Когда договор аренды жилья истекает, а арендатор продолжает жить в квартире и каждый месяц платить, и никто этому не возражает, возникает tácita reconducción (негласное возобновление договора). Real Decreto-ley 29/2026 (королевский декрет-закон) распространяется и на этот случай. Арендатор вправе потребовать чрезвычайного продления на срок до двух лет, а при отсутствии нового соглашения арендная плата не может вырасти более чем на 2 % до 31 декабря 2027 года.
Такая ситуация очень часто встречается в старых договорах, у которых уже исчерпаны законные продления. Поэтому собственникам, арендаторам и инвесторам важно знать, что именно говорится в декрете, вступившем в силу 8 октября 2026 года, и какие вопросы остаются открытыми.
Что такое tácita reconducción в договоре аренды?
Она регулируется статьёй 1566 Código Civil (Гражданского кодекса). Если по окончании договора арендатор остаётся в жилье пятнадцать дней с согласия собственника и без требования освободить помещение, считается, что заключён новый договор аренды.
Это не простое продление прежнего договора, а новый договор, который сохраняет прежние условия с двумя важными исключениями. Срок становится равным периоду выплаты арендной платы, как правило месячному, согласно статье 1581. А гарантии, которые предоставило третье лицо, например поручитель, на новый договор не переходят, согласно статье 1567.
Может ли арендатор потребовать чрезвычайного продления по декрету 29/2026?
Да. В пятом заключительном положении декрета прямо названы три ситуации: обязательное продление по статье 9.1 Ley de Arrendamientos Urbanos (закона о городской аренде, LAU) заканчивается до 31 декабря 2028 года; заканчивается негласное продление по статьям 10.1 и 10.2; либо заканчивается период tácita reconducción по статье 1566 Гражданского кодекса.
Продление не является автоматическим. Вот требования, которые устанавливает текст, опубликованный в BOE (официальном государственном бюллетене):
- Договор аренды постоянного жилья, на который распространяется Ley de Arrendamientos Urbanos и который действовал на 8 октября 2026 года.
- Арендатор платит без задолженности и платил так месяц за месяцем в течение предыдущих восьми месяцев.
- Прямая просьба арендатора, адресованная собственнику.
- Продление годовыми периодами, максимум на два года, на тех же условиях, что и действующий договор.
Собственник обязан согласиться, за исключением трёх случаев: стороны договорились о других условиях; подписан новый договор; либо собственник в сроки, предусмотренные статьёй 9.3, сообщил, что жильё нужно ему самому или родственнику, при наличии реальной и подтверждённой причины, даже если такая возможность не была прописана в договоре. Продление также не применяется, если обе стороны договариваются о возобновлении или подписании нового договора с арендной платой как минимум на 5 % ниже.
Сохраняют ли силу заявления, поданные по декрету 8/2026?
Real Decreto-ley 8/2026 от марта уже предусматривал чрезвычайное продление. Первое переходное положение нового декрета признаёт действительными заявления, поданные в период его действия, без необходимости подавать их повторно, и добавляет, что любое последующее продление будет регулироваться правилами декрета 29/2026.
Адвокат José Ramón Zurdo из Agencia Negociadora del Alquiler утверждает в idealista, что такое подтверждение не расширяет задним числом сферу действия предыдущего декрета. Если договор в режиме tácita reconducción не подпадал под 8/2026, поданное тогда заявление, вероятно, силы не имеет, но арендатор может сейчас потребовать продления по 29/2026, если соблюдает требования. Разумнее всего подать новое заявление в письменной форме, например через burofax (заказное письмо с подтверждением содержания и вручения).
| Ситуация с договором | Что предусматривает декрет 29/2026 |
|---|---|
| Обязательное продление (ст. 9.1 LAU) заканчивается до 31.12.2028 | Чрезвычайное продление по просьбе арендатора, до 2 лет |
| Негласное продление (ст. 10.1 и 10.2 LAU) заканчивается | То же чрезвычайное продление, до 2 лет |
| Заканчивается период tácita reconducción (ст. 1566 CC) | То же чрезвычайное продление, до 2 лет |
| Жильё в объявленной зоне повышенной напряжённости (zona tensionada) | В приоритетном порядке применяется продление по ст. 10.3 LAU, до 3 лет |
| Ежегодная индексация между 8.10.2026 и 31.12.2027 | Без нового соглашения не более 2 %; повышение не допускается, если арендная плата превышает индекс-ориентир |
Насколько можно повысить арендную плату в договоре в режиме tácita reconducción?
Шестое заключительное положение ограничивает ежегодные индексации, приходящиеся на период с 8 октября 2026 года по 31 декабря 2027 года. Если арендная плата превышает максимальное значение государственного индекса-ориентира, Serpavi, повышать её нельзя вообще. В остальных случаях она растёт на ту величину, о которой стороны договорятся заново, а при отсутствии соглашения — максимум на 2 %.
Поскольку договор в режиме tácita reconducción сохраняет условия первоначального, он сохраняет и положение об индексации, если оно в нём было. Поэтому ограничение действует так же, как и для любой другой аренды жилья. Если договор не предусматривал никакой индексации, арендную плату повышать нельзя, поскольку статья 18 Ley de Arrendamientos Urbanos разрешает индексацию только на согласованных условиях.
Пример: арендная плата 1 200 евро в месяц и положение об индексации, привязанное к IPC (индексу потребительских цен) 3 %:
| Сценарий | Ежемесячная арендная плата после индексации |
|---|---|
| Без декрета (IPC 3 %) | 1 236 € |
| С декретом и без нового соглашения (предел 2 %) | 1 224 € |
| Арендная плата выше индекса-ориентира | 1 200 € |
Что это значит для собственников и инвесторов на Costa del Sol?
В Málaga, Marbella или Fuengirola много квартир сдано по договорам, подписанным несколько лет назад, которые сегодня действуют помесячно. До сих пор собственник мог прекратить такие отношения по окончании месячного периода, надлежащим образом предупредив арендатора. Теперь, если арендатор потребует и соблюдает требования, собственнику придётся согласиться на срок до двух лет с прежней арендной платой и условиями, если только ему самому не нужно жильё или стороны не придут к другому соглашению.
Провинция Málaga не объявлена зоной повышенной напряжённости, поэтому трёхлетнее продление по статье 10.3 здесь не применяется. Прежде чем предпринимать шаги, стоит проверить следующее:
- находится ли договор в режиме tácita reconducción и с какого момента;
- был ли поручитель, поскольку его гарантия на новый договор не переходит;
- превышает ли текущая арендная плата значение Serpavi для вашего жилья;
- действительно ли жильё нужно вам и можете ли вы это подтвердить в сроки по статье 9.3;
- если вы покупаете квартиру с арендатором, какой у него договор и в каком он состоянии.
Для покупателя или инвестора квартира с арендатором в режиме tácita reconducción — это уже не жильё, которое может освободиться за один-два месяца. При расчёте доходности нужно учитывать ещё до двух лет действия договора и практически замороженную арендную плату.
Главное
Декрет 29/2026 не меняет гражданско-правовые правила tácita reconducción, но меняет их последствия: он открывает для таких договоров чрезвычайное продление и применяет к ним предел в 2 %. Декрет должен быть утверждён Diputación Permanente del Congreso (Постоянной депутатской комиссией Конгресса), голосование намечено на 12 ноября, и если утверждения не будет, он перестанет применяться, поэтому голосование стоит отслеживать. Если у вас сдана квартира на Costa del Sol или вы собираетесь купить квартиру с арендатором, в EVS PROPERTY GROUP мы поможем оценить, как это на вас повлияет.
Часто задаваемые вопросы
Что такое tácita reconducción в договоре аренды?
Это новый договор аренды, который возникает, когда по окончании договора арендатор остаётся в жилье пятнадцать дней с согласия собственника и без требования уехать. Он сохраняет условия прежнего договора, кроме срока и гарантий третьих лиц.
Применяется ли двухлетнее продление, если договор находится в режиме tácita reconducción?
Да, декрет 29/2026 прямо упоминает этот случай, при условии что речь идёт о постоянном жилье, договор действовал на 8 октября 2026 года, а арендатор не имеет задолженности по платежам как минимум восемь месяцев. Потребовать продления должен арендатор.
На сколько можно повысить арендную плату, если договор продлён негласно?
Если индексация приходится на период до 31 декабря 2027 года и нового соглашения нет, максимум на 2 %. Если арендная плата превышает индекс-ориентир, повышать её нельзя вообще.
Сохраняет ли силу поручительство, если договор находится в режиме tácita reconducción?
Не обязательно. Согласно статье 1567 Гражданского кодекса, гарантии, которые третье лицо предоставило по первоначальному договору, на новый не распространяются, поэтому поручительство стоит оформить заново в письменной форме.
Что дальше? После чтения полезнее всего взглянуть на реальный рынок: посмотрите объекты по городам или напишите нам в WhatsApp, что вы ищете — район, бюджет, сроки, — и мы подготовим подборку под вас, без обязательств.
Также может пригодиться: продать недвижимость инвестировать на Коста-дель-Соль бесплатная оценка ежемесячный отчёт о ценах
