Il prezzo delle case in Andalusia sale dell'11,9 % e rallenta: cosa significa sulla Costa del Sol

Il prezzo delle case in Andalusia è aumentato dell’11,9 % su base annua nel secondo trimestre del 2026, rispetto al 13,3 % del primo, secondo l’Índice de Precios de Vivienda (IPV, l’indice dei prezzi delle abitazioni) pubblicato dall’INE il 7 settembre. Nel complesso della Spagna l’aumento è stato del 12,2 %, sette decimi in meno rispetto al trimestre precedente: è la prima volta dalla fine del 2023 che il tasso annuo arretra. I prezzi continuano a salire con forza, ma il ritmo frena in modo visibile, e questo cambia alcuni calcoli per chi compra o vende sulla Costa del Sol.

Quanto sono aumentati i prezzi delle case secondo l’INE?

L’IPV misura l’evoluzione del prezzo di compravendita delle abitazioni libere a partire da registri amministrativi che coprono circa il 95 % delle operazioni di ogni trimestre, e depura i cambiamenti nella tipologia e nella qualità di ciò che si vende. Non riflette i prezzi degli annunci, ma le operazioni reali. Da questa prospettiva, il secondo trimestre mostra rialzi ancora molto elevati, anche se più contenuti rispetto all’inizio dell’anno:

• Spagna: +12,2 % su base annua e +3,4 % rispetto al trimestre precedente. Dall’inizio del 2026 i prezzi accumulano un aumento del 7,0 %.
• Andalusia: +11,9 % su base annua e +2,6 % su base trimestrale, con un 6,9 % cumulato nel primo semestre.
• Il tasso nazionale è il più basso dal primo trimestre del 2025 e quello andaluso il più basso dal terzo trimestre del 2024.
• Le abitazioni libere concatenano 49 trimestri consecutivi di aumenti su base annua: più di dodici anni senza un solo calo.

Fonte: INE, Índice de Precios de Vivienda, secondo trimestre del 2026.

Il dato trimestrale merita una lettura a parte. L’Andalusia è stata la seconda comunità in cui le case sono rincarate meno tra aprile e giugno (+2,6 %), superata solo dalla Catalogna (+2,4 %), mentre Extremadura (+5,2 %) e Asturie (+4,9 %) hanno registrato i maggiori aumenti. Eppure, un 6,9 % in soli sei mesi resta un rialzo molto considerevole.

Sale di più il nuovo o l’usato?

Sale di più l’usato. In Spagna le abitazioni di seconda mano sono rincarate del 12,9 % su base annua, sei decimi in meno rispetto al primo trimestre, mentre quelle nuove sono salite del 7,4 %, il ritmo più basso dall’inizio del 2023. In Andalusia si ripete lo stesso schema: 12,5 % l’usato e 9,0 % il nuovo.

Poiché l’usato pesa molto di più sul totale delle compravendite, è quello che muove l’indice: dei 3,4 punti di crescita dell’IPV nazionale nel trimestre, 3,25 sono stati apportati dalla seconda mano. Il nuovo, invece, è avanzato appena dell’1,0 % in Spagna e dello 0,4 % in Andalusia tra aprile e giugno.

Questo rallentamento del nuovo va letto con attenzione. L’IPV registra il prezzo che figura nella escritura (l’atto notarile di compravendita), e molte delle promozioni che vengono rogitate ora sono state vendute sulla carta uno o due anni prima, al prezzo pattuito allora. Per questo l’indice delle abitazioni nuove reagisce con ritardo, e non significa che i promotori stiano abbassando i prezzi: l’offerta di nuove costruzioni resta scarsa e la produzione del settore edile in Spagna concatena sette mesi di cali.

Come si colloca l’Andalusia rispetto ad altri mercati costieri?

Tutte le comunità e le due città autonome hanno registrato aumenti, e tutti a doppia cifra tranne la Navarra (+9,5 %). I maggiori si sono avuti a Ceuta (+15,2 %), nelle Asturie (+15,0 %) e in Castilla y León (+14,8 %). Per chi confronta le coste prima di decidere dove comprare, il riferimento utile è un altro: oggi i prezzi salgono meno in Andalusia che nelle Baleari, nella Comunitat Valenciana o a Murcia.

Fonte: INE, tassi del secondo trimestre del 2026.

Il fatto che l’Andalusia cresca al di sotto della media non ne fa un mercato economico. Dopo due anni di aumenti a doppia cifra, una lettura ragionevole è che il prezzo cominci a scontrarsi con i limiti di ciò che molti acquirenti possono pagare e finanziare.

Quali prezzi ci sono adesso sulla Costa del Sol?

L’INE non pubblica l’IPV per province né per comuni, quindi per scendere nel dettaglio usiamo il nostro rapporto di mercato della Costa del Sol, che ogni mese calcola la mediana dei prezzi di offerta per comune a partire dalle abitazioni in vendita. A settembre 2026, con 8.810 abitazioni analizzate, la mediana si colloca a 650.000 euro e 4.657 €/m².

Fonte: rapporto di mercato di EVS PROPERTY GROUP, settembre 2026.

Sono prezzi di offerta, non di chiusura, quindi non si possono confrontare direttamente con l’IPV, ma aiutano a contestualizzare la moderazione. La mediana complessiva è variata appena rispetto al rapporto di agosto (4.658 €/m²) e le differenze tra comuni restano molto ampie: il metro quadro a Marbella costa quasi il doppio di quello di Manilva.

Cosa significa per chi compra o vende sulla Costa del Sol?

Che i prezzi salgano più lentamente non significa che scenderanno. Con poche nuove costruzioni e una domanda straniera che resta solida, è prevedibile che i prezzi continuino a salire, anche se con meno slancio rispetto agli ultimi due anni. In pratica:

• Se compri: un mercato che accelera meno lascia un po’ più di margine per trattare, soprattutto sulle abitazioni in vendita da tempo o uscite con un prezzo ambizioso. Non contare su ribassi generalizzati, ma confronta con i prezzi di chiusura e non solo con gli annunci.
• Se vendi: il prezzo di partenza pesa più di un anno fa. Una valutazione allineata al mercato reale è il modo migliore per non allungare la vendita né dover ribassare in seguito.
• Se investi: l’usato continua a trainare il mercato e il nuovo si modera nell’indice, ma sulla costa resta un bene scarso. Fai i conti con l’attuale costo del finanziamento, non con quello di un anno fa.
• Se hai bisogno di un mutuo: i dati da aprile a giugno non recepiscono ancora del tutto il rincaro del credito. La BCE ha alzato i tassi a giugno e a settembre, fino al 2,5 %, e l’Euribor si aggira intorno al 3,1 %, il livello più alto da agosto 2024.

Conclusione

Il dato dell’INE conferma un cambio di marcia, non di direzione. Le case in Andalusia continuano a salire a doppia cifra, ma con meno forza rispetto all’inizio dell’anno, e sulla Costa del Sol la mediana dell’offerta si mantiene stabile su livelli elevati. Per decidere bene conviene guardare oltre il titolo: la tipologia di abitazione, il comune e il prezzo reale di chiusura pesano più di qualsiasi media regionale.

Se stai pensando di comprare, vendere o investire sulla Costa del Sol, in EVS PROPERTY GROUP ti aiutiamo a trasferire questi dati al tuo caso concreto, con una valutazione allineata al mercato reale e il nostro rapporto mensile dei prezzi per comune.

Domande frequenti

Quanto sono aumentati i prezzi delle case in Andalusia nel 2026?

Secondo l’INE, il prezzo delle abitazioni libere in Andalusia è salito dell’11,9 % su base annua nel secondo trimestre del 2026 e accumula un 6,9 % nel primo semestre. Nel primo trimestre l’aumento annuo era stato del 13,3 %.

Il prezzo delle case in Spagna ha smesso di salire?

No. Ciò che si modera è la velocità del rialzo. L’IPV nazionale è cresciuto del 12,2 % su base annua e del 3,4 % rispetto al trimestre precedente, e somma 49 trimestri consecutivi di aumenti annui.

Cosa sale di più, il nuovo o l’usato?

L’usato. In Spagna le abitazioni di seconda mano sono salite del 12,9 % su base annua e quelle nuove del 7,4 %. In Andalusia, rispettivamente del 12,5 % e del 9,0 %.

L’INE pubblica il prezzo delle case per provincia o comune?

No. L’Índice de Precios de Vivienda scende solo fino al livello di comunità autonoma. Per conoscere i prezzi di ciascun comune della Costa del Sol, il nostro rapporto mensile riporta la mediana dell’offerta e il prezzo al metro quadro di ogni località.

Quanto costa il metro quadro a Marbella?

Nel nostro rapporto di settembre 2026, la mediana dell’offerta a Marbella è di 5.972 €/m² e il prezzo mediano di un’abitazione è di 955.000 euro. È il metro quadro più caro del rapporto, davanti a Benahavís (5.439 €/m²) e Fuengirola (5.387 €/m²).