Okupas i Spanien: hvad USA advarer om, og den reelle risiko på Costa del Sol

USA’s Department of State hævder, at spansk lovgivning og domstolenes langsommelighed gør det muligt for okupas (personer, der ulovligt besætter boliger) i Spanien at blive boende i tomme boliger i årevis, selv om samme rapport beskriver landet som en «særligt attraktiv» investeringsdestination. Risikoen er reel, men på Costa del Sol er den lavere end gennemsnittet: i provinsen Málaga blev der i 2025 registreret 348 tilfælde af ulovlig indtrængen og besættelse af ejendomme, svarende til 19,4 pr. 100.000 indbyggere mod 30,3 i Spanien som helhed.

Hvad siger den amerikanske rapport om at investere i Spanien?

Dokumentet er den årlige rapport om investeringsklimaet, som Department of State udarbejder, og 2026-udgaven om Spanien blev offentliggjort i slutningen af september. Den overordnede vurdering er positiv: Spanien voksede med 2,8 % i 2025, næsten dobbelt så meget som eurozonens gennemsnit (1,5 %), modtog 30.800 millioner euro i udenlandske direkte investeringer og har USA som sin største investor med 10.000 millioner det år. Rapporten fremhæver desuden den kvalificerede arbejdsstyrke, den forholdsvis billige energi, Europas største net af højhastighedsbaner og ejendomssektorens placering blandt dem, der tiltrækker mest udenlandsk kapital.

Men den medtager også investorernes sædvanlige klager: langsom sagsbehandling og langsomme tilladelser, op til 17 regionale regelsæt, der anvendes uensartet, en stigende brug af hastebestemmelser uden offentlig høring, relativt høje skatter samt stigende arbejds- og energiomkostninger. Og den afsætter et afsnit til okupación (ulovlig besættelse af boliger): loven kombineret med overbelastede domstole og personalemangel gør det muligt at besætte tomme boliger i årevis, og ejeren har kun få muligheder.

Overført til et boligkøb ved kysten betyder de enkelte punkter følgende:

Hvor mange okupaciones er der i Málaga og i resten af Spanien?

Den officielle statistik fra Ministerio del Interior slår ulovlig indtrængen og besættelse af ejendomme sammen, og det er det tætteste, man kommer på et mål for okupación. I 2025 registrerede den 14.875 tilfælde i hele Spanien, 9,4 % færre end i 2024 og det laveste tal siden 2020. Næsten tre ud af ti var koncentreret i provinsen Barcelona.

Provinsen Málaga afsluttede 2025 med 348 tilfælde, 22,8 % færre end året før og det laveste tal siden 2016. Målt i forhold til befolkningen ligger provinsen klart under gennemsnittet og langt fra Girona, som topper listen med 86,6 tilfælde pr. 100.000 indbyggere. Raten har vi beregnet med INE’s befolkningstal pr. 1. januar 2025.

To forbehold: tallet omfatter forhold, der er kendt af politiet, ikke domme, og det omfatter ikke den såkaldte inquiokupación, hvor en lejer holder op med at betale. Den behandles som en udsættelse på grund af manglende betaling og ikke som en forbrydelse.

Hvor lang tid tager det at få en okupa udsat i Spanien?

De 18 måneder i gennemsnit, som Washington nævner, stammer fra 2021 og gælder udsættelser ad civilretlig vej. Siden da har rammerne ændret sig på tre punkter, som det er værd at kende:

• Desahucio exprés (hurtig udsættelse, Ley 5/2018): hvis ejeren er en fysisk person, en almennyttig organisation eller et socialt boligorgan, giver retten de besættende fem dage til at fremlægge et retsgrundlag; hvis de ikke har noget, beordrer den udsættelse uden mulighed for anke.
• Straffeprocessuel hurtig rettergang (siden 3. april 2025): ulovlig indtrængen i en bolig (allanamiento de morada) og besættelse af ejendom (usurpación) kan behandles ved hurtig rettergang, når politiet anholder de besættende eller indkalder dem til vagtdommeren.
• Udsættelsesmoratorium: suspensionen for sårbare beboere omfattede kun boliger tilhørende virksomheder eller ejere med mere end ti lejligheder, aldrig en privatpersons primære bolig eller sekundære bolig, og ifølge BOE’s konsoliderede tekst ophørte den med at have virkning den 31. december 2025, efter at Congreso (det spanske underhus) i januar og februar ophævede de to dekreter, der forlængede den.

Der er desuden et praktisk punkt: hvis indtrængen opdages, mens den foregår, er det en forbrydelse på fersk gerning, og politiet kan gribe ind uden at vente på en dommer. Derfor er et alarmsystem forbundet til en alarmcentral et af de bedste værn for en tom bolig.

Boligloven fra 2023, som rapporten også nævner, forpligter til i stævningen at oplyse, om den besættende bor der fast, og om ejeren er en gran tenedor (storejer af boliger). Tribunal Constitucional (forfatningsdomstolen) annullerede i januar 2025 andre krav, som loven havde tilføjet, så for en privatperson med en sekundær bolig er det først og fremmest en formalitet.

Hvordan beskytter man en sekundær bolig mod okupas?

Målet er, at boligen aldrig ser forladt ud, og at enhver indtrængen opdages med det samme. Det er de mest effektive foranstaltninger:

• Alarm forbundet til en alarmcentral og kameraer, så politiet kan gribe ind på fersk gerning.
• Regelmæssige besøg af en pålidelig person eller et administrationsfirma, så postkassen er tom, og persiennerne bevæger sig.
• Papirerne ved hånden: escritura (skødet) eller nota simple, kvitteringer for IBI (den årlige kommunale ejendomsskat) og forsyninger i dit navn, så du med det samme kan dokumentere, at huset er dit.
• En indboforsikring med retshjælp, der dækker okupación, og, hvis du udlejer, en forsikring mod manglende betaling.
• Inden købet: kontrollér, at boligen afleveres uden beboere, især hvis den sælges af en bank eller en fond.

Sikkerheden i omgivelserne tæller også. I vores portefølje oplyser 63,5 % af boligerne til salg mindst én af tre foranstaltninger: lukket urbanisation, døgnvagt eller alarm. Det drejer sig om 8.295 lejligheder og huse til salg i oktober 2026, ifølge hvad hver annonce selv angiver, så tallene er et minimum.

Forskellene er store. I Benahavís annoncerer næsten halvdelen af boligerne døgnovervågning, og i Marbella gør tre ud af ti det, mens kun lidt over hver fjerde bolig i Málaga kommune, hvor der er flere lejligheder i bymæssige bygninger, angiver nogen foranstaltning. For en sekundær bolig er en urbanisation med adgangskontrol og naboer hele året i praksis det bedste modgift mod okupación.

Hvilke andre risici peger USA på for boliginvestorer?

For en ejendomsinvestor er rapportens mest nyttige advarsel ikke okupación, men den regulatoriske ustabilitet. I år ophævede Congreso i januar og februar to decretos-ley (dekreter med lovkraft), som forlængede udsættelsesmoratoriet, og den 6. oktober, en dag efter at Cortes (parlamentet) blev opløst forud for valget den 29. november, godkendte regeringen to nye, 28/2026 og 29/2026, som ændrer reglerne for udlejning og flere boligskatter.

Det tydeligste eksempel for kysten er IVA (moms) på turistudlejning. Fra den 1. december 2026 er udlejning af en møbleret bolig i 30 nætter eller mindre til den samme lejer ikke længere fritaget og beskattes med 10 %, medmindre det er ejerens primære bolig, der udlejes. Begge dekreter skal valideres inden for 30 dage efter vedtagelsen, og da Cortes er opløst, tilfalder denne afstemning Diputación Permanente del Congreso.

Det samme gælder den regionale fragmentering, som rapporten kritiserer: i Andalucía gælder der en egen overdragelsesafgift (impuesto de transmisiones) på 7 % ved køb af brugt bolig, en boliglov fra 2025 og et register over turistboliger. Derfor bør hver transaktion vurderes efter de andalusiske regler og ikke efter generiske regler for Spanien.

Er det stadig en god idé at investere i bolig på Costa del Sol?

Selve rapporten placerer ejendomssektoren blandt dem, der modtager mest udenlandsk investering, og understreger, at køb af fast ejendom er åbent for alle nationaliteter. Fundamenterne er der stadig: vækst over europæisk niveau, international efterspørgsel og et marked, som ifølge vores månedlige prisrapport i oktober 2026 har en median på 650.000 euro og 4.738 euro pr. kvadratmeter i annoncerne ved kysten.

Det fornuftige er at købe med åbne øjne: vælg områder og urbanisationer med god sikkerhed, budgettér de andalusiske skatter, undgå at være afhængig af én enkelt udlejningsmodel, som et dekret kan ændre, og sørg for, at boligen er overvåget, når du ikke selv er der.

Kort sagt: skal man frygte okupas, når man køber på Costa del Sol?

Ikke i en grad, der kræver, at man ændrer planer. Okupación findes, og den amerikanske rapport har ret i, at den spanske retsvæsen er langsomt, men i provinsen Málaga ligger raten mere end en tredjedel under landsgennemsnittet, reformerne fra 2018 og 2025 giver private ejere hurtige veje, og størstedelen af boligerne til salg i vores portefølje annoncerer en eller anden sikkerhedsforanstaltning.

Hvis du overvejer at købe, hjælper vores team dig med at vælge en bolig i en sikker urbanisation og med at kontrollere dens juridiske status og besiddelsesforhold, før du skriver under.

Denne artikel er af informativ karakter og erstatter ikke rådgivning fra en advokat om din konkrete sag.

Ofte stillede spørgsmål

Hvor lang tid tager det at få en okupa ud af en bolig i Spanien?

Det afhænger af vejen. Hvis politiet opdager indtrængen i øjeblikket, kan det gribe ind med det samme; siden april 2025 kan straffesporet køres som hurtig rettergang, og i civilsporet kan en privat ejer anmode om hurtig udsættelse (desahucio exprés), hvor de besættende har fem dage til at dokumentere et retsgrundlag. De 18 måneder, som USA nævner, er et tal fra 2021.

Er der mange okupaciones i Málaga?

Færre end i andre provinser. I 2025 var der 348 tilfælde af ulovlig indtrængen og besættelse, 2,3 % af det spanske samlede antal og 19,4 pr. 100.000 indbyggere, mod 30,3 i landsgennemsnit og 73,9 i Barcelona.

Beskyttede udsættelsesmoratoriet okupas i en sekundær bolig?

Nej. Suspensionen for sårbare beboere gjaldt aldrig en privatpersons primære bolig eller dokumenterede sekundære bolig, og den ophørte desuden med at have virkning den 31. december 2025.

Kan en amerikaner købe en bolig i Spanien?

Ja. Der er ingen generelle begrænsninger efter nationalitet: det er tilstrækkeligt at skaffe et NIE (spansk identifikationsnummer for udlændinge) og, kun hvis pengene stammer fra en ikke-samarbejdsvillig jurisdiktion, forhåndsanmelde investeringen. Et køb giver ikke længere ret til opholdstilladelse, fordi investorvisummet forsvandt den 3. april 2025.