Okupas in Spagna: cosa segnala gli USA e il rischio reale sulla Costa del Sol

Il Dipartimento di Stato degli USA sostiene che la legge spagnola e la lentezza dei tribunali permettono agli okupas (gli occupanti abusivi di immobili) in Spagna di restare per anni in case vuote, anche se nello stesso rapporto definisce il Paese una destinazione «particolarmente attrattiva» per investire. Il rischio esiste, ma sulla Costa del Sol è inferiore alla media: nella provincia di Málaga nel 2025 sono stati registrati 348 casi di violazione di domicilio e occupazione abusiva di immobili, 19,4 ogni 100.000 abitanti contro i 30,3 del complesso della Spagna.

Cosa dice il rapporto USA sull’investire in Spagna?

Il documento è il rapporto annuale sul clima di investimento elaborato dal Dipartimento di Stato, e l’edizione 2026 dedicata alla Spagna è stata pubblicata a fine settembre. Il giudizio di fondo è positivo: la Spagna è cresciuta del 2,8 % nel 2025, quasi il doppio della media dell’eurozona (1,5 %), ha ricevuto 30.800 milioni di euro di investimenti esteri diretti e ha negli Stati Uniti il suo primo investitore, con 10.000 milioni in quell’anno. Il rapporto sottolinea inoltre la manodopera qualificata, un’energia relativamente economica, la più grande rete ferroviaria ad alta velocità d’Europa e il peso del settore immobiliare tra quelli che attraggono più capitale straniero.

Ma riporta anche le consuete lamentele degli investitori: pratiche e licenze lente, fino a 17 quadri normativi regionali applicati in modo disomogeneo, un uso crescente di norme d’urgenza senza consultazione pubblica, una fiscalità relativamente alta e costi del lavoro e dell’energia in aumento. E dedica un paragrafo all’occupazione abusiva: la legge, unita all’intasamento dei tribunali e alla carenza di personale, consente di occupare case vuote per anni con poche opzioni per il proprietario.

Applicato all’acquisto di una casa sulla costa, ecco cosa significa ciascun punto:

Quante occupazioni abusive ci sono a Málaga e nel resto della Spagna?

La statistica ufficiale del Ministerio del Interior raggruppa le violazioni di domicilio e le occupazioni abusive di immobili, che è ciò che più si avvicina a una misurazione dell’okupación. Nel 2025 ha conteggiato 14.875 casi in tutta la Spagna, il 9,4 % in meno rispetto al 2024 e la cifra più bassa dal 2020. Quasi tre su dieci si sono concentrati nella provincia di Barcelona.

La provincia di Málaga ha chiuso il 2025 con 348 casi, il 22,8 % in meno rispetto all’anno precedente e il dato più basso dal 2016. In rapporto alla popolazione è nettamente sotto la media e molto lontana da Girona, che guida la classifica con 86,6 casi ogni 100.000 abitanti. Il tasso è stato calcolato da noi con la popolazione INE al 1° gennaio 2025.

Due precisazioni: la cifra comprende fatti noti alla polizia, non sentenze, e non include la cosiddetta «inquiokupación», ossia l’inquilino che smette di pagare, che viene trattata come uno sfratto per morosità e non come un reato.

Quanto tempo ci vuole per sgomberare un okupa in Spagna?

I 18 mesi di media citati da Washington si riferiscono al 2021 e agli sfratti in sede civile. Da allora il quadro è cambiato su tre punti che conviene conoscere:

• Sfratto rapido (desahucio exprés, Ley 5/2018): se il proprietario è una persona fisica, un ente senza scopo di lucro o un ente di edilizia sociale, il giudice concede agli occupanti cinque giorni per presentare un titolo; se non ce l’hanno, ordina lo sgombero senza possibilità di ricorso.
• Giudizio rapido penale (dal 3 aprile 2025): la violazione di domicilio e l’usurpazione possono essere giudicate con il procedimento per direttissima quando la polizia arresta gli occupanti o li cita davanti al juzgado de guardia (tribunale di turno).
• Moratoria sugli sfratti: la sospensione per occupanti vulnerabili riguardava soltanto le case di società o di proprietari con più di dieci appartamenti, mai l’abitazione principale né la seconda casa di un privato, e secondo il testo consolidato del BOE ha cessato di produrre effetti il 31 dicembre 2025, dopo che il Congreso aveva abrogato a gennaio e febbraio i due decreti che la prorogavano.

C’è inoltre un aspetto pratico: se l’ingresso viene rilevato mentre avviene, si tratta di un reato in flagranza e la polizia può intervenire senza attendere un giudice. Per questo un allarme collegato a una centrale di ricezione è una delle migliori difese per una casa vuota.

La Ley de Vivienda del 2023, citata anche nel rapporto, obbliga a indicare nella domanda giudiziale se l’occupante vive lì abitualmente e se il proprietario è un grande proprietario (gran tenedor). Il Tribunal Constitucional ha annullato a gennaio 2025 altri requisiti che erano stati aggiunti, per cui per un privato con una seconda casa si tratta soprattutto di una formalità.

Come proteggere una seconda casa dagli okupas?

L’obiettivo è che la casa non sembri mai abbandonata e che qualsiasi intrusione venga rilevata subito. Queste sono le misure più efficaci:

• Allarme collegato a una centrale di ricezione e telecamere, in modo che la polizia possa intervenire in flagranza.
• Visite periodiche di una persona di fiducia o di una società di gestione, con la cassetta della posta vuota e le tapparelle in movimento.
• Documenti a portata di mano: escritura (atto notarile di compravendita) o nota simple, ricevute dell’IBI (l’imposta annuale comunale sugli immobili) e utenze intestate a te, per dimostrare subito che la casa è tua.
• Un’assicurazione casa con tutela legale che copra l’occupazione abusiva e, se affitti, un’assicurazione contro la morosità.
• Prima di acquistare, verificare che la casa venga consegnata libera da occupanti, soprattutto se a vendere è una banca o un fondo.

Conta anche la sicurezza dell’ambiente circostante. Nel nostro portafoglio, il 63,5 % delle case in vendita dichiara almeno una di queste tre misure: complesso residenziale chiuso, sicurezza 24 ore o allarme. Sono 8.295 appartamenti e ville in vendita a ottobre 2026, in base a quanto dichiara ogni annuncio, quindi le cifre sono un minimo.

Le differenze sono grandi. A Benahavís quasi la metà delle case dichiara una sorveglianza 24 ore su 24 e a Marbella lo fanno tre su dieci, mentre nel comune di Málaga, dove prevalgono gli appartamenti in edifici urbani, solo poco più di una su quattro dichiara qualche misura. Per una seconda casa, un complesso residenziale con controllo degli accessi e vicini tutto l’anno è, in pratica, il miglior antidoto contro l’okupación.

Quali altri rischi segnalano gli USA a chi investe in immobili?

Per un investitore immobiliare, l’avvertimento più utile del rapporto non è l’okupación ma l’instabilità normativa. Quest’anno il Congreso ha abrogato a gennaio e a febbraio due decreti-legge che prorogavano la moratoria sugli sfratti e il 6 ottobre, un giorno dopo lo scioglimento delle Cortes in vista delle elezioni del 29 novembre, il Governo ne ha approvati altri due, il 28/2026 e il 29/2026, che cambiano le regole sugli affitti e varie imposte sulla casa.

L’esempio più chiaro per la costa è l’IVA sugli affitti turistici. Dal 1° dicembre 2026, l’affitto di un’abitazione ammobiliata per 30 notti o meno allo stesso inquilino non è più esente e viene tassato al 10 %, a meno che non si affitti l’abitazione principale del proprietario. Entrambi i decreti devono essere convalidati entro i 30 giorni successivi alla loro approvazione e, con le Cortes sciolte, questo voto spetta alla Diputación Permanente del Congreso.

Lo stesso vale per la frammentazione regionale criticata dal rapporto: in Andalusia si applicano una propria imposta sui trasferimenti, pari al 7 % per l’acquisto di casa usata, la propria legge sulla casa del 2025 e il proprio registro delle abitazioni turistiche. Per questo ogni operazione va verificata con le norme andaluse e non con regole generiche della Spagna.

Investire in immobili sulla Costa del Sol è ancora una buona idea?

Lo stesso rapporto colloca il settore immobiliare tra quelli che ricevono più investimenti esteri e sottolinea che l’acquisto di immobili è aperto a qualsiasi nazionalità. I fondamentali restano: una crescita superiore a quella europea, domanda internazionale e un mercato che, secondo il nostro rapporto mensile sui prezzi, a ottobre 2026 ha una mediana di 650.000 euro e di 4.738 euro al metro quadro negli annunci della costa.

La cosa sensata è comprare a occhi aperti: scegliere zone e complessi residenziali con buona sicurezza, mettere a budget le imposte andaluse, non dipendere da un’unica formula di affitto che un decreto può cambiare e lasciare la casa sorvegliata quando non ci sei.

In sintesi: bisogna temere gli okupas quando si compra sulla Costa del Sol?

Non al punto di cambiare i propri piani. L’okupación esiste e il rapporto USA ha ragione a segnalare che la giustizia spagnola è lenta, ma nella provincia di Málaga il tasso è inferiore di oltre un terzo alla media nazionale, le riforme del 2018 e del 2025 offrono vie rapide al proprietario privato e la maggior parte delle case in vendita nel nostro portafoglio dichiara qualche misura di sicurezza.

Se stai pensando di comprare, il nostro team ti aiuta a scegliere una casa in un complesso residenziale sicuro e a verificarne la situazione legale e di possesso prima di firmare.

Questo articolo ha carattere informativo e non sostituisce la consulenza di un avvocato sul tuo caso concreto.

Domande frequenti

Quanto tempo ci vuole perché un okupa lasci una casa in Spagna?

Dipende dalla via seguita. Se la polizia rileva l’ingresso nel momento in cui avviene, può intervenire subito; dall’aprile 2025 la via penale ammette il giudizio rapido, e in sede civile un proprietario privato può chiedere lo sgombero rapido (desahucio exprés), con cinque giorni perché gli occupanti dimostrino di avere un titolo. Il dato di 18 mesi citato dagli USA risale al 2021.

Ci sono molte occupazioni abusive a Málaga?

Meno che in altre province. Nel 2025 ci sono stati 348 casi di violazione di domicilio e occupazione abusiva, il 2,3 % del totale spagnolo e 19,4 ogni 100.000 abitanti, contro i 30,3 della media nazionale e i 73,9 di Barcelona.

La moratoria sugli sfratti proteggeva gli okupas di una seconda casa?

No. La sospensione per occupanti vulnerabili non è mai stata applicata all’abitazione principale né alla seconda casa documentata di un privato, e inoltre ha cessato di produrre effetti il 31 dicembre 2025.

Un cittadino statunitense può comprare casa in Spagna?

Sì. Non ci sono restrizioni generali per nazionalità: basta ottenere il NIE (il numero di identificazione fiscale per stranieri) e, solo se il denaro proviene da una giurisdizione non cooperativa, dichiarare in anticipo l’investimento. Comprare non dà più diritto alla residenza, perché il visto per investitori è scomparso il 3 aprile 2025.