Ceny mieszkań w Andaluzji wzrosły w drugim kwartale 2026 roku o 11,9% rok do roku, wobec 13,3% w pierwszym kwartale, według Índice de Precios de Vivienda (IPV, czyli wskaźnika cen mieszkań), który INE opublikował 7 września. W całej Hiszpanii wzrost wyniósł 12,2%, czyli o 0,7 pkt proc. mniej niż w poprzednim kwartale. To pierwszy raz od końca 2023 roku, gdy roczna stopa wzrostu spada. Ceny nadal rosną mocno, ale tempo wyraźnie hamuje, a to zmienia niektóre kalkulacje osób kupujących lub sprzedających na Costa del Sol.
O ile wzrosły ceny mieszkań według INE?
IPV mierzy zmiany cen transakcyjnych mieszkań z rynku wolnego (vivienda libre) na podstawie rejestrów administracyjnych obejmujących około 95% transakcji w każdym kwartale i uwzględnia zmiany w rodzaju i jakości sprzedawanych nieruchomości. Nie odzwierciedla cen z ogłoszeń, lecz rzeczywiste transakcje. Z tej perspektywy drugi kwartał przynosi wciąż bardzo wysokie wzrosty, choć bardziej umiarkowane niż na początku roku:
- Hiszpania: +12,2% rok do roku i +3,4% w porównaniu z poprzednim kwartałem. Od początku 2026 roku ceny wzrosły łącznie o 7,0%.
- Andaluzja: +11,9% rok do roku i +2,6% kwartał do kwartału, z łącznym wzrostem o 6,9% w pierwszym półroczu.
- Stopa krajowa jest najniższa od pierwszego kwartału 2025 roku, a andaluzyjska od trzeciego kwartału 2024 roku.
- Ceny mieszkań z rynku wolnego rosną rok do roku już od 49 kwartałów z rzędu, czyli od ponad dwunastu lat bez ani jednego spadku.
| Wskaźnik | Hiszpania | Andaluzja |
|---|---|---|
| Zmiana roczna, 2. kwartał 2026 | 12,2% | 11,9% |
| Zmiana roczna, 1. kwartał 2026 | 12,9% | 13,3% |
| Zmiana kwartalna | 3,4% | 2,6% |
| Narastająco w 2026 roku | 7,0% | 6,9% |
| Mieszkania nowe, zmiana roczna | 7,4% | 9,0% |
| Mieszkania używane, zmiana roczna | 12,9% | 12,5% |
| Mieszkania nowe, zmiana kwartalna | 1,0% | 0,4% |
| Mieszkania używane, zmiana kwartalna | 3,7% | 3,1% |
Źródło: INE, Índice de Precios de Vivienda, drugi kwartał 2026 roku.
Dane kwartalne zasługują na osobny komentarz. Andaluzja była drugim regionem, w którym mieszkania zdrożały najmniej między kwietniem a czerwcem (+2,6%), wyprzedził ją tylko region Cataluña (+2,4%), podczas gdy największe wzrosty odnotowały Extremadura (+5,2%) i Asturias (+4,9%). Mimo to 6,9% w zaledwie pół roku nadal oznacza bardzo znaczący wzrost.
Co drożeje bardziej: mieszkania nowe czy z rynku wtórnego?
Bardziej drożeją mieszkania używane. W Hiszpanii mieszkania z rynku wtórnego zdrożały rok do roku o 12,9%, czyli o 0,6 pkt proc. mniej niż w pierwszym kwartale, podczas gdy nowe zdrożały o 7,4%, co jest najwolniejszym tempem od początku 2023 roku. W Andaluzji schemat się powtarza: 12,5% dla mieszkań używanych i 9,0% dla nowych.
Ponieważ mieszkania używane mają znacznie większy udział w całkowitej liczbie transakcji, to one napędzają wskaźnik: z 3,4 punktu, o które w kwartale wzrósł krajowy IPV, 3,25 wniósł rynek wtórny. Rynek nowych mieszkań (obra nueva) zyskał natomiast między kwietniem a czerwcem zaledwie 1,0% w Hiszpanii i 0,4% w Andaluzji.
To hamowanie rynku pierwotnego trzeba czytać ostrożnie. IPV uwzględnia cenę wpisaną do escritury (aktu notarialnego zakupu), a wiele inwestycji, które są obecnie przenoszone aktem notarialnym, sprzedano na etapie projektu (sobre plano) rok lub dwa lata wcześniej, po cenie uzgodnionej w tamtym momencie. Dlatego wskaźnik dla nowych mieszkań reaguje z opóźnieniem i nie oznacza, że deweloperzy obniżają ceny: nowych mieszkań nadal jest mało, a produkcja budowlana w Hiszpanii spada od siedmiu miesięcy z rzędu.
Jak Andaluzja wypada na tle innych rynków przybrzeżnych?
Wszystkie wspólnoty autonomiczne i oba miasta autonomiczne odnotowały wzrosty, i to dwucyfrowe, z wyjątkiem Navarry (+9,5%). Największe zanotowały Ceuta (+15,2%), Asturias (+15,0%) i Castilla y León (+14,8%). Dla osób porównujących wybrzeża przed decyzją o zakupie przydatny jest inny punkt odniesienia: obecnie mieszkania drożeją w Andaluzji wolniej niż na Baleares, w Comunitat Valenciana czy w Murcji.
| Wspólnota autonomiczna | Zmiana roczna | Zmiana kwartalna |
|---|---|---|
| Región de Murcia | 14,4% | 3,8% |
| Illes Balears | 13,7% | 4,0% |
| Comunitat Valenciana | 13,0% | 3,4% |
| Comunidad de Madrid | 12,9% | 4,2% |
| Średnia dla Hiszpanii | 12,2% | 3,4% |
| Andalucía | 11,9% | 2,6% |
| Canarias | 11,0% | 3,3% |
| Cataluña | 10,1% | 2,4% |
Źródło: INE, stopy wzrostu za drugi kwartał 2026 roku.
To, że Andaluzja rośnie poniżej średniej, nie czyni z niej taniego rynku. Po dwóch latach dwucyfrowych wzrostów rozsądna interpretacja jest taka, że cena zaczyna napotykać granice tego, na co wielu kupujących stać i co mogą sfinansować.
Jakie są teraz ceny na Costa del Sol?
INE nie publikuje IPV w podziale na prowincje ani gminy, dlatego aby zejść do szczegółów, korzystamy z naszego raportu rynkowego dla Costa del Sol, który co miesiąc wylicza medianę cen ofertowych dla każdej gminy na podstawie mieszkań wystawionych na sprzedaż. We wrześniu 2026 roku, przy 8 810 przeanalizowanych mieszkaniach, mediana wynosi 650 000 euro i 4 657 €/m².
| Gmina | Mediana ceny | €/m² (mediana) |
|---|---|---|
| Marbella | 955 000 € | 5 972 €/m² |
| Benahavís | 1 195 000 € | 5 439 €/m² |
| Fuengirola | 575 000 € | 5 387 €/m² |
| Estepona | 649 000 € | 4 689 €/m² |
| Málaga | 625 348 € | 4 684 €/m² |
| Benalmádena | 595 000 € | 4 428 €/m² |
| Mijas | 549 000 € | 4 213 €/m² |
| Manilva | 369 500 € | 3 206 €/m² |
| Razem Costa del Sol | 650 000 € | 4 657 €/m² |
Źródło: raport rynkowy EVS PROPERTY GROUP, wrzesień 2026 roku.
Są to ceny ofertowe, a nie transakcyjne, więc nie można ich bezpośrednio porównywać z IPV, ale pomagają osadzić spowolnienie w kontekście. Mediana ogólna prawie się nie zmieniła w porównaniu z raportem sierpniowym (4 658 €/m²), a różnice między gminami nadal są bardzo duże: metr kwadratowy w Marbelli kosztuje niemal dwa razy tyle co w Manilvie.
Co to oznacza dla osób kupujących lub sprzedających na Costa del Sol?
To, że mieszkania drożeją wolniej, nie oznacza, że stanieją. Przy małej podaży nowych mieszkań i nadal silnym popycie z zagranicy należy się spodziewać, że ceny będą dalej rosły, choć z mniejszym impetem niż w ostatnich dwóch latach. W praktyce:
- Jeśli kupujesz: rynek, który przyspiesza słabiej, daje nieco więcej pola do negocjacji, zwłaszcza w przypadku mieszkań, które od dawna są w ofercie lub weszły na rynek z ambitną ceną. Nie licz na powszechne obniżki, ale porównuj z cenami transakcyjnymi, a nie tylko z ogłoszeniami.
- Jeśli sprzedajesz: cena wywoławcza waży więcej niż rok temu. Wycena dopasowana do realnego rynku to najlepszy sposób, by nie przedłużać sprzedaży ani nie musieć później obniżać ceny.
- Jeśli inwestujesz: mieszkania używane nadal ciągną rynek, a nowe w indeksie zwalniają, ale na wybrzeżu pozostają dobrem rzadkim. Licz na podstawie obecnego kosztu finansowania, a nie tego sprzed roku.
- Jeśli potrzebujesz kredytu hipotecznego: dane z okresu od kwietnia do czerwca nie w pełni uwzględniają jeszcze droższy kredyt. EBC podniósł stopy w czerwcu i we wrześniu, do 2,5%, a Euribor oscyluje wokół 3,1%, czyli najwyższego poziomu od sierpnia 2024 roku.
Podsumowanie
Dane INE potwierdzają zmianę biegu, a nie kierunku. Mieszkania w Andaluzji nadal drożeją dwucyfrowo, ale słabiej niż na początku roku, a na Costa del Sol mediana cen ofertowych utrzymuje się stabilnie na wysokim poziomie. Aby dobrze zdecydować, warto patrzeć głębiej niż nagłówek: rodzaj nieruchomości, gmina i rzeczywista cena transakcyjna ważą więcej niż jakakolwiek średnia regionalna.
Jeśli myślisz o zakupie, sprzedaży lub inwestycji na Costa del Sol, EVS PROPERTY GROUP pomoże Ci przełożyć te dane na Twój konkretny przypadek, z wyceną dopasowaną do realnego rynku i naszym miesięcznym raportem cen w podziale na gminy.
Najczęściej zadawane pytania
O ile wzrosły ceny mieszkań w Andaluzji w 2026 roku?
Według INE ceny mieszkań z rynku wolnego w Andaluzji wzrosły w drugim kwartale 2026 roku o 11,9% rok do roku, a w pierwszym półroczu narastająco o 6,9%. W pierwszym kwartale wzrost roczny wyniósł 13,3%.
Czy ceny mieszkań w Hiszpanii przestały rosnąć?
Nie. Zwalnia tempo wzrostu. Krajowy IPV wzrósł o 12,2% rok do roku i o 3,4% w porównaniu z poprzednim kwartałem, a wzrosty roczne trwają już 49 kwartałów z rzędu.
Co drożeje bardziej: mieszkania nowe czy używane?
Używane. W Hiszpanii mieszkania z rynku wtórnego zdrożały rok do roku o 12,9%, a nowe o 7,4%. W Andaluzji odpowiednio o 12,5% i 9,0%.
Czy INE publikuje ceny mieszkań w podziale na prowincje lub gminy?
Nie. Índice de Precios de Vivienda schodzi tylko do poziomu wspólnoty autonomicznej. Aby poznać ceny w poszczególnych gminach Costa del Sol, nasz miesięczny raport podaje medianę cen ofertowych i cenę za metr kwadratowy dla każdej miejscowości.
Ile kosztuje metr kwadratowy w Marbelli?
W naszym raporcie z września 2026 roku mediana cen ofertowych w Marbelli wynosi 5 972 €/m², a mediana ceny mieszkania 955 000 euro. To najdroższy metr kwadratowy w raporcie, przed Benahavís (5 439 €/m²) i Fuengirolą (5 387 €/m²).
Co dalej? Po lekturze najbardziej przyda się spojrzenie na prawdziwy rynek: zajrzyj do nieruchomości według miast albo napisz nam na WhatsApp, czego szukasz — okolica, budżet, terminy — a przygotujemy dla Ciebie dopasowany wybór, bez zobowiązań.
Może się też przydać: sprzedaż nieruchomości inwestowanie na Costa del Sol bezpłatna wycena miesięczny raport cen
