La construcción cae un 9,8 % y suma siete meses en negativo: por qué la vivienda en la Costa del Sol no va a abaratarse

La construcción de vivienda en España 2026 sigue perdiendo fuelle: el índice de producción de la construcción que publica el INE bajó un 9,8 % interanual en julio y encadena ya siete meses consecutivos de retrocesos. La partida que más se hunde es precisamente la edificación, un 35,2 % menos que hace un año. Para la Costa del Sol la lectura es directa: si se construye menos mientras la demanda sigue creciendo, la escasez de vivienda se agudiza y los precios tienen poco margen para bajar.

¿Qué dice exactamente el dato del INE de julio?

El indicador se llama IPCO (Índice de Producción de la Construcción) y desde enero de 2026 sustituye a la antigua encuesta del Ministerio de Transportes. Mide cuánto valor añadido genera cada mes el sector, descontando el efecto de los precios, y está homologado con el resto de la Unión Europea. La caída de julio es algo menor que la de junio, cuando el descenso fue del 12,3 %, pero el fondo no cambia: el sector produce menos que hace un año en todos los meses de 2026.

Con la serie corregida de estacionalidad y calendario el retroceso interanual de julio sube al 13 %, frente al 14,7 % de junio. Es decir, el ritmo de caída se modera ligeramente, pero seguimos hablando de un sector que produce bastante menos que en 2025.

¿Por qué cae la edificación si hay demanda de vivienda?

La paradoja es evidente: España necesita más viviendas y, sin embargo, apenas se terminan unas 100.000 unidades al año, una cifra que nadie espera superar a corto plazo. Detrás hay varias causas que se acumulan.

• Falta de suelo finalista: en municipios como Marbella o Estepona el suelo urbanizable con licencia es escaso y caro, y los trámites se alargan años.
• Falta de mano de obra: el sector no encuentra cuadrillas suficientes y cada nueva promoción tarda más en ejecutarse.
• Costes de construcción altos: materiales y salarios han subido y muchas promociones solo salen rentables en el segmento medio-alto.
• Financiación más cara: con el Euríbor por encima del 3 % los promotores son más selectivos y retrasan proyectos.

Conviene no confundir este dato con el del PIB: la contabilidad nacional del segundo trimestre mostraba a la construcción creciendo, pero ahí pesan la obra pública y la rehabilitación. Lo que el IPCO señala con claridad es que la edificación nueva, la que genera oferta de vivienda, es la parte que más se contrae.

¿Qué significa para los precios en la Costa del Sol?

Menos edificación significa menos obra nueva llegando al mercado en 2027 y 2028, justo cuando la demanda de compradores nacionales y extranjeros sigue en máximos. En nuestro informe de mercado de septiembre de 2026, elaborado sobre 8.810 anuncios activos, el precio mediano de la Costa del Sol se sitúa en 650.000 € y los 4.657 €/m². Estas son las cifras por municipio donde más se nota la falta de suelo nuevo.

Son precios de oferta y medianas, no de cierre, pero la tendencia es coherente con lo que vemos en el día a día: cuando una promoción sale a la venta en Estepona o Mijas, las unidades mejor situadas se reservan en semanas, y la segunda mano bien ubicada absorbe a los compradores que no encuentran obra nueva.

¿Qué debe hacer cada perfil ante esta situación?

Si quieres comprar para vivir

Esperar a que una avalancha de obra nueva abarate el mercado no parece una estrategia realista: esa avalancha no está en marcha. Tiene más sentido fijar un presupuesto, comparar segunda mano reformable con obra nueva en fase de plano y negociar con datos en la mano. En la fase de plano el promotor suele ofrecer los mejores precios y plazos de pago escalonados.

Si eres inversor

La escasez estructural de oferta es el argumento más sólido para el inversor a medio plazo en la Costa del Sol. Las zonas con menos suelo disponible, como Marbella y Benahavís, son las que mejor conservan el valor, mientras que Mijas, Manilva o Casares ofrecen tickets de entrada más bajos y rentabilidades por alquiler más altas. El alquiler de larga temporada, con demanda extranjera creciente, también se beneficia de que no llegue vivienda nueva al mercado.

Si vas a vender

El vendedor tiene el viento a favor, pero no es un cheque en blanco: el comprador de 2026 compara mucho y está sensible a la subida de hipotecas. Un precio realista respaldado por una valoración profesional y una buena presentación siguen siendo la diferencia entre vender en un mes o en seis.

Conclusión

Siete meses de caída en la producción de la construcción y un desplome del 35 % en la edificación confirman lo que ya se intuía: España, y la Costa del Sol en particular, no va a resolver su déficit de vivienda a corto plazo. Para el comprador significa actuar con criterio y no esperar rebajas que no llegan; para el inversor, un mercado con oferta limitada y demanda firme. En EVS PROPERTY GROUP seguimos el mercado cada mes con datos propios y podemos ayudarte a encontrar la operación adecuada en Málaga, Marbella, Estepona o cualquier municipio de la costa.

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