Le département d’État américain affirme que la loi espagnole et la lenteur des tribunaux permettent aux okupas (squatteurs) en Espagne de rester des années dans des logements vides, alors que, dans le même rapport, il qualifie le pays de destination « particulièrement attractive » pour investir. Le risque existe, mais sur la Costa del Sol il est inférieur à la moyenne : dans la province de Málaga, 348 cas de violation de domicile et d’usurpation d’immeuble ont été enregistrés en 2025, soit 19,4 pour 100 000 habitants contre 30,3 pour l’ensemble de l’Espagne.
Que dit le rapport américain sur l’investissement en Espagne ?
Le document est le rapport annuel sur le climat d’investissement que publie le département d’État ; l’édition 2026 consacrée à l’Espagne est parue fin septembre. Son bilan de fond est positif : l’Espagne a connu une croissance de 2,8 % en 2025, près du double de la moyenne de la zone euro (1,5 %), elle a reçu 30 800 millions d’euros d’investissements étrangers directs et compte les États-Unis comme premier investisseur, avec 10 000 millions cette année-là. Le rapport souligne aussi sa main-d’œuvre qualifiée, une énergie relativement bon marché, le plus grand réseau ferroviaire à grande vitesse d’Europe et le poids du secteur immobilier parmi ceux qui attirent le plus de capitaux étrangers.
Mais il reprend aussi les plaintes habituelles des investisseurs : des démarches et des licences lentes, jusqu’à 17 cadres réglementaires régionaux appliqués de manière inégale, un recours croissant à des normes d’urgence sans consultation publique, une fiscalité relativement élevée et des coûts du travail et de l’énergie à la hausse. Et il consacre un paragraphe à l’occupation illégale (okupación) : la loi, combinée à l’engorgement des tribunaux et au manque de personnel, permet d’occuper des logements vides pendant des années, le propriétaire disposant de peu d’options.
Appliqué à l’achat d’un logement sur la côte, voici ce que signifie chaque point :
| Point du rapport | Ce que dit le gouvernement américain | Ce que cela implique à l’achat |
|---|---|---|
| Propriété étrangère | En général, aucune restriction à l’achat de biens immobiliers | Vous achetez dans les mêmes conditions qu’un Espagnol ; il faut seulement déclarer l’investissement au préalable si l’argent provient d’une juridiction non coopérative |
| Registro de la Propiedad (registre foncier) | Apporte une sécurité juridique à la vente | Demandez toujours une nota simple (extrait du registre foncier) et achetez un bien libre de charges et d’occupants |
| Décrets-lois | Normes d’urgence sans consultation publique | Les règles de la location et l’IVA (TVA espagnole) de la location touristique ont changé par décret en octobre 2026 |
| Normes régionales | Jusqu’à 17 cadres différents | L’Andalousie a son propre impôt sur les transmissions, sa loi sur le logement et son registre des logements touristiques |
| Fiscalité | Relativement élevée | Calculez les 7 % de droits de transmission sur un logement ancien et les impôts annuels avant de signer |
| Occupation illégale | La loi et l’engorgement des tribunaux la facilitent | Risque réel mais faible sur la côte, que réduisent la sécurité, les visites et des papiers en règle |
Combien d’occupations illégales à Málaga et dans le reste de l’Espagne ?
La statistique officielle du Ministerio del Interior regroupe les violations de domicile et les usurpations d’immeubles, ce qui se rapproche le plus d’une mesure de l’occupation illégale. En 2025, elle a recensé 14 875 cas dans toute l’Espagne, soit 9,4 % de moins qu’en 2024 et le chiffre le plus bas depuis 2020. Près de trois sur dix se concentraient dans la province de Barcelona.
| Province | 2024 | 2025 | Cas pour 100 000 habitants en 2025 |
|---|---|---|---|
| Barcelona | 5 077 | 4 403 | 73,9 |
| Alicante | 687 | 772 | 38,0 |
| Baleares | 514 | 433 | 34,6 |
| Valencia | 876 | 856 | 31,0 |
| Sevilla | 506 | 451 | 22,8 |
| Málaga | 451 | 348 | 19,4 |
| Madrid | 1 451 | 1 269 | 17,8 |
| Total Espagne | 16 426 | 14 875 | 30,3 |
La province de Málaga a clôturé 2025 avec 348 cas, soit 22,8 % de moins que l’année précédente et le chiffre le plus bas depuis 2016. Rapportée à sa population, elle se situe nettement sous la moyenne et très loin de Girona, qui arrive en tête de la liste avec 86,6 cas pour 100 000 habitants. Nous avons calculé ce taux à partir de la population de l’INE au 1er janvier 2025.
Deux nuances : le chiffre recense les faits connus de la police, et non les condamnations, et il n’inclut pas ce que l’on appelle l’« inquiokupación », c’est-à-dire le locataire qui cesse de payer, qui se traite comme une expulsion pour impayés et non comme un délit.
Que dit la loi sur les okupas en Espagne : violation de domicile ou usurpation ?
Le Código Penal (code pénal espagnol) distingue deux délits, et savoir lequel vous concerne change beaucoup la réponse. Si l’on occupe un logement qui constitue votre domicile, qu’il s’agisse de votre résidence habituelle ou d’une résidence secondaire que vous utilisez, il s’agit d’une violation de domicile (allanamiento de morada, article 202), un délit plus grave puni de prison. Si l’on occupe un immeuble vide qui n’est le domicile de personne, comme un logement appartenant à une banque ou un appartement non meublé mis en vente, il s’agit d’une usurpation (usurpación, article 245), qui dans sa forme légère est punie d’une amende.
C’est pourquoi une résidence secondaire meublée, avec des fournitures à votre nom et des signes d’occupation, est bien mieux protégée qu’un appartement vide : c’est votre domicile et la police peut agir plus rapidement. Depuis la Ley Orgánica 1/2025, en vigueur depuis le 3 avril 2025, les deux délits peuvent être jugés selon la procédure de jugement rapide (juicio rápido), même si la loi ne fixe aucun délai précis pour l’expulsion et que la rapidité réelle dépend de chaque tribunal.
Combien de temps faut-il pour expulser un okupa en Espagne ?
Les 18 mois en moyenne que cite Washington correspondent à 2021 et aux expulsions par la voie civile. Depuis, le cadre a changé sur trois points qu’il convient de connaître :
- Expulsion express (Ley 5/2018) : si le propriétaire est une personne physique, une entité à but non lucratif ou un organisme de logement social, le tribunal donne cinq jours aux occupants pour présenter un titre ; s’ils n’en ont pas, il ordonne l’expulsion sans possibilité de recours.
- Jugement rapide pénal (depuis le 3 avril 2025) : la violation de domicile et l’usurpation peuvent être jugées selon la procédure des jugements rapides lorsque la police arrête les occupants ou les cite devant le tribunal de garde.
- Moratoire sur les expulsions : la suspension en faveur des occupants vulnérables ne concernait que les logements d’entreprises ou de propriétaires de plus de dix appartements, jamais la résidence principale ni la résidence secondaire d’un particulier, et, selon le texte consolidé du BOE, elle a cessé de produire effet le 31 décembre 2025, après que le Congreso a abrogé en janvier et février les deux décrets qui la prorogeaient.
Il y a en outre un point pratique : si l’intrusion est détectée pendant qu’elle se produit, il s’agit d’un flagrant délit et la police peut intervenir sans attendre un juge. C’est pourquoi une alarme reliée à une centrale de télésurveillance est l’une des meilleures défenses d’un logement vide.
La Ley de Vivienda de 2023, que mentionne aussi le rapport, oblige à indiquer dans la demande si l’occupant y vit habituellement et si le propriétaire est un grand propriétaire (gran tenedor). Le Tribunal Constitucional a annulé en janvier 2025 d’autres exigences qu’elle avait ajoutées ; pour un particulier propriétaire d’une résidence secondaire, il s’agit donc surtout d’une formalité.
Comment protéger une résidence secondaire des okupas ?
L’objectif est que le logement ne paraisse jamais abandonné et que toute intrusion soit détectée immédiatement. Voici les mesures les plus efficaces :
- Une alarme reliée à une centrale de télésurveillance et des caméras, pour que la police puisse agir en flagrant délit.
- Des visites régulières d’une personne de confiance ou d’une société de gestion, avec une boîte aux lettres vidée et des volets que l’on ouvre et ferme.
- Des papiers à portée de main : escritura (acte de vente notarié) ou nota simple, avis d’IBI (taxe foncière) et fournitures à votre nom, pour prouver sur-le-champ que le logement est à vous.
- Une assurance habitation avec protection juridique couvrant l’occupation illégale et, si vous louez, une assurance loyers impayés.
- Avant d’acheter, vérifier que le logement est livré libre de tout occupant, surtout s’il est vendu par une banque ou un fonds.
La sécurité de l’environnement compte aussi. Dans notre portefeuille, 63,5 % des logements en vente annoncent au moins l’une de ces trois mesures : résidence fermée, sécurité 24 heures sur 24 ou alarme. Cela représente 8 295 appartements et maisons en vente en octobre 2026, d’après ce que déclare chaque annonce ; ces chiffres sont donc un minimum.
| Commune | Résidence fermée | Sécurité 24 heures | Alarme | Au moins une mesure |
|---|---|---|---|---|
| Benahavís | 67,1 % | 45,8 % | 34,1 % | 78,4 % |
| Manilva | 65,2 % | 15,2 % | 21,1 % | 75,8 % |
| Marbella | 57,4 % | 29,7 % | 27,5 % | 72,5 % |
| Casares | 62,6 % | 19,7 % | 20,1 % | 68,9 % |
| Estepona | 57,5 % | 20,2 % | 22,9 % | 68,6 % |
| Mijas | 54,1 % | 12,1 % | 23,0 % | 66,7 % |
| Fuengirola | 56,5 % | 21,4 % | 16,1 % | 65,8 % |
| Benalmádena | 48,0 % | 12,2 % | 21,2 % | 62,9 % |
| Torremolinos | 46,1 % | 14,9 % | 15,6 % | 57,1 % |
| Málaga | 16,1 % | 7,9 % | 12,0 % | 26,8 % |
| Ensemble du portefeuille | 51,8 % | 20,4 % | 22,2 % | 63,5 % |
Les écarts sont importants. À Benahavís, près de la moitié des logements annoncent une surveillance 24 heures sur 24 et, à Marbella, trois sur dix le font, alors que dans la commune de Málaga, où il y a davantage d’appartements dans des immeubles urbains, seul un peu plus d’un logement sur quatre déclare une mesure. Pour une résidence secondaire, une résidence avec contrôle d’accès et des voisins toute l’année est, en pratique, le meilleur antidote à l’occupation illégale.
Quels autres risques le gouvernement américain signale-t-il à qui investit dans l’immobilier ?
Pour un investisseur immobilier, l’avertissement le plus utile du rapport n’est pas l’occupation illégale mais l’instabilité réglementaire. Cette année, le Congreso a abrogé en janvier et en février deux décrets-lois qui prorogeaient le moratoire sur les expulsions, et le 6 octobre, un jour après la dissolution des Cortes en vue des élections du 29 novembre, le gouvernement en a approuvé deux autres, le 28/2026 et le 29/2026, qui modifient les règles de la location et plusieurs impôts relatifs au logement.
L’exemple le plus clair pour la côte est l’IVA de la location touristique. Depuis le 1er décembre 2026, la location d’un logement meublé pour 30 nuits ou moins au même locataire n’est plus exonérée et est taxée à 10 %, sauf s’il s’agit de la résidence principale du propriétaire. Les deux décrets doivent être validés dans les 30 jours suivant leur approbation et, les Cortes étant dissoutes, ce vote revient à la Diputación Permanente du Congreso.
Il en va de même pour la fragmentation régionale que critique le rapport : en Andalousie s’appliquent son propre impôt sur les transmissions, de 7 % pour l’achat d’un logement ancien, sa loi sur le logement de 2025 et son registre des logements touristiques. C’est pourquoi chaque opération doit être examinée au regard des normes andalouses et non de règles génériques de l’Espagne.
Investir dans l’immobilier sur la Costa del Sol reste-t-il une bonne idée ?
Le rapport lui-même place le secteur immobilier parmi ceux qui reçoivent le plus d’investissements étrangers et souligne que l’achat de biens immobiliers est ouvert à toutes les nationalités. Les fondamentaux sont toujours là : une croissance supérieure à celle de l’Europe, une demande internationale et un marché qui, selon notre rapport mensuel sur les prix, affiche en octobre 2026 une médiane de 650 000 euros et de 4 738 euros par mètre carré dans les annonces de la côte.
Le plus sage est d’acheter les yeux ouverts : choisir des zones et des résidences offrant une bonne sécurité, budgéter les impôts andalous, ne pas dépendre d’une seule formule de location qu’un décret pourrait modifier et faire surveiller le logement lorsque vous n’y êtes pas.
En résumé : faut-il craindre les okupas en achetant sur la Costa del Sol ?
Pas au point de changer vos plans. L’occupation illégale existe et le rapport américain a raison de souligner la lenteur de la justice espagnole, mais dans la province de Málaga le taux est inférieur de plus d’un tiers à la moyenne nationale, les réformes de 2018 et de 2025 offrent des voies rapides au propriétaire particulier et la majorité des logements en vente de notre portefeuille annoncent une mesure de sécurité.
Si vous envisagez d’acheter, notre équipe vous aide à choisir un logement dans une résidence sécurisée et à vérifier sa situation juridique et possessoire avant de signer.
Cet article a un caractère informatif et ne remplace pas les conseils d’un avocat sur votre cas précis.
Questions fréquentes
Combien de temps faut-il pour qu’un okupa quitte un logement en Espagne ?
Cela dépend de la voie choisie. Si la police détecte l’entrée sur le moment, elle peut agir immédiatement ; depuis avril 2025, la voie pénale admet le jugement rapide, et en matière civile un propriétaire particulier peut demander l’expulsion express, avec cinq jours pour que les occupants justifient d’un titre. Le chiffre de 18 mois que cite le gouvernement américain date de 2021.
Y a-t-il beaucoup d’occupations illégales à Málaga ?
Moins que dans d’autres provinces. En 2025, il y a eu 348 cas de violation de domicile et d’usurpation, soit 2,3 % du total espagnol et 19,4 pour 100 000 habitants, contre 30,3 en moyenne nationale et 73,9 à Barcelona.
Le moratoire sur les expulsions protégeait-il les okupas d’une résidence secondaire ?
Non. La suspension en faveur des occupants vulnérables ne s’est jamais appliquée à la résidence principale ni à la résidence secondaire justifiée d’un particulier, et elle a en outre cessé de produire effet le 31 décembre 2025.
Un Américain peut-il acheter un logement en Espagne ?
Oui. Il n’existe pas de restrictions générales liées à la nationalité : il suffit d’obtenir le NIE (numéro d’identification d’étranger) et, uniquement si l’argent provient d’une juridiction non coopérative, de déclarer l’investissement au préalable. Acheter ne donne plus droit à la résidence, car le visa pour investisseurs a disparu le 3 avril 2025.
La règle des 48 heures pour expulser un okupa existe-t-elle ?
Pas en tant que norme légale. L’idée qu’après 48 heures l’okupa ne peut plus être expulsé est un mythe : ce qui permet à la police d’agir immédiatement, c’est de détecter l’entrée pendant qu’elle se produit (flagrant délit) ou qu’il s’agisse de votre domicile. Si ce délai est dépassé, il reste des voies rapides, la voie pénale et l’expulsion express civile, mais elles nécessitent l’intervention du tribunal.
Puis-je changer la serrure ou couper les fournitures si l’on occupe mon logement ?
Il n’est pas recommandé de le faire par vous-même : entrer par la force ou couper les fournitures peut aboutir à une plainte contre le propriétaire pour coercition. La bonne démarche est de porter plainte immédiatement auprès de la police ou du tribunal de garde, avec l’escritura ou la nota simple, et de les laisser agir.
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