niet het advies van een advocaat over jouw specifieke situatie.

Veelgestelde vragen