La construction chute de 9,8 % et enregistre sept mois de baisse : pourquoi l'immobilier sur la Costa del Sol ne va pas devenir moins cher

La construction de logements en Espagne en 2026 continue de perdre de la vitesse : l’indice de production de la construction publié par l’INE a reculé de 9,8 % sur un an en juillet et enchaîne désormais sept mois consécutifs de baisse. Le poste qui s’effondre le plus est précisément la construction de bâtiments, avec 35,2 % de moins qu’il y a un an. Pour la Costa del Sol, la lecture est directe : si l’on construit moins alors que la demande continue de croître, la pénurie de logements s’aggrave et les prix ont peu de marge pour baisser.

Que dit exactement la donnée de juillet de l’INE ?

L’indicateur s’appelle IPCO (Índice de Producción de la Construcción, indice de production de la construction) et remplace depuis janvier 2026 l’ancienne enquête du Ministerio de Transportes. Il mesure la valeur ajoutée générée chaque mois par le secteur, hors effet des prix, et il est homologué avec le reste de l’Union européenne. La baisse de juillet est un peu moins marquée que celle de juin, où le recul avait été de 12,3 %, mais le fond ne change pas : le secteur produit moins qu’il y a un an tous les mois de 2026.

Avec la série corrigée des variations saisonnières et des effets de calendrier, le recul annuel de juillet atteint 13 %, contre 14,7 % en juin. Autrement dit, le rythme de la baisse se modère légèrement, mais nous parlons toujours d’un secteur qui produit nettement moins qu’en 2025.

Pourquoi la construction de bâtiments baisse-t-elle alors que la demande de logements est là ?

Le paradoxe est évident : l’Espagne a besoin de plus de logements et, pourtant, on en achève à peine 100 000 par an, un chiffre que personne ne s’attend à voir dépassé à court terme. Plusieurs causes se cumulent.

• Manque de terrains constructibles prêts à bâtir : dans des communes comme Marbella ou Estepona, le foncier urbanisable avec permis est rare et cher, et les démarches durent des années.
• Manque de main-d’œuvre : le secteur ne trouve pas assez d’équipes et chaque nouveau programme met plus de temps à être réalisé.
• Coûts de construction élevés : les matériaux et les salaires ont augmenté, et de nombreux programmes ne sont rentables que sur le segment moyen-haut de gamme.
• Financement plus cher : avec l’Euribor au-dessus de 3 %, les promoteurs sont plus sélectifs et retardent leurs projets.

Il convient de ne pas confondre cette donnée avec celle du PIB : la comptabilité nationale du deuxième trimestre montrait une construction en croissance, mais les travaux publics et la rénovation y pèsent lourd. Ce que l’IPCO indique clairement, c’est que la construction neuve, celle qui génère de l’offre de logements, est la partie qui se contracte le plus.

Que signifie cela pour les prix sur la Costa del Sol ?

Moins de construction signifie moins de neuf arrivant sur le marché en 2027 et 2028, précisément au moment où la demande des acheteurs nationaux et étrangers reste à des niveaux record. Dans notre rapport de marché de septembre 2026, réalisé sur 8 810 annonces actives, le prix médian de la Costa del Sol s’établit à 650 000 € et à 4 657 €/m². Voici les chiffres par commune là où le manque de foncier neuf se fait le plus sentir.

Ce sont des prix d’offre et des médianes, non des prix de vente effectifs, mais la tendance est cohérente avec ce que nous observons au quotidien : lorsqu’un programme est mis en vente à Estepona ou à Mijas, les lots les mieux situés sont réservés en quelques semaines, et l’ancien bien localisé absorbe les acheteurs qui ne trouvent pas de neuf.

Que doit faire chaque profil face à cette situation ?

Si vous voulez acheter pour y vivre

Attendre qu’un afflux de logements neufs fasse baisser le marché ne semble pas être une stratégie réaliste : cet afflux n’est pas en route. Il est plus judicieux de fixer un budget, de comparer l’ancien à rénover avec le neuf sur plan et de négocier chiffres à l’appui. En phase de plan, le promoteur propose généralement les meilleurs prix et des paiements échelonnés.

Si vous êtes investisseur

La pénurie structurelle d’offre est l’argument le plus solide pour l’investisseur à moyen terme sur la Costa del Sol. Les zones où le foncier disponible est le plus rare, comme Marbella et Benahavís, sont celles qui conservent le mieux leur valeur, tandis que Mijas, Manilva ou Casares offrent des tickets d’entrée plus bas et des rendements locatifs plus élevés. La location longue durée, avec une demande étrangère croissante, profite elle aussi de l’absence de logements neufs sur le marché.

Si vous allez vendre

Le vendeur a le vent en poupe, mais ce n’est pas un chèque en blanc : l’acheteur de 2026 compare beaucoup et est sensible à la hausse des taux de crédit immobilier. Un prix réaliste, appuyé par une estimation professionnelle et une bonne présentation, reste la différence entre vendre en un mois ou en six.

Conclusion

Sept mois de baisse de la production de la construction et un effondrement de 35 % de la construction de bâtiments confirment ce que l’on pressentait déjà : l’Espagne, et la Costa del Sol en particulier, ne va pas résorber son déficit de logements à court terme. Pour l’acheteur, cela signifie agir avec discernement et ne pas attendre des baisses qui ne viennent pas ; pour l’investisseur, un marché à l’offre limitée et à la demande ferme. Chez EVS PROPERTY GROUP, nous suivons le marché chaque mois avec nos propres données et pouvons vous aider à trouver l’opération adaptée à Málaga, Marbella, Estepona ou dans n’importe quelle commune de la côte.

Questions fréquentes