Дефицит жилья превысит миллион к 2028 году: что это значит для покупки недвижимости в Малаге и на Коста-дель-Соль

С 2021 года дефицит жилья в Испании составляет около 755 000 единиц, и, по расчётам Banco de España, к 2028 году он превысит миллион: ежегодно создаётся намного больше домохозяйств, чем строится жилья. Провинция Малага входит в число шести, на которые приходится больше половины этого дефицита. Для тех, кто покупает или инвестирует на Коста-дель-Соль, вывод очевиден: предложение и дальше будет ограниченным, а это поддерживает цены.

Эту цифру назвала заместитель управляющего Banco de España Соледад Нуньес (Soledad Núñez) в своём выступлении 23 сентября 2026 года на Forbes Economic Summit в Мадриде. Она уточняет расчёт из Годового отчёта за 2025 год (Informe Anual 2025), опубликованного институтом в июне: по нему разрыв между 2021 и 2025 годами составлял около 750 000 жилых единиц. Ниже — главное и что это значит для рынка Коста-дель-Соль.

Сколько жилья не хватает в Испании?

Banco de España считает дефицит как разницу между числом завершённых жилых единиц и числом новых домохозяйств. В 2025 году образовалось около 240 000 домохозяйств, что соответствует среднему показателю в 245 000 в год за 2021–2024 годы, тогда как достроено лишь около 92 000 жилых единиц — на 9 % меньше, чем годом ранее. Накопленный с 2021 года разрыв составляет около 755 000 единиц, а по словам Нуньес, в 2026–2028 годах он может вырасти ещё на 300 000.

В относительном выражении разрыв за 2021–2025 годы равен 3,7 % испанских домохозяйств при среднем показателе 0,5 % по еврозоне. Среди экономик, которые сравнивает Banco de España, хуже ситуация только в Португалии, а Германия — единственная страна, которая построила больше, чем требовалось:

Почему не строят больше жилья?

Проблема не в нехватке спроса или кредитов, а в предложении. Banco de España называет несколько взаимосвязанных препятствий:

• Мало земли, готовой к застройке, и медленное градостроительное согласование: в Малаге реализовано лишь 35 % жилья, предусмотренного планировкой, по данным Sistema de Información Urbana министерства жилищного строительства (Ministerio de Vivienda).
• Раздробленный сектор девелоперов и строителей с падающей производительностью и ограниченной маржой, что сдерживает их способность инвестировать.
• Нехватка квалифицированной рабочей силы и рост стоимости строительства.
• Непроданный фонд, который не отвечает спросу: осталось около 450 000 единиц жилья со времён бума 2000-х годов, но многие из них находятся не там, где нужно, или в состоянии, не соответствующем запросам покупателей.

Мы уже писали в этом блоге, что объёмы строительства несколько месяцев подряд сокращаются. Данные Banco de España подтверждают, что узкое место имеет структурный характер и в краткосрочной перспективе не исчезнет.

Почему провинция Малага — среди самых напряжённых?

Более половины дефицита, 52,5 %, сосредоточено в шести провинциях: Мадрид, Барселона, Аликанте, Валенсия, Мурсия и Малага. В Мадриде и Барселоне главную роль играет жилищный спрос, связанный с занятостью; на средиземноморском побережье добавляется ещё один фактор, который Banco de España подробно анализирует: покупки нерезидентами и туристическое использование жилья, из-за чего квартиры выбывают с рынка жилья для постоянного проживания.

В 2025 году нерезиденты заключили 27,9 % сделок купли-продажи в провинции — почти в четыре раза больше среднего показателя по стране (7,4 %) и на 13,6 пункта больше, чем в 2007 году. Туристическое жильё и дома иностранцев-нерезидентов вместе составляют 14,1 % жилого фонда провинции против 3,3 % по Испании. В итоге на рынке соседствуют международный спрос и спрос местных жителей, которым становится всё труднее:

Среди шести крупнейших городов Испании Малага — тот, где покупка жилья требует наибольших усилий от тех, кто ещё не стал собственником: десять лет чистого дохода, больше, чем в Мадриде (9,7) и Барселоне (9,0). И, в отличие от Мадрида или Севильи, переезд в другой муниципалитет городской агломерации почти не снижает эту нагрузку.

Что показывают цены в нашем портфеле?

Наш сентябрьский обзор рынка, подготовленный на основе 8 810 объектов, выставленных на продажу на Коста-дель-Соль, показывает медианную цену 650 000 € и 4 657 €/м². Новостройки, которые как раз и должны закрыть дефицит, составляют лишь около 5 % предложения: 468 из 9 288 объектов на продажу в нашем портфеле.

Те немногие новостройки, что есть, сосредоточены в Mijas, Estepona и Marbella, а в самом городе Малага у нас на продаже лишь 12 новых квартир и домов. При таком скудном предложении значительная часть проектов продаётся на этапе строительства, поэтому тот, кто ждёт готового здания, обычно обнаруживает, что выбирать почти не из чего.

Не повторяется ли пузырь 2008 года?

Реальные цены на жильё с поправкой на инфляцию с 2024 года ускорились до уровней, сопоставимых с 2005 годом, но Banco de España исключает, что риск такой же, как перед финансовым кризисом. Банки выдают ипотеку по осторожным критериям, а закредитованность домохозяйств и процентная нагрузка находятся на исторических минимумах. По словам Нуньес, жильё сегодня — серьёзная экономическая и социальная проблема, но не проблема для финансовой системы.

Объём сделок это подтверждает: в 2025 году было совершено более 750 000 операций — столько же, сколько в начале 2008 года, но они равны 3,8 % домохозяйств против в среднем 5,5 % в период бума 2004–2007 годов. Принципиальное отличие в том, что тогда жилья было с избытком, а кредиты давали легко; сейчас жилья не хватает.

Диспропорция назревала давно. С 1980 года реальный располагаемый доход испанских домохозяйств вырос в 1,8 раза, а реальные цены на жильё — в 3,5 раза. В еврозоне эти показатели составляют 1,8 для цен и 1,6 для доходов. Иными словами, в Испании жильё дорожало намного быстрее доходов семей, а нехватка предложения усугубляет ситуацию.

Что это значит для покупки и инвестиций на Коста-дель-Соль?

Ни один отчёт не может предсказать цену конкретного объекта, но данные Banco de España рисуют сценарий, полезный для принятия решения:

• Общее снижение цен маловероятно, пока дефицит продолжает расти. Разумно ожидать замедления роста, как это уже происходит в Андалусии: по данным INE, во втором квартале цены выросли на 11,9 % в годовом выражении против 13,3 % в первом.
• Рынок аренды жилья для постоянного проживания останется напряжённым. Городская агломерация Малаги вместе с Валенсией — там, где аренда в реальном выражении выросла сильнее всего за последние годы, а почти три из десяти единиц жилья на её рынке аренды — туристические.
• Больше всего может измениться регулирование. Banco de España призывает к мерам, увеличивающим предложение, и предупреждает, что меры, сдерживающие спрос, могут дать облегчение в краткосрочной перспективе, но иметь нежелательные последствия для предложения. Прежде чем покупать для сдачи в аренду, всегда проверяйте муниципальные нормы о туристическом жилье.
• В новостройках главное — войти в проект рано и с гарантиями. Закон обязывает обеспечивать суммы, которые вы вносите застройщику в ходе строительства, банковской гарантией или страхованием, поэтому до оплаты запросите гарантию или полис.
• Для иностранного покупателя различия между муниципалитетами значат не меньше общей тенденции: в нашем портфеле медиана за квадратный метр колеблется от 4 213 € в Mijas до 5 972 € в Marbella.

Итог: стоит ли ждать снижения цен?

Когда сам Banco de España ожидает рост дефицита более чем до миллиона жилых единиц к 2028 году, ожидание общего снижения цен на Коста-дель-Соль — ставка, слабо подкреплённая данными. Меняется лишь темп: рост, как правило, замедляется, а успех зависит от правильного выбора района, типа жилья и момента входа в проект.

Если вы думаете о покупке или инвестициях на Коста-дель-Соль, EVS PROPERTY GROUP поможет вам разобраться в этих данных с учётом вашего бюджета и интересующего вас района.

Источники: Banco de España (Годовой отчёт за 2025 год и выступление Соледад Нуньес от 23 сентября 2026 года), INE и обзор рынка EVS PROPERTY GROUP за сентябрь 2026 года.

Часто задаваемые вопросы