Immobilienpreise in Andalusien steigen um 11,9 % und verlieren an Tempo: Was das für die Costa del Sol bedeutet

Die Immobilienpreise in Andalusien stiegen im zweiten Quartal 2026 im Jahresvergleich um 11,9 %, nach 13,3 % im ersten Quartal. Das geht aus dem Índice de Precios de Vivienda (IPV, Wohnimmobilienpreisindex) hervor, den das INE am 7. September veröffentlicht hat. In Spanien insgesamt lag der Anstieg bei 12,2 %, also 0,7 Prozentpunkte unter dem Vorquartal: Zum ersten Mal seit Ende 2023 geht die jährliche Rate zurück. Die Preise steigen weiterhin kräftig, doch das Tempo lässt sichtbar nach. Das verändert manche Rechnung für alle, die an der Costa del Sol kaufen oder verkaufen.

Wie stark sind die Immobilienpreise laut INE gestiegen?

Der IPV misst die Entwicklung der Kaufpreise für Wohnimmobilien auf dem freien Markt (vivienda libre) auf Grundlage von Verwaltungsregistern, die rund 95 % der Transaktionen eines Quartals abdecken. Dabei werden Veränderungen bei Art und Qualität der verkauften Objekte herausgerechnet. Er bildet keine Angebotspreise ab, sondern tatsächliche Abschlüsse. Aus dieser Perspektive zeigt das zweite Quartal weiterhin sehr hohe Zuwächse, die aber geringer ausfallen als zu Jahresbeginn:

• Spanien: +12,2 % im Jahresvergleich und +3,4 % gegenüber dem Vorquartal. Im bisherigen Jahresverlauf 2026 summiert sich der Preisanstieg auf 7,0 %.
• Andalusien: +11,9 % im Jahresvergleich und +2,6 % im Quartalsvergleich, kumuliert 6,9 % im ersten Halbjahr.
• Die gesamtspanische Rate ist die niedrigste seit dem ersten Quartal 2025, die andalusische die niedrigste seit dem dritten Quartal 2024.
• Auf dem freien Wohnungsmarkt gab es nun 49 aufeinanderfolgende Quartale mit Preisanstiegen im Jahresvergleich: mehr als zwölf Jahre ohne einen einzigen Rückgang.

Quelle: INE, Índice de Precios de Vivienda, zweites Quartal 2026.

Die Quartalszahl verdient eine gesonderte Betrachtung. Andalusien war die Autonome Gemeinschaft (comunidad autónoma) mit dem zweitgeringsten Preisanstieg zwischen April und Juni (+2,6 %), nur übertroffen von Katalonien (+2,4 %), während Extremadura (+5,2 %) und Asturias (+4,9 %) die größten Zuwächse verzeichneten. Dennoch bleiben 6,9 % in nur sechs Monaten ein sehr beachtlicher Anstieg.

Steigen Neubauten oder Bestandsimmobilien stärker?

Bestandsimmobilien steigen stärker. In Spanien verteuerten sich Wohnungen aus zweiter Hand im Jahresvergleich um 12,9 %, 0,6 Prozentpunkte weniger als im ersten Quartal, während Neubauten um 7,4 % zulegten, das geringste Tempo seit Anfang 2023. In Andalusien zeigt sich das gleiche Muster: 12,5 % bei Bestandsimmobilien und 9,0 % bei Neubauten.

Da Bestandsimmobilien am Gesamtvolumen der Verkäufe einen deutlich höheren Anteil haben, bestimmen sie den Index: Von den 3,4 Punkten, um die der gesamtspanische IPV im Quartal gestiegen ist, entfallen 3,25 auf die zweite Hand. Der Neubau legte dagegen zwischen April und Juni in Spanien nur um 1,0 % und in Andalusien um 0,4 % zu.

Diese Bremsung beim Neubau sollte man mit Vorsicht lesen. Der IPV erfasst den Preis, der in der escritura (notarielle Kaufurkunde) steht, und viele der Projekte, die jetzt beurkundet werden, wurden ein bis zwei Jahre zuvor ab Plan verkauft, zum damals vereinbarten Preis. Deshalb reagiert der Neubauindex mit Verzögerung. Das bedeutet nicht, dass Bauträger die Preise senken: Das Neubauangebot bleibt knapp, und die Bauproduktion in Spanien verzeichnet sieben Monate in Folge Rückgänge.

Wie schneidet Andalusien im Vergleich zu anderen Küstenmärkten ab?

Alle Autonomen Gemeinschaften und die beiden autonomen Städte verzeichneten Preisanstiege, und zwar durchweg zweistellige, mit Ausnahme von Navarra (+9,5 %). Die größten Zuwächse gab es in Ceuta (+15,2 %), Asturias (+15,0 %) und Castilla y León (+14,8 %). Für alle, die Küstenregionen vergleichen, bevor sie sich für einen Kaufort entscheiden, ist ein anderer Befund aufschlussreicher: Aktuell steigen die Preise in Andalusien weniger stark als auf den Baleares, in der Comunitat Valenciana oder in Murcia.

Quelle: INE, Raten des zweiten Quartals 2026.

Dass Andalusien unter dem Durchschnitt wächst, macht es noch nicht zu einem günstigen Markt. Nach zwei Jahren mit zweistelligen Anstiegen liegt die Deutung nahe, dass die Preise allmählich an die Grenzen dessen stoßen, was viele Käufer zahlen und finanzieren können.

Welche Preise gelten derzeit an der Costa del Sol?

Das INE veröffentlicht den IPV weder nach Provinzen noch nach Gemeinden. Für die Detailebene nutzen wir daher unseren Marktbericht zur Costa del Sol, der jeden Monat den Medianwert der Angebotspreise je Gemeinde auf Basis der zum Verkauf stehenden Immobilien berechnet. Im September 2026 liegt der Median bei 8.810 analysierten Immobilien bei 650.000 Euro und 4.657 €/m².

Quelle: Marktbericht von EVS PROPERTY GROUP, September 2026.

Es handelt sich um Angebotspreise, nicht um Abschlusspreise. Sie lassen sich daher nicht direkt mit dem IPV vergleichen, helfen aber dabei, die Abschwächung einzuordnen. Der Gesamtmedian hat sich gegenüber dem Bericht vom August (4.658 €/m²) kaum verändert, und die Unterschiede zwischen den Gemeinden bleiben sehr groß: Der Quadratmeter in Marbella kostet fast das Doppelte wie in Manilva.

Was bedeutet das für Käufer und Verkäufer an der Costa del Sol?

Dass die Preise langsamer steigen, heißt nicht, dass sie fallen werden. Bei wenig Neubau und einer weiterhin stabilen ausländischen Nachfrage ist zu erwarten, dass die Preise weiter steigen, wenn auch mit weniger Schwung als in den letzten beiden Jahren. In der Praxis heißt das:

• Wenn Sie kaufen: Ein Markt, der weniger stark anzieht, lässt etwas mehr Verhandlungsspielraum, vor allem bei Immobilien, die schon länger angeboten werden oder mit einem ambitionierten Preis gestartet sind. Rechnen Sie nicht mit pauschalen Preisnachlässen, aber vergleichen Sie mit Abschlusspreisen und nicht nur mit Inseraten.
• Wenn Sie verkaufen: Der Angebotspreis wiegt schwerer als vor einem Jahr. Eine am realen Markt orientierte Bewertung ist der beste Weg, den Verkauf nicht in die Länge zu ziehen und den Preis später nicht senken zu müssen.
• Wenn Sie investieren: Bestandsimmobilien ziehen den Markt weiterhin, und der Neubau schwächt sich im Index ab, doch an der Küste bleibt Wohnraum ein knappes Gut. Rechnen Sie mit den aktuellen Finanzierungskosten, nicht mit denen von vor einem Jahr.
• Wenn Sie eine Hypothek benötigen: Die Daten von April bis Juni bilden die Verteuerung der Kredite noch nicht vollständig ab. Die EZB hat die Zinsen im Juni und im September auf 2,5 % angehoben, und der Euribor liegt bei etwa 3,1 %, seinem höchsten Stand seit August 2024.

Fazit

Die INE-Daten bestätigen einen Gangwechsel, keinen Richtungswechsel. Die Immobilienpreise in Andalusien steigen weiterhin zweistellig, aber mit weniger Kraft als zu Jahresbeginn, und an der Costa del Sol bleibt der Angebotsmedian auf hohem Niveau stabil. Für eine gute Entscheidung lohnt es sich, über die Schlagzeile hinauszuschauen: Immobilientyp, Gemeinde und realer Abschlusspreis wiegen schwerer als jeder regionale Durchschnitt.

Wenn Sie überlegen, an der Costa del Sol zu kaufen, zu verkaufen oder zu investieren, unterstützt Sie EVS PROPERTY GROUP dabei, diese Daten auf Ihren konkreten Fall zu übertragen, mit einer am realen Markt orientierten Bewertung und unserem monatlichen Preisbericht nach Gemeinden.

Häufig gestellte Fragen