Byggeriet falder 9,8 % og er negativt syvende måned i træk: hvorfor boligpriserne på Costa del Sol ikke bliver billigere

Boligbyggeriet i Spanien 2026 mister fortsat momentum: det indeks for byggeproduktion, som INE offentliggør, faldt i juli med 9,8 % år til år og har nu været negativt syv måneder i træk. Den post, der falder mest, er netop opførelsen af bygninger, som er 35,2 % lavere end for et år siden. For Costa del Sol er konklusionen ligetil: hvis der bygges mindre, mens efterspørgslen fortsat vokser, forværres knapheden på boliger, og priserne har kun lidt plads til at falde.

Hvad siger INE’s tal for juli helt præcist?

Indikatoren hedder IPCO (Índice de Producción de la Construcción, indeks for byggeproduktion), og den har siden januar 2026 afløst den tidligere undersøgelse fra Ministerio de Transportes. Den måler, hvor stor merværdi sektoren skaber hver måned, korrigeret for prisudviklingen, og den er harmoniseret med resten af Den Europæiske Union. Faldet i juli er lidt mindre end i juni, hvor nedgangen var på 12,3 %, men grundbilledet er uændret: sektoren producerer mindre end for et år siden i alle månederne af 2026.

Med den sæson- og kalenderkorrigerede serie stiger det årlige fald i juli til 13 %, mod 14,7 % i juni. Med andre ord aftager faldstakten en smule, men vi taler stadig om en sektor, der producerer markant mindre end i 2025.

Hvorfor falder opførelsen af bygninger, når der er efterspørgsel efter boliger?

Paradokset er tydeligt: Spanien har brug for flere boliger, men alligevel færdiggøres der kun omkring 100.000 enheder om året, et tal som ingen forventer at overstige på kort sigt. Bag det ligger flere årsager, der lægger sig oven i hinanden.

• Mangel på byggeklar grund: i kommuner som Marbella eller Estepona er byggemodnet jord med tilladelse sjælden og dyr, og sagsbehandlingen trækker ud i årevis.
• Mangel på arbejdskraft: sektoren kan ikke finde nok byggehold, og hvert nyt byggeprojekt tager længere tid at gennemføre.
• Høje byggeomkostninger: materialer og lønninger er steget, og mange projekter er kun rentable i mellem- til højsegmentet.
• Dyrere finansiering: med Euribor over 3 % er bygherrerne mere selektive og udskyder projekter.

Man bør ikke forveksle dette tal med BNP: nationalregnskabet for andet kvartal viste, at byggeriet voksede, men der vejer offentlige anlæg og renovering tungt. Det, IPCO klart peger på, er, at nybyggeriet af bygninger, som er det, der skaber udbud af boliger, er den del, der skrumper mest.

Hvad betyder det for priserne på Costa del Sol?

Mindre opførelse betyder, at der kommer mindre nybyggeri på markedet i 2027 og 2028, netop når efterspørgslen fra nationale og udenlandske købere fortsat er på sit højeste. I vores markedsrapport for september 2026, udarbejdet på baggrund af 8.810 aktive annoncer, ligger medianprisen for Costa del Sol på 650.000 € og 4.657 €/m². Her er tallene for de kommuner, hvor manglen på ny byggegrund mærkes mest.

Der er tale om udbudspriser og medianer, ikke handelspriser, men tendensen stemmer overens med det, vi ser til daglig: når et byggeprojekt kommer til salg i Estepona eller Mijas, bliver de bedst beliggende enheder reserveret i løbet af uger, og velplacerede brugte boliger opsuger de købere, der ikke finder nybyggeri.

Hvad bør de forskellige profiler gøre i denne situation?

Hvis du vil købe for selv at bo der

At vente på, at en lavine af nybyggeri gør markedet billigere, ser ikke ud til at være en realistisk strategi: den lavine er ikke undervejs. Det giver mere mening at fastsætte et budget, sammenligne brugte boliger med renoveringspotentiale med nybyggeri på tegnebordet og forhandle med data i hånden. I tegnebordsfasen tilbyder bygherren som regel de bedste priser og trinvise betalingsplaner.

Hvis du er investor

Det strukturelle underudbud er det stærkeste argument for investoren på mellemlang sigt på Costa del Sol. De områder med mindst ledig grund, som Marbella og Benahavís, er dem, der bedst bevarer værdien, mens Mijas, Manilva eller Casares tilbyder lavere indgangspriser og højere lejeafkast. Langtidsudlejning, med voksende udenlandsk efterspørgsel, nyder også godt af, at der ikke kommer nye boliger på markedet.

Hvis du skal sælge

Sælgeren har medvind, men det er ikke en blankocheck: køberen i 2026 sammenligner meget og er følsom over for stigende boliglånsrenter. En realistisk pris, understøttet af en professionel vurdering og en god præsentation, er stadig forskellen på at sælge på en måned eller på seks.

Konklusion

Syv måneders fald i byggeproduktionen og et styrtdyk på 35 % i opførelsen af bygninger bekræfter, hvad man allerede anede: Spanien, og Costa del Sol i særdeleshed, kommer ikke til at løse sit boligunderskud på kort sigt. For køberen betyder det, at man skal handle med omtanke og ikke vente på prisnedsættelser, der ikke kommer; for investoren er det et marked med begrænset udbud og solid efterspørgsel. Hos EVS PROPERTY GROUP følger vi markedet hver måned med egne data og kan hjælpe dig med at finde den rette handel i Málaga, Marbella, Estepona eller en hvilken som helst anden kommune ved kysten.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er indekset for byggeproduktion (IPCO)?

Det er INE’s månedlige indikator, der måler byggevirksomhedernes reelle aktivitet i Spanien, korrigeret for prisudviklingen. Siden 2026 har den afløst den tidligere undersøgelse fra Ministerio de Transportes og er sammenlignelig med resten af EU-landene.

Kommer boligpriserne på Costa del Sol til at falde i 2026?

Intet tyder på et generelt prisfald: det nye udbud skrumper, den udenlandske efterspørgsel fortsætter med at vokse, og medianpriserne holder sig på 650.000 € for kysten som helhed. Det forventelige er en afdæmpning af stigningstakten, ikke et fald.

Hvor mange boliger bygges der i Spanien om året?

Omkring 100.000 boliger om året, langt under husstandsdannelsen. Eksperterne er enige om, at det næppe bliver overskredet på kort sigt på grund af mangel på grund, arbejdskraft og finansiering.

Kan det betale sig at købe nybyggeri fra tegning i Marbella eller Estepona?

Det er som regel vejen til den bedste pris og trinvise betalinger, til gengæld for en ventetid på mellem 18 og 30 måneder. Nøglen er at kontrollere bygherrens solvens, bankgarantien for de indbetalte beløb og byggetilladelsen, før du skriver under.