Budownictwo spada o 9,8 % i notuje już siódmy miesiąc spadków: dlaczego nieruchomości na Costa del Sol nie stanieją

Budowa mieszkań w Hiszpanii w 2026 roku wciąż traci tempo: indeks produkcji budowlanej publikowany przez INE (hiszpański urząd statystyczny) spadł w lipcu o 9,8 % rok do roku i notuje już siedem kolejnych miesięcy spadków. Najmocniej załamuje się właśnie budownictwo kubaturowe (edificación) – o 35,2 % mniej niż przed rokiem. Dla Costa del Sol wniosek jest prosty: jeśli buduje się mniej, a popyt nadal rośnie, niedobór mieszkań się pogłębia, a ceny mają niewielkie pole do spadku.

Co dokładnie mówią lipcowe dane INE?

Wskaźnik nazywa się IPCO (Índice de Producción de la Construcción, czyli indeks produkcji budowlanej) i od stycznia 2026 roku zastępuje dawne badanie Ministerstwa Transportu. Mierzy, ile wartości dodanej sektor generuje co miesiąc, po odjęciu wpływu cen, i jest ujednolicony z pozostałymi krajami Unii Europejskiej. Lipcowy spadek jest nieco mniejszy niż czerwcowy, kiedy wyniósł 12,3 %, ale istota się nie zmienia: sektor produkuje mniej niż rok temu we wszystkich miesiącach 2026 roku.

Po korekcie o czynniki sezonowe i kalendarzowe lipcowy spadek rok do roku wzrasta do 13 %, wobec 14,7 % w czerwcu. Innymi słowy, tempo spadku nieco słabnie, ale nadal mówimy o sektorze, który produkuje wyraźnie mniej niż w 2025 roku.

Dlaczego budownictwo kubaturowe spada, skoro popyt na mieszkania istnieje?

Paradoks jest oczywisty: Hiszpania potrzebuje więcej mieszkań, a mimo to oddaje się zaledwie około 100 000 jednostek rocznie, i nikt nie spodziewa się, że w krótkim terminie ta liczba zostanie przekroczona. Za tym stoi kilka nakładających się przyczyn.

• Brak gruntów gotowych do zabudowy: w gminach takich jak Marbella czy Estepona grunty budowlane z pozwoleniem są rzadkie i drogie, a formalności ciągną się latami.
• Brak siły roboczej: sektor nie może znaleźć wystarczającej liczby ekip, a każda nowa inwestycja trwa dłużej.
• Wysokie koszty budowy: materiały i płace wzrosły, a wiele inwestycji jest opłacalnych jedynie w segmencie średnio-wysokim i wyższym.
• Droższe finansowanie: przy Euribor powyżej 3 % deweloperzy są bardziej wybiórczy i opóźniają projekty.

Nie należy mylić tych danych z PKB: rachunki narodowe za drugi kwartał pokazywały wzrost budownictwa, ale decydujący wpływ mają tu roboty publiczne i renowacje. IPCO wyraźnie wskazuje natomiast, że najbardziej kurczy się nowe budownictwo kubaturowe, czyli to, które tworzy podaż mieszkań.

Co to oznacza dla cen na Costa del Sol?

Mniej budowanych budynków oznacza mniej nowych mieszkań trafiających na rynek w latach 2027 i 2028, właśnie wtedy, gdy popyt ze strony kupujących krajowych i zagranicznych nadal utrzymuje się na rekordowym poziomie. W naszym raporcie rynkowym z września 2026 roku, opracowanym na podstawie 8 810 aktywnych ogłoszeń, mediana ceny na Costa del Sol wynosi 650 000 € i 4 657 €/m². Poniżej dane dla gmin, w których brak nowych gruntów jest najbardziej odczuwalny.

Są to ceny ofertowe i mediany, a nie ceny transakcyjne, ale tendencja jest spójna z tym, co obserwujemy na co dzień: gdy inwestycja trafia do sprzedaży w Esteponie lub Mijas, najlepiej położone jednostki są rezerwowane w ciągu kilku tygodni, a dobrze zlokalizowany rynek wtórny przejmuje kupujących, którzy nie znajdują nowych mieszkań.

Co powinien zrobić każdy profil kupującego w tej sytuacji?

Jeśli chcesz kupić, aby w tym zamieszkać

Czekanie na lawinę nowych mieszkań, która obniży ceny na rynku, nie wydaje się realistyczną strategią: takiej lawiny nie ma. Rozsądniej jest ustalić budżet, porównać rynek wtórny do remontu z nowym budownictwem na etapie planów i negocjować, opierając się na danych. Na etapie planów deweloper zwykle oferuje najlepsze ceny i rozłożone w czasie płatności.

Jeśli jesteś inwestorem

Strukturalny niedobór podaży to najmocniejszy argument dla inwestora średnioterminowego na Costa del Sol. Strefy z najmniejszą ilością dostępnych gruntów, takie jak Marbella i Benahavís, najlepiej zachowują wartość, natomiast Mijas, Manilva czy Casares oferują niższy próg wejścia i wyższą rentowność z najmu. Wynajem długoterminowy, przy rosnącym popycie ze strony cudzoziemców, także zyskuje na tym, że nowe mieszkania nie trafiają na rynek.

Jeśli zamierzasz sprzedać

Sprzedający ma wiatr w żagle, ale to nie czek in blanco: kupujący w 2026 roku dużo porównuje i jest wrażliwy na wzrost rat kredytów hipotecznych. Realistyczna cena poparta profesjonalną wyceną i dobra prezentacja nieruchomości nadal decydują o tym, czy sprzedaż zajmie miesiąc, czy sześć.

Podsumowanie

Siedem miesięcy spadku produkcji budowlanej i załamanie budownictwa kubaturowego o 35 % potwierdzają to, co już się przeczuwało: Hiszpania, a Costa del Sol w szczególności, nie rozwiąże w krótkim terminie swojego deficytu mieszkań. Dla kupującego oznacza to działanie z rozwagą i nieoczekiwanie obniżek, które nie nadejdą; dla inwestora – rynek z ograniczoną podażą i stabilnym popytem. EVS PROPERTY GROUP co miesiąc śledzi rynek na podstawie własnych danych i może pomóc Ci znaleźć odpowiednią transakcję w Maladze, Marbelli, Esteponie lub w dowolnej gminie na wybrzeżu.

Najczęściej zadawane pytania