Расходы на покупку жилья на Коста-дель-Соль на вторичном рынке составляют около 7,5-8 % от цены: 7 % налога ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales, налог на передачу имущества) плюс нотариус, реестр и gestoría (агентство по оформлению документов), которые в сумме обходятся примерно в 1 500-3 000 € в зависимости от стоимости объекта. В новостройке счёт вырастает до 12 %, поскольку платится 10 % IVA (налога на добавленную стоимость) и 1,2 % AJD (actos jurídicos documentados, налог на юридически оформленные акты). Расходы на нотариуса при купле-продаже оплачивает покупатель, если в договоре не предусмотрено иное.
Ниже мы разбираем каждую статью расходов, говорим, кто за что платит, и приводим два примера с реальными ценами побережья. Суммы за нотариуса и реестр ориентировочные: оба взимают плату по официальному тарифу (arancel), и перед подписанием стоит запросить смету.
Какие расходы возникают при покупке жилья в Андалусии?
| Расход | Вторичное жильё | Новостройка | Кто платит |
|---|---|---|---|
| Налог при покупке | ITP 7 % | IVA 10 % | Покупатель |
| Actos jurídicos documentados (AJD) | Не платится | 1,2 % | Покупатель |
| Нотариус при купле-продаже | Официальный тариф, около 700-1 500 € | Официальный тариф, около 700-1 500 € | Покупатель, если не оговорено иное |
| Registro de la Propiedad (реестр недвижимости) | Официальный тариф, около 400-900 € | Официальный тариф, около 400-900 € | Покупатель |
| Gestoría | По желанию, около 200-400 € | По желанию, около 200-400 € | Покупатель |
| Оценка (tasación) при ипотеке | Около 300-600 € | Около 300-600 € | Покупатель |
| Plusvalía municipal (муниципальный налог на прирост стоимости земли) | Зависит от муниципалитета | Зависит от муниципалитета | Продавец |
ITP рассчитывается от большей из двух величин: цены в escritura (нотариальном договоре) или эталонной стоимости (valor de referencia) по данным Catastro. Если вы покупаете ниже эталонной стоимости, налог всё равно будет начислен с неё.
Какие расходы на нотариуса оплачивает покупатель?
Согласно Гражданскому кодексу (Código Civil), продавец оплачивает escritura matriz (оригинал нотариального акта), а покупатель — первую копию, но на практике почти во всех договорах нотариус при купле-продаже оплачивается покупателем, и именно эту сумму нужно закладывать в бюджет. Размер платы не зависит от выбранного нотариуса: все они взимают её по одному и тому же тарифу, утверждённому Real Decreto 1426/1989, который зависит от стоимости жилья и числа страниц escritura.
Если вы покупаете с ипотекой, escritura кредита оформляется отдельно. После вступления в силу Ley 5/2019 банк оплачивает свою часть нотариальных услуг, реестр, gestoría и налог на ипотеку; на покупателе остаются только оценка и, если он их запрашивает, копии.
Сколько стоит оформление дома у нотариуса? Два примера на Коста-дель-Соль
Возьмём квартиру за 300 000 €, типичную для Фуэнхиролы, Торремолиноса или Мануи, и медианную цену объявлений на побережье из нашего отчёта о рынке — 650 000 €. Суммы за нотариуса, реестр и gestoría — оценочные, по верхней границе диапазона; налог указан точно.
| Статья | 300 000 € вторичное жильё | 650 000 € вторичное жильё | 650 000 € новостройка |
|---|---|---|---|
| ITP 7 % | 21 000 € | 45 500 € | Не применяется |
| IVA 10 % + AJD 1,2 % | Не применяется | Не применяется | 72 800 € |
| Нотариус, реестр и gestoría | ≈ 2 000 € | ≈ 2 800 € | ≈ 2 800 € |
| Итого приблизительно | ≈ 23 000 € (7,7 %) | ≈ 48 300 € (7,4 %) | ≈ 75 600 € (11,6 %) |
Если жильё будет вашим постоянным местом проживания и стоит до 150 000 €, ITP снижается до 6 %, а для лиц моложе 35 лет и других категорий с тем же лимитом — до 3,5 %. На 2027 год проект бюджета Junta de Andalucía предусматривает снижение общей ставки до 6,75 % и повышение этого лимита до 200 000 €; решение ещё должен утвердить парламент Андалусии.
Какие дополнительные расходы несёт покупатель-нерезидент?
- NIE (идентификационный номер иностранца): официальный сбор невелик (modelo 790, код 012), но если вы поручаете оформление другому лицу, придётся оплатить нотариальную доверенность, апостиль, перевод и гонорары.
- Юрист: он не обязателен, но обычно его нанимают для юридической проверки объекта (due diligence); гонорары свободные и, как правило, устанавливаются в виде процента от цены или фиксированной суммы.
- Переводы и обменный курс: если вы платите из-за пределов еврозоны, разница между курсом банка и курсом специализированного сервиса может обойтись дороже, чем нотариус.
- Ежегодные налоги: как нерезидент вы будете ежегодно декларировать renta imputada (условный доход от жилья) по modelo 210, даже если не сдаёте его в аренду, а также платить IBI (ежегодный налог на недвижимость) и сбор за вывоз мусора.
Если продавец — нерезидент, покупатель должен удержать 3 % от цены и перечислить их в налоговую службу (Hacienda) по modelo 211. Это не дополнительный расход, так как сумма вычитается из платежа продавцу, но это обязанность покупателя, которую проверит нотариус.
Когда и как уплачиваются налоги при покупке?
ITP или AJD уплачиваются в Андалусии по modelo 600 в течение двух месяцев после подписания; IVA при покупке новостройки выплачивается застройщику вместе с ценой. Без подтверждения уплаты налога Registro de la Propiedad не оформит жильё на ваше имя, поэтому на практике gestoría или юрист подают декларацию в первые дни после escritura.
Вывод
Чтобы избежать неприятных сюрпризов, добавьте к цене 8 % при покупке на вторичном рынке и 12 % при покупке новостройки, а также дополнительные расходы нерезидента, если они вас касаются. В EVS PROPERTY GROUP мы выполним точный расчёт для каждого интересующего вас объекта, со сметой на нотариуса и реестр, ещё до того, как вы подпишете договор бронирования (reserva).
Часто задаваемые вопросы
Сколько стоит оформление дома за 200 000 € у нотариуса?
В Андалусии на вторичном рынке это около 14 000 € ITP по ставке 7 % плюс примерно 1 200-1 800 € на нотариуса, реестр и gestoría. Если это ваше постоянное жильё, сниженная ставка 6 % не применяется, так как цена превышает лимит в 150 000 €.
Какие расходы на нотариуса оплачивает покупатель?
По закону — первую копию escritura; на практике почти всегда весь нотариальный сбор при купле-продаже, поскольку так оговаривается в договоре. Нотариуса по ипотеке оплачивает банк.
Платят ли иностранцы больше налогов при покупке дома в Испании?
Нет. ITP, IVA и AJD одинаковы для испанца и для иностранца. Отличается ежегодное налогообложение: нерезидент декларирует renta imputada по modelo 210 и не может применять сниженные ставки для постоянного жилья.
Можно ли оплатить расходы на покупку за счёт ипотеки?
Редко. Банки финансируют долю от меньшей из двух величин — цены покупки и оценки, а налоги и расходы покупатель должен покрыть из собственных сбережений. Нерезиденту обычно финансируют около 60-70 %.
