Цена городской земли в Málaga бьёт рекорд: 445 €/м², более чем вдвое выше, чем по Испании

Квадратный метр городской земли (suelo urbano) в провинции Málaga во втором квартале 2026 года продавался в среднем по 445,4 евро. Это на 26,9 % больше, чем годом ранее, и самая высокая цена с тех пор, как Ministerio de Vivienda (Министерство жилищного строительства Испании) начало вести такой учёт в 2004 году. Это более чем вдвое выше среднего показателя по Испании: 207,8 евро, максимум за пятнадцать лет. И именно с этой цифры начинается стоимость новостроек, которые будут возводиться на Costa del Sol в ближайшие годы.

Данные взяты из Estadística de Precios de Suelo (статистика цен на землю) Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Каждый квартал в ней учитываются сделки купли-продажи незастроенных городских или подлежащих урбанизации участков, зарегистрированные в Registro de la Propiedad (испанский реестр недвижимости). По всей Испании с апреля по июнь было заключено 7 879 таких сделок, на 5,9 % больше, чем годом ранее, а средняя цена выросла на 15,3 %. Провинция Málaga по обоим показателям ушла дальше: 314 сделок с землёй, на 22,7 % больше, и третья по величине цена в стране.

Сколько стоит квадратный метр городской земли в Málaga?

Вот провинции с самой дорогой городской землёй в Испании во втором квартале 2026 года по данным Ministerio de Vivienda:

Список возглавляет Gipuzkoa, где за квартал было всего 11 сделок, так что к этой цифре стоит относиться с осторожностью. Если её не учитывать, Málaga — вторая по дороговизне провинция Испании: она уступает только Baleares и уже опережает Madrid. В пределах Andalucía равных ей нет: средняя цена по региону составляет 221,4 евро за квадратный метр, а вторая по дороговизне провинция, Cádiz, остаётся на отметке 246,4.

Разрыв увеличивается в муниципалитетах с населением более 50 000 человек: в провинции это столица и крупные города побережья. Там земля продавалась по 653,5 евро за квадратный метр, на 38,8 % дороже, чем годом ранее, и это самый высокий уровень с третьего квартала 2007 года. Средняя цена по стране для этой группы муниципалитетов — 430,6 евро.

Кто покупает землю в Málaga и какие деньги в этом задействованы?

Самое показательное — не цена, а деньги. Сделки с землёй в провинции за второй квартал составили 304,3 млн евро, то есть 20 % всех инвестиций в городскую землю в Испании (1 521 млн). Ни одна другая провинция не оборачивала столько, даже Madrid (269,4 млн). В пределах Andalucía два из каждых трёх евро, потраченных на покупку земли, были вложены в Málaga. За первое полугодие провинциальный показатель достигает 479,6 млн, в два с половиной раза больше, чем за тот же период 2025 года.

Меняется и портрет покупателя. В Málaga 53,5 % сделок с землёй заключили компании, тогда как в среднем по стране этот показатель равен 33,4 %, а их покупки за год выросли на 33,3 %. Это типичный след застройщиков и профессиональных инвесторов, которые заранее обеспечивают себя участками для будущих проектов: хорошая новость для предложения новостроек, но с более высокой стартовой стоимостью.

Можно ли доверять росту на 26,9 % за год?

Эту статистику нужно читать внимательно. Средняя цена рассчитывается по диапазонам площади и взвешивается по числу проданных участков каждого размера, поэтому квартал с большим количеством небольших центральных участков, более дорогих в пересчёте на квадратный метр, резко поднимает среднее. Действительно, между четвёртым кварталом 2025 года и вторым кварталом 2026 года показатель Málaga вырос с 296,2 до 445,4 евро. Если сгладить колебания средним значением за последние четыре квартала, годовой рост составит 7,5 %: с 328 до 352 евро за квадратный метр.

Тем не менее общая тенденция очевидна. Среднегодовое значение 2025 года, 323,9 евро за квадратный метр, уже превысило показатель 2009 года (318,2), который был самым высоким в ряду наблюдений до того момента, а данные второго квартала на 19 % выше прежнего квартального рекорда: 374,2 евро в третьем квартале 2009 года. Испания же по-прежнему на 27 % ниже своего максимума: 285 евро в третьем квартале 2007 года.

Сколько просят за участок на Costa del Sol?

Чтобы приблизить статистику к реальному рынку, мы проанализировали городские участки, выставленные на продажу в нашем портфеле в сентябре 2026 года: 459 участков с опубликованными ценой и площадью. Медианная цена — 600 000 евро за участок площадью 1 418 квадратных метров, около 418 евро за квадратный метр, и почти треть (147) стоит миллион евро и более. Это цены предложения, а не сделок, и многие из них относятся к участкам под одну виллу, а не к крупным площадкам под жилые комплексы. В таблице приведены муниципалитеты, где выставлено не менее 12 участков.

Разброс огромен. В Marbella медиана составляет около 870 евро за квадратный метр участка, а в Benahavís, где участки вдвое превышают медианную площадь по всей выборке (3 000 квадратных метров), медианная цена равна 1,26 млн. На другом полюсе Mijas предлагает больше всего участков: 106 по 288 евро за квадратный метр, а вглубь побережья, в Ojén и Coín, цена опускается ниже 215 евро.

Что это значит для цен на новостройки?

Земля — первая статья расходов любого проекта, и на Costa del Sol к ней добавляется медленно продвигающееся строительство. По данным Banco de España, в городской агломерации Málaga реализовано только 35 % жилья, предусмотренного градостроительным планом. При более дорогой и дефицитной земле новостройкам трудно подешеветь.

Наш портфель это подтверждает. В сентябре 2026 года новостройки предлагаются по медианной цене 5 819 евро за квадратный метр застроенной площади, на 24,4 % выше, чем вторичное жильё (4 676 евро). Наценка сильно различается от муниципалитета к муниципалитету:

Наценка — это не только земля: в неё входят также энергоэффективность, гарантии и новые общие зоны. Но при рекордно высоких ценах на землю разрыву трудно сократиться, ведь участки, которые покупают сегодня, станут жильём, которое будет сдано через несколько лет.

Что делать, если вы собираетесь покупать: новостройку, вторичку или участок?

• Новостройка: сравните цену за квадратный метр с вторичным жильём в том же районе и требуйте, чтобы застройщик обеспечил банковской гарантией или страховкой суммы, которые вы вносите в счёт оплаты.
• Вторичное жильё: разница с новостройкой, 1 143 евро за квадратный метр по медиане в нашем портфеле, — это запас, который у вас есть на ремонт.
• Участок: прежде чем платить, запросите в ayuntamiento (муниципалитете) градостроительную справку (certificado urbanístico), которая подтвердит классификацию земли, допустимый объём строительства и то, является ли участок solar, то есть имеет ли он подъезд, воду, электричество и канализацию.
• Расходы и сроки строительства: к цене земли прибавьте проект, лицензию на строительство (licencia de obra), муниципальные сборы и налог на строительство (ICIO) и рассчитывайте на несколько месяцев оформления документов до начала работ.
• Налоги при покупке: если участок продаёт частное лицо, вы платите 7 % ITP (налог на переход прав собственности) в Andalucía; если продаёт компания — 21 % IVA (НДС), а не 10 %, как при покупке жилья, плюс 1,2 % actos jurídicos documentados (AJD, налог на документально оформляемые юридические акты).

Итог: что меняется для покупателя?

Рекордные цены на землю не делают дешевле ни одно жильё на Costa del Sol: они поддерживают цены на новостройки и делают сравнение с вторичным жильём перед принятием решения особенно оправданным. Если вы рассматриваете новый жилой комплекс, жильё под ремонт или участок под строительство, мы поможем сравнить цену за квадратный метр по районам на основе данных нашего портфеля.

Источники: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (Estadística de Precios de Suelo, второй квартал 2026 года), Banco de España (Informe Anual 2025) и объявления нашего портфеля (сентябрь 2026 года).

Часто задаваемые вопросы