Le prix du logement en Andalucía progresse de 11,9 % mais perd de l'élan : ce que cela signifie sur la Costa del Sol

Le prix du logement en Andalucía a augmenté de 11,9 % sur un an au deuxième trimestre 2026, contre 13,3 % au premier, selon l’Índice de Precios de Vivienda (IPV, indice des prix du logement) publié par l’INE le 7 septembre. Pour l’ensemble de l’Espagne, la hausse a été de 12,2 %, soit 0,7 point de moins qu’au trimestre précédent : c’est la première fois depuis fin 2023 que le taux annuel recule. Les prix continuent de grimper fortement, mais le rythme ralentit de façon visible, et cela change certains calculs pour ceux qui achètent ou vendent sur la Costa del Sol.

De combien le prix du logement a-t-il augmenté selon l’INE ?

L’IPV mesure l’évolution du prix de vente des logements libres (non protégés) à partir de registres administratifs couvrant environ 95 % des transactions de chaque trimestre, et neutralise les changements dans le type et la qualité des biens vendus. Il ne reflète pas les prix affichés dans les annonces, mais des transactions réelles. Vu sous cet angle, le deuxième trimestre affiche des hausses encore très élevées, bien que plus contenues qu’en début d’année :

• Espagne : +12,2 % sur un an et +3,4 % par rapport au trimestre précédent. Depuis le début de 2026, les prix cumulent une hausse de 7,0 %.
• Andalucía : +11,9 % sur un an et +2,6 % sur le trimestre, avec 6,9 % cumulés au premier semestre.
• Le taux national est le plus bas depuis le premier trimestre 2025, et le taux andalou le plus faible depuis le troisième trimestre 2024.
• Le logement libre enchaîne 49 trimestres consécutifs de hausses annuelles : plus de douze ans sans une seule baisse.

Source : INE, Índice de Precios de Vivienda, deuxième trimestre 2026.

Le chiffre trimestriel mérite une lecture à part. L’Andalucía a été la deuxième communauté où le logement a le moins renchéri entre avril et juin (+2,6 %), juste derrière la Cataluña (+2,4 %), tandis que l’Extremadura (+5,2 %) et les Asturias (+4,9 %) ont enregistré les plus fortes progressions. Malgré tout, 6,9 % en seulement six mois reste une hausse très considérable.

Le neuf augmente-t-il plus que l’ancien ?

C’est l’ancien qui augmente le plus. En Espagne, le logement de seconde main a renchéri de 12,9 % sur un an, soit 0,6 point de moins qu’au premier trimestre, tandis que le neuf a progressé de 7,4 %, son rythme le plus faible depuis début 2023. En Andalucía, le schéma se répète : 12,5 % pour l’ancien et 9,0 % pour le neuf.

Comme l’ancien pèse beaucoup plus lourd dans l’ensemble des ventes, c’est lui qui fait bouger l’indice : sur les 3,4 points de hausse de l’IPV national au cours du trimestre, 3,25 viennent de la seconde main. Le neuf, lui, a à peine progressé de 1,0 % en Espagne et de 0,4 % en Andalucía entre avril et juin.

Ce coup de frein du neuf doit être lu avec prudence. L’IPV retient le prix figurant dans l’escritura (l’acte notarié de vente), et beaucoup des programmes qui sont signés aujourd’hui ont été vendus sur plan un ou deux ans plus tôt, au prix convenu à l’époque. L’indice du logement neuf réagit donc avec retard, et cela ne signifie pas que les promoteurs baissent leurs prix : l’offre neuve reste rare et la production dans la construction en Espagne enchaîne sept mois de baisse.

Comment se situe l’Andalucía face aux autres marchés côtiers ?

Toutes les communautés et les deux villes autonomes ont enregistré des hausses, toutes à deux chiffres sauf la Navarra (+9,5 %). Les plus fortes ont été relevées à Ceuta (+15,2 %), dans les Asturias (+15,0 %) et en Castilla y León (+14,8 %). Pour qui compare les côtes avant de décider où acheter, la référence utile est ailleurs : aujourd’hui, le logement augmente moins en Andalucía qu’aux Baléares, dans la Comunitat Valenciana ou en Murcia.

Source : INE, taux du deuxième trimestre 2026.

Le fait que l’Andalucía progresse en dessous de la moyenne n’en fait pas un marché bon marché. Après deux ans de hausses à deux chiffres, une lecture raisonnable est que les prix commencent à se heurter aux limites de ce que beaucoup d’acheteurs peuvent payer et financer.

Quels sont les prix actuellement sur la Costa del Sol ?

L’INE ne publie pas l’IPV par province ni par commune ; pour entrer dans le détail, nous utilisons donc notre rapport de marché de la Costa del Sol, qui calcule chaque mois la médiane des prix d’offre par commune à partir des logements en vente. En septembre 2026, avec 8 810 logements analysés, la médiane se situe à 650 000 euros et 4 657 €/m².

Source : rapport de marché d’EVS PROPERTY GROUP, septembre 2026.

Ce sont des prix d’offre, et non des prix de vente effectifs ; ils ne sont donc pas directement comparables à l’IPV, mais ils aident à replacer la modération dans son contexte. La médiane globale a à peine varié par rapport au rapport d’août (4 658 €/m²), et les écarts entre communes restent très importants : le mètre carré à Marbella représente presque le double de celui de Manilva.

Que cela signifie-t-il pour qui achète ou vend sur la Costa del Sol ?

Que le logement augmente plus lentement ne signifie pas qu’il va baisser. Avec peu de logements neufs et une demande étrangère toujours solide, il est prévisible que les prix continuent de monter, avec toutefois moins d’élan qu’au cours des deux dernières années. Concrètement :

• Si vous achetez : un marché qui accélère moins laisse un peu plus de marge de négociation, surtout sur les biens en vente depuis longtemps ou mis sur le marché à un prix ambitieux. Ne comptez pas sur des baisses généralisées, mais comparez avec les prix de vente effectifs et pas seulement avec les annonces.
• Si vous vendez : le prix de départ pèse davantage qu’il y a un an. Une estimation ajustée au marché réel est le meilleur moyen de ne pas allonger la vente ni de devoir baisser le prix ensuite.
• Si vous investissez : l’ancien continue de tirer le marché et le neuf se modère dans l’indice, mais sur la côte, le logement reste un bien rare. Faites vos calculs avec le coût de financement actuel, pas avec celui d’il y a un an.
• Si vous avez besoin d’un prêt immobilier : les données d’avril à juin ne reflètent pas encore pleinement le renchérissement du crédit. La BCE a relevé ses taux en juin et en septembre, jusqu’à 2,5 %, et l’Euribor tourne autour de 3,1 %, son niveau le plus haut depuis août 2024.

Conclusion

Le chiffre de l’INE confirme un changement de rythme, pas de direction. Le logement en Andalucía continue d’augmenter à deux chiffres, mais avec moins de force qu’au début de l’année, et sur la Costa del Sol la médiane des prix d’offre reste stable à des niveaux élevés. Pour bien décider, il convient de regarder au-delà du titre : le type de bien, la commune et le prix réel de vente pèsent plus lourd que n’importe quelle moyenne régionale.

Si vous envisagez d’acheter, de vendre ou d’investir sur la Costa del Sol, EVS PROPERTY GROUP vous aide à appliquer ces données à votre cas concret, avec une estimation ajustée au marché réel et notre rapport mensuel des prix par commune.

Questions fréquentes