De woningprijzen in Andalucía stijgen met 11,9 % en verliezen tempo: wat betekent dat voor de Costa del Sol?

De woningprijzen in Andalucía stegen in het tweede kwartaal van 2026 op jaarbasis met 11,9 %, tegenover 13,3 % in het eerste kwartaal, volgens de Índice de Precios de Vivienda (IPV, de Spaanse woningprijsindex) die het INE op 7 september publiceerde. In heel Spanje bedroeg de stijging 12,2 %, zeven tienden van een procentpunt minder dan in het vorige kwartaal: het is de eerste keer sinds eind 2023 dat het jaarpercentage daalt. De prijzen blijven dus sterk stijgen, maar het tempo vertraagt zichtbaar, en dat verandert enkele berekeningen voor wie aan de Costa del Sol koopt of verkoopt.

Hoeveel zijn de woningprijzen volgens het INE gestegen?

De IPV meet hoe de koopprijs van vrije woningen (vivienda libre, dus niet-beschermde woningen) zich ontwikkelt op basis van administratieve registers die per kwartaal ongeveer 95 % van de transacties dekken, en corrigeert voor veranderingen in het type en de kwaliteit van wat er verkocht wordt. De index geeft dus geen vraagprijzen weer, maar echte transacties. Door die bril bekeken laat het tweede kwartaal nog steeds zeer hoge stijgingen zien, al zijn ze gematigder dan aan het begin van het jaar:

• Spanje: +12,2 % op jaarbasis en +3,4 % ten opzichte van het vorige kwartaal. In 2026 tot nu toe is de prijsstijging opgelopen tot 7,0 %.
• Andalucía: +11,9 % op jaarbasis en +2,6 % op kwartaalbasis, met een cumulatieve stijging van 6,9 % in het eerste halfjaar.
• Het nationale percentage is het laagste sinds het eerste kwartaal van 2025 en het Andalusische het laagste sinds het derde kwartaal van 2024.
• De vrije woningmarkt noteert 49 opeenvolgende kwartalen met jaarlijkse stijgingen: meer dan twaalf jaar zonder één daling.

Bron: INE, Índice de Precios de Vivienda, tweede kwartaal 2026.

Het kwartaalcijfer verdient een aparte duiding. Andalucía was de autonome gemeenschap met de op één na laagste prijsstijging tussen april en juni (+2,6 %), alleen Cataluña deed het met +2,4 % nog bescheidener, terwijl Extremadura (+5,2 %) en Asturias (+4,9 %) de grootste stijgingen noteerden. Toch blijft 6,9 % in slechts zes maanden een zeer aanzienlijke stijging.

Stijgen nieuwbouwwoningen meer of tweedehandswoningen?

Tweedehandswoningen stijgen meer. In Spanje werden bestaande woningen op jaarbasis 12,9 % duurder, zes tienden van een procentpunt minder dan in het eerste kwartaal, terwijl nieuwbouwwoningen 7,4 % stegen, het laagste tempo sinds begin 2023. In Andalucía herhaalt zich het patroon: 12,5 % voor bestaande woningen en 9,0 % voor nieuwbouw.

Omdat bestaande woningen veel zwaarder wegen in het totaal aantal transacties, bepalen zij de index: van de 3,4 punten waarmee de nationale IPV in het kwartaal steeg, droeg de tweedehandsmarkt er 3,25 bij. Nieuwbouw steeg tussen april en juni daarentegen nauwelijks, met 1,0 % in Spanje en 0,4 % in Andalucía.

Die rem op de nieuwbouw moet je voorzichtig interpreteren. De IPV neemt de prijs over die in de escritura (de notariële akte van eigendomsoverdracht) staat, en veel van de projecten die nu worden gepasseerd, zijn een of twee jaar eerder op plan verkocht, tegen de prijs die toen was afgesproken. Daarom reageert de nieuwbouwindex met vertraging en betekent dit niet dat ontwikkelaars hun prijzen verlagen: het nieuwbouwaanbod blijft schaars en de bouwproductie in Spanje kent al zeven maanden op rij een daling.

Hoe doet Andalucía het ten opzichte van andere kustmarkten?

Alle autonome gemeenschappen en beide autonome steden noteerden stijgingen, en alle met twee cijfers, behalve Navarra (+9,5 %). De grootste stijgingen waren er in Ceuta (+15,2 %), Asturias (+15,0 %) en Castilla y León (+14,8 %). Voor wie kuststreken vergelijkt voordat hij beslist waar te kopen, is een ander gegeven nuttiger: woningen stijgen momenteel minder in Andalucía dan in Baleares, de Comunitat Valenciana of Murcia.

Bron: INE, percentages van het tweede kwartaal 2026.

Dat Andalucía onder het gemiddelde groeit, maakt er nog geen goedkope markt van. Na twee jaar van tweecijferige stijgingen is een redelijke lezing dat de prijs begint te stuiten op de grenzen van wat veel kopers kunnen betalen en financieren.

Welke prijzen gelden er nu aan de Costa del Sol?

Het INE publiceert de IPV niet per provincie of per gemeente. Om dieper in te zoomen gebruiken we daarom ons marktrapport van de Costa del Sol, dat elke maand per gemeente de mediaan van de vraagprijzen berekent op basis van de woningen die te koop staan. In september 2026 ligt de mediaan, op basis van 8.810 geanalyseerde woningen, op 650.000 euro en 4.657 €/m².

Bron: marktrapport van EVS PROPERTY GROUP, september 2026.

Dit zijn vraagprijzen, geen slotprijzen, dus ze zijn niet rechtstreeks met de IPV te vergelijken, maar ze helpen om de afvlakking in context te plaatsen. De mediaan van het totaal is nauwelijks veranderd ten opzichte van het rapport van augustus (4.658 €/m²) en de verschillen tussen gemeenten blijven zeer groot: de prijs per vierkante meter in Marbella is bijna het dubbele van die in Manilva.

Wat betekent dit voor wie koopt of verkoopt aan de Costa del Sol?

Dat woningen langzamer duurder worden, betekent niet dat ze gaan dalen. Met weinig nieuwbouw en een buitenlandse vraag die stevig blijft, is het te verwachten dat de prijzen blijven stijgen, zij het met minder vaart dan in de afgelopen twee jaar. In de praktijk:

• Als je koopt: een markt die minder versnelt, laat iets meer ruimte om te onderhandelen, vooral bij woningen die al langere tijd te koop staan of die met een ambitieuze prijs op de markt kwamen. Reken niet op algemene prijsverlagingen, maar vergelijk met slotprijzen en niet alleen met advertenties.
• Als je verkoopt: de vraagprijs weegt zwaarder dan een jaar geleden. Een waardering die aansluit op de werkelijke markt is de beste manier om te voorkomen dat de verkoop uitloopt of dat je de prijs achteraf moet verlagen.
• Als je investeert: bestaande woningen blijven de markt trekken en nieuwbouw matigt zich in de index, maar aan de kust blijft vastgoed een schaars goed. Maak je berekeningen met de huidige financieringskosten, niet met die van een jaar geleden.
• Als je een hypotheek nodig hebt: de cijfers van april tot juni weerspiegelen de duurdere kredieten nog niet volledig. De ECB heeft de rente in juni en in september verhoogd, tot 2,5 %, en de Euríbor schommelt rond 3,1 %, het hoogste niveau sinds augustus 2024.

Conclusie

Het cijfer van het INE bevestigt een verandering van tempo, niet van richting. Woningen in Andalucía blijven met dubbele cijfers stijgen, maar met minder kracht dan aan het begin van het jaar, en aan de Costa del Sol blijft de mediaan van de vraagprijzen stabiel op een hoog niveau. Om een goede beslissing te nemen loont het om verder te kijken dan de kop: het type woning, de gemeente en de werkelijke slotprijs wegen zwaarder dan welk regionaal gemiddelde ook.

Overweeg je om aan de Costa del Sol te kopen, te verkopen of te investeren? Dan helpt EVS PROPERTY GROUP je om deze cijfers te vertalen naar jouw concrete situatie, met een waardering die aansluit op de werkelijke markt en ons maandelijkse prijzenrapport per gemeente.

Veelgestelde vragen