L'edilizia cala del 9,8 % e chiude sette mesi in negativo: perché la casa sulla Costa del Sol non diventerà più economica

La costruzione di abitazioni in Spagna nel 2026 continua a perdere slancio: l’indice di produzione nelle costruzioni pubblicato dall’INE (l’istituto nazionale di statistica spagnolo) a luglio è sceso del 9,8 % su base annua e accumula ormai sette mesi consecutivi di calo. La voce che crolla di più è proprio l’edificazione, con un 35,2 % in meno rispetto a un anno fa. Per la Costa del Sol la lettura è immediata: se si costruisce meno mentre la domanda continua a crescere, la scarsità di abitazioni si acuisce e i prezzi hanno poco margine per scendere.

Cosa dice esattamente il dato dell’INE di luglio?

L’indicatore si chiama IPCO (Índice de Producción de la Construcción, indice di produzione delle costruzioni) e da gennaio 2026 sostituisce la vecchia indagine del Ministerio de Transportes. Misura quanto valore aggiunto genera ogni mese il settore, al netto dell’effetto dei prezzi, ed è omologato con il resto dell’Unione Europea. Il calo di luglio è un po’ inferiore a quello di giugno, quando la flessione fu del 12,3 %, ma la sostanza non cambia: il settore produce meno di un anno fa in tutti i mesi del 2026.

Con la serie destagionalizzata e corretta per gli effetti di calendario, il calo annuo di luglio sale al 13 %, contro il 14,7 % di giugno. In altre parole, il ritmo della discesa si attenua leggermente, ma si parla comunque di un settore che produce molto meno che nel 2025.

Perché cala l’edificazione se c’è domanda di abitazioni?

Il paradosso è evidente: la Spagna ha bisogno di più abitazioni e, tuttavia, ne vengono ultimate appena 100.000 circa all’anno, una cifra che nessuno si aspetta di superare a breve termine. Dietro c’è una serie di cause che si sommano.

• Mancanza di suolo edificabile pronto all’uso: in comuni come Marbella o Estepona il suolo urbanizzabile con licenza è scarso e costoso, e le procedure si protraggono per anni.
• Mancanza di manodopera: il settore non trova squadre sufficienti e ogni nuovo progetto richiede più tempo per essere realizzato.
• Costi di costruzione elevati: materiali e salari sono aumentati e molti progetti risultano redditizi solo nel segmento medio-alto.
• Finanziamenti più cari: con l’Euribor sopra il 3 % i promotori sono più selettivi e rinviano i progetti.

Conviene non confondere questo dato con quello del PIL: la contabilità nazionale del secondo trimestre mostrava una crescita delle costruzioni, ma lì pesano le opere pubbliche e la ristrutturazione. Ciò che l’IPCO segnala con chiarezza è che l’edificazione nuova, quella che genera offerta di abitazioni, è la parte che si contrae di più.

Cosa significa per i prezzi sulla Costa del Sol?

Meno edificazione significa meno nuove costruzioni in arrivo sul mercato nel 2027 e nel 2028, proprio quando la domanda di acquirenti nazionali e stranieri resta ai massimi. Nel nostro rapporto di mercato di settembre 2026, elaborato su 8.810 annunci attivi, il prezzo mediano della Costa del Sol si attesta a 650.000 € e a 4.657 €/m². Ecco le cifre per comune, nei luoghi dove la mancanza di nuovo suolo si fa sentire di più.

Sono prezzi di offerta e mediane, non prezzi di chiusura, ma la tendenza è coerente con ciò che vediamo ogni giorno: quando un nuovo progetto viene messo in vendita a Estepona o Mijas, le unità meglio posizionate si prenotano in poche settimane, e l’usato ben ubicato assorbe gli acquirenti che non trovano nuove costruzioni.

Cosa deve fare ciascun profilo di fronte a questa situazione?

Se vuoi comprare per viverci

Aspettare che una valanga di nuove costruzioni abbassi i prezzi di mercato non sembra una strategia realistica: quella valanga non è in arrivo. Ha più senso fissare un budget, confrontare l’usato da ristrutturare con le nuove costruzioni sulla carta e negoziare dati alla mano. Nella fase sulla carta il promotore di solito offre i prezzi migliori e pagamenti dilazionati.

Se sei un investitore

La scarsità strutturale dell’offerta è l’argomento più solido per l’investitore a medio termine sulla Costa del Sol. Le zone con meno suolo disponibile, come Marbella e Benahavís, sono quelle che conservano meglio il valore, mentre Mijas, Manilva o Casares offrono costi d’ingresso più bassi e rendimenti da affitto più alti. Anche l’affitto di lunga durata, con una domanda straniera in crescita, trae vantaggio dal fatto che non arrivino nuove abitazioni sul mercato.

Se stai per vendere

Il venditore ha il vento in poppa, ma non è un assegno in bianco: l’acquirente del 2026 confronta molto ed è sensibile all’aumento dei mutui. Un prezzo realistico, supportato da una valutazione professionale e da una buona presentazione, continua a fare la differenza tra vendere in un mese o in sei.

Conclusione

Sette mesi di calo nella produzione delle costruzioni e un crollo del 35 % nell’edificazione confermano ciò che già si intuiva: la Spagna, e la Costa del Sol in particolare, non risolverà a breve il proprio deficit abitativo. Per l’acquirente significa agire con criterio e non aspettare ribassi che non arrivano; per l’investitore, un mercato con offerta limitata e domanda solida. In EVS PROPERTY GROUP seguiamo il mercato ogni mese con dati propri e possiamo aiutarti a trovare l’operazione giusta a Málaga, Marbella, Estepona o in qualsiasi comune della costa.

Domande frequenti

Che cos’è l’indice di produzione delle costruzioni (IPCO)?

È l’indicatore mensile dell’INE che misura l’attività reale delle imprese di costruzione in Spagna, al netto dell’effetto dei prezzi. Dal 2026 sostituisce la vecchia indagine del Ministerio de Transportes ed è confrontabile con quello degli altri paesi dell’UE.

Il prezzo delle abitazioni sulla Costa del Sol scenderà nel 2026?

Nulla indica un calo generalizzato: l’offerta di nuove costruzioni si riduce, la domanda straniera continua a crescere e i prezzi mediani si mantengono a 650.000 € per l’insieme della costa. Ciò che è prevedibile è una moderazione del ritmo di crescita, non una discesa.

Quante abitazioni si costruiscono in Spagna all’anno?

Circa 100.000 abitazioni all’anno, molto al di sotto della formazione di nuovi nuclei familiari. Gli esperti concordano sul fatto che difficilmente si supererà questa cifra a breve termine a causa della mancanza di suolo, manodopera e finanziamenti.

Conviene comprare nuove costruzioni sulla carta a Marbella o Estepona?

Di solito è la via con il miglior prezzo e pagamenti dilazionati, a fronte di un’attesa tra 18 e 30 mesi. La chiave è verificare la solvibilità del promotore, la garanzia bancaria sulle somme versate e la licenza edilizia prima di firmare.