Строительство падает на 9,8 % и уже семь месяцев подряд в минусе: почему жильё на Коста-дель-Соль не подешевеет

Жилищное строительство в Испании в 2026 году продолжает терять темп: индекс строительного производства, который публикует INE (Национальный институт статистики), в июле снизился на 9,8 % в годовом выражении и падает уже семь месяцев подряд. Сильнее всего проседает именно возведение зданий (edificación): на 35,2 % меньше, чем год назад. Для Коста-дель-Соль вывод очевиден: если строят меньше, а спрос продолжает расти, дефицит жилья обостряется, и у цен остаётся мало возможностей для снижения.

Что именно говорят июльские данные INE?

Показатель называется IPCO (Índice de Producción de la Construcción, индекс строительного производства), и с января 2026 года он заменяет прежний опрос Министерства транспорта. Он измеряет, какую добавленную стоимость отрасль создаёт каждый месяц, за вычетом влияния цен, и унифицирован с остальными странами Европейского союза. Июльское падение немного меньше июньского, когда снижение составило 12,3 %, но суть не меняется: в каждом месяце 2026 года отрасль производит меньше, чем год назад.

По ряду, скорректированному на сезонность и календарные эффекты, годовое снижение в июле составляет 13 % против 14,7 % в июне. Иными словами, темп падения немного замедляется, но речь по-прежнему идёт об отрасли, которая производит заметно меньше, чем в 2025 году.

Почему жилищное строительство сокращается, если спрос на жильё есть?

Парадокс очевиден: Испании нужно больше жилья, а между тем ежегодно завершается лишь около 100 000 объектов, и никто не ждёт, что в ближайшее время эта цифра будет превышена. За этим стоит сразу несколько накладывающихся друг на друга причин.

• Нехватка готового к застройке земельного участка (suelo finalista): в таких муниципалитетах, как Марбелья или Эстепона, застраиваемой земли с разрешением мало, она дорогая, а согласования тянутся годами.
• Нехватка рабочей силы: отрасли не хватает бригад, и каждый новый проект строится дольше.
• Высокая себестоимость строительства: материалы и зарплаты подорожали, и многие проекты выходят в плюс только в средне-высоком сегменте.
• Более дорогое финансирование: при Euríbor выше 3 % девелоперы стали разборчивее и откладывают проекты.

Не стоит путать эти данные с ВВП: национальные счета за второй квартал показывали рост строительства, но там большой вес имеют государственные стройки и реновация. Что IPCO показывает вполне ясно, так это то, что сильнее всего сокращается именно новое жилищное строительство, то есть то, которое создаёт предложение жилья.

Что это значит для цен на Коста-дель-Соль?

Меньше строительства означает, что в 2027 и 2028 годах на рынок придёт меньше новостроек, причём именно тогда, когда спрос со стороны испанских и иностранных покупателей остаётся на максимумах. По данным нашего рыночного отчёта за сентябрь 2026 года, подготовленного на основе 8 810 активных объявлений, медианная цена на Коста-дель-Соль составляет 650 000 € и 4 657 €/м². Ниже приведены цифры по муниципалитетам, где нехватка нового земельного фонда ощущается сильнее всего.

Это цены предложения и медианные значения, а не цены сделок, но тенденция согласуется с тем, что мы наблюдаем изо дня в день: когда проект выходит в продажу в Эстепоне или Михасе, лучшие по расположению объекты бронируются за считаные недели, а хорошо расположенное вторичное жильё привлекает покупателей, которые не нашли новостройку.

Что делать каждому типу покупателя в такой ситуации?

Если вы хотите купить жильё для себя

Ждать, пока лавина новостроек удешевит рынок, — стратегия нереалистичная: никакой лавины не предвидится. Разумнее определить бюджет, сравнить вторичное жильё под ремонт с новостройкой на этапе строительства по плану и вести переговоры, опираясь на данные. На этапе «на плане» девелопер, как правило, предлагает лучшие цены и поэтапную схему оплаты.

Если вы инвестор

Структурный дефицит предложения — самый весомый аргумент для среднесрочного инвестора на Коста-дель-Соль. Районы с наименьшим количеством доступной земли, такие как Марбелья и Бенауис, лучше всего сохраняют стоимость, тогда как Михас, Манилва или Касарес предлагают более низкий порог входа и более высокую доходность от аренды. Долгосрочная аренда при растущем иностранном спросе также выигрывает от того, что новое жильё на рынок не поступает.

Если вы собираетесь продавать

Ветер дует в паруса продавцу, но это не карт-бланш: покупатель 2026 года много сравнивает и чувствителен к росту ставок по ипотеке. Реалистичная цена, подкреплённая профессиональной оценкой, и хорошая подача объекта по-прежнему определяют, продастся ли жильё за месяц или за полгода.

Вывод

Семь месяцев падения строительного производства и обвал жилищного строительства на 35 % подтверждают то, что уже подозревали: Испания, и Коста-дель-Соль в частности, не решит свой дефицит жилья в краткосрочной перспективе. Для покупателя это значит действовать взвешенно и не ждать скидок, которых не будет; для инвестора — рынок с ограниченным предложением и устойчивым спросом. В EVS PROPERTY GROUP мы ежемесячно отслеживаем рынок по собственным данным и можем помочь вам найти подходящую сделку в Малаге, Марбелье, Эстепоне или в любом другом муниципалитете побережья.

Часто задаваемые вопросы