Цены на жильё в Andalucía выросли на 11,9 % и теряют темп: что это значит для Costa del Sol

Цены на жильё в Andalucía во втором квартале 2026 года выросли на 11,9 % в годовом выражении против 13,3 % в первом квартале, следует из Индекса цен на жильё (Índice de Precios de Vivienda, IPV), который INE опубликовал 7 сентября. В целом по Испании рост составил 12,2 %, то есть на семь десятых процентного пункта меньше, чем в предыдущем квартале: впервые с конца 2023 года годовой показатель снизился. Цены по-прежнему растут быстро, но темп заметно замедляется, и это меняет некоторые расчёты для тех, кто покупает или продаёт недвижимость на Costa del Sol.

На сколько выросли цены на жильё по данным INE?

IPV показывает, как меняется цена купли-продажи жилья свободного рынка. Индекс строится на административных реестрах, которые охватывают около 95 % сделок за каждый квартал, и учитывает изменения в типе и качестве продаваемого жилья. Он отражает не цены в объявлениях, а реальные сделки. С этой точки зрения второй квартал по-прежнему показывает очень высокий рост, хотя и более сдержанный, чем в начале года:

• Испания: +12,2 % в годовом выражении и +3,4 % к предыдущему кварталу. С начала 2026 года цены выросли на 7,0 %.
• Andalucía: +11,9 % в годовом выражении и +2,6 % за квартал, с накопленным ростом 6,9 % за первое полугодие.
• Общенациональный показатель — самый низкий с первого квартала 2025 года, а андалусийский — самый низкий с третьего квартала 2024 года.
• Жильё свободного рынка дорожает в годовом выражении уже 49 кварталов подряд: более двенадцати лет без единого снижения.

Источник: INE, Индекс цен на жильё, второй квартал 2026 года.

Квартальные данные заслуживают отдельного внимания. Andalucía стала вторым регионом, где жильё подорожало меньше всего с апреля по июнь (+2,6 %), уступив только Cataluña (+2,4 %), тогда как наибольший рост показали Extremadura (+5,2 %) и Asturias (+4,9 %). И всё же 6,9 % всего за полгода остаются очень заметным ростом.

Что дорожает быстрее: новостройки или вторичное жильё?

Быстрее дорожает вторичное жильё. В Испании оно подорожало на 12,9 % в годовом выражении, что на шесть десятых процентного пункта меньше, чем в первом квартале, а новое — на 7,4 %, это самый медленный темп с начала 2023 года. В Andalucía картина та же: 12,5 % для вторичного жилья и 9,0 % для нового.

Поскольку вторичное жильё занимает гораздо большую долю в общем объёме сделок, именно оно двигает индекс: из 3,4 пункта квартального роста национального IPV 3,25 пункта дало вторичное жильё. Новостройки же с апреля по июнь подорожали лишь на 1,0 % в Испании и на 0,4 % в Andalucía.

Это замедление в сегменте новостроек нужно трактовать осторожно. IPV учитывает цену, указанную в escritura (нотариальном акте купли-продажи), а многие проекты, по которым сейчас оформляются сделки, были проданы на этапе строительства год-два назад по цене, согласованной в тот момент. Поэтому индекс новостроек реагирует с задержкой, и это не означает, что застройщики снижают цены: предложение новостроек по-прежнему ограничено, а объём строительного производства в Испании снижается уже семь месяцев подряд.

Как Andalucía выглядит на фоне других прибрежных рынков?

Рост цен зафиксирован во всех автономных сообществах и в обоих автономных городах, причём везде двузначный, кроме Navarra (+9,5 %). Самые высокие показатели — в Ceuta (+15,2 %), Asturias (+15,0 %) и Castilla y León (+14,8 %). Для тех, кто сравнивает побережья перед выбором места для покупки, полезнее другой ориентир: сегодня жильё дорожает в Andalucía медленнее, чем на Baleares, в Comunitat Valenciana или в Murcia.

Источник: INE, показатели второго квартала 2026 года.

То, что Andalucía растёт медленнее среднего, не делает её дешёвым рынком. После двух лет двузначного роста разумно предположить, что цены начинают упираться в предел того, что многие покупатели могут заплатить и профинансировать.

Какие сейчас цены на Costa del Sol?

INE не публикует IPV по провинциям и муниципалитетам, поэтому для более детального анализа мы используем наш обзор рынка Costa del Sol: каждый месяц он рассчитывает медиану цен предложения по муниципалитетам на основе объектов, выставленных на продажу. В сентябре 2026 года по 8.810 проанализированным объектам медиана составляет 650.000 евро и 4.657 €/м².

Источник: обзор рынка EVS PROPERTY GROUP, сентябрь 2026 года.

Это цены предложения, а не закрытия сделок, поэтому напрямую сравнивать их с IPV нельзя, но они помогают оценить замедление в контексте. Общая медиана почти не изменилась по сравнению с августовским обзором (4.658 €/м²), а различия между муниципалитетами по-прежнему очень велики: квадратный метр в Marbella почти вдвое дороже, чем в Manilva.

Что это значит для тех, кто покупает или продаёт на Costa del Sol?

Если жильё дорожает медленнее, это не значит, что оно подешевеет. При малом количестве новостроек и устойчивом иностранном спросе вероятнее всего, что цены продолжат расти, хотя и с меньшим импульсом, чем в последние два года. На практике это означает следующее:

• Если вы покупаете: рынок, который ускоряется слабее, оставляет чуть больше пространства для торга, особенно по объектам, которые давно в продаже или были выставлены с завышенной ценой. Не стоит рассчитывать на массовые скидки, но сравнивайте цены закрытия сделок, а не только цены в объявлениях.
• Если вы продаёте: стартовая цена значит больше, чем год назад. Оценка, привязанная к реальному рынку, — лучший способ не затягивать продажу и не снижать цену потом.
• Если вы инвестируете: вторичное жильё по-прежнему тянет рынок вверх, а новостройки в индексе замедляются, но на побережье жильё остаётся дефицитным активом. Считайте доходность исходя из нынешней стоимости финансирования, а не годичной давности.
• Если вам нужна ипотека: данные с апреля по июнь ещё не полностью отражают подорожание кредитов. ЕЦБ повысил ставки в июне и в сентябре до 2,5 %, а Euríbor держится около 3,1 %, это его самый высокий уровень с августа 2024 года.

Вывод

Данные INE подтверждают смену скорости, но не направления. Жильё в Andalucía по-прежнему дорожает двузначными темпами, но слабее, чем в начале года, а на Costa del Sol медиана цен предложения остаётся стабильной на высоком уровне. Чтобы принять правильное решение, стоит смотреть глубже заголовка: тип жилья, муниципалитет и реальная цена закрытия сделки значат больше, чем любая региональная средняя.

Если вы думаете о покупке, продаже или инвестициях на Costa del Sol, EVS PROPERTY GROUP поможет применить эти данные к вашему конкретному случаю: с оценкой, соответствующей реальному рынку, и нашим ежемесячным обзором цен по муниципалитетам.

Часто задаваемые вопросы