Tácita reconducción af lejekontrakten: hvad ændrer dekret 29/2026, hvis din kontrakt allerede er udløbet

Når en lejekontrakt for en bolig udløber, og lejeren bliver boende og betaler hver måned, uden at nogen gør indsigelse, opstår der en tácita reconducción (stiltiende forlængelse af lejeforholdet). Real Decreto-ley 29/2026 omfatter også denne situation. Lejeren kan anmode om en ekstraordinær forlængelse på op til to år, og uden en ny aftale må huslejen ikke stige med mere end 2 % frem til den 31. december 2027.

Situationen er meget almindelig i ældre kontrakter, der allerede har brugt deres lovpligtige forlængelser. Derfor er det vigtigt, at udlejere, lejere og investorer ved, hvad dekretet, der trådte i kraft den 8. oktober 2026, præcist siger, og hvilke spørgsmål der stadig står åbne.

Hvad er tácita reconducción i en lejekontrakt?

Den er reguleret i artikel 1566 i Código Civil (den spanske borgerlige lovbog). Hvis lejeren ved kontraktens udløb bliver boende i boligen i femten dage med udlejerens samtykke, og udlejeren ikke har krævet, at lejeren fraflytter, anses der for at foreligge et nyt lejeforhold.

Det er ikke blot en forlængelse af den tidligere kontrakt, men en ny kontrakt, der bevarer de tidligere vilkår med to vigtige undtagelser. Varigheden bliver nu den samme som huslejebetalingens periode, normalt en måned, jf. artikel 1581. Og de sikkerhedsstillelser, som en tredjepart har givet, f.eks. en kautionist, overføres ikke til den nye kontrakt, jf. artikel 1567.

Kan lejeren anmode om den ekstraordinære forlængelse i dekret 29/2026?

Ja. Den femte afsluttende bestemmelse i dekretet nævner udtrykkeligt tre situationer: at den obligatoriske forlængelse efter artikel 9.1 i Ley de Arrendamientos Urbanos (den spanske lejelov, LAU) udløber før den 31. december 2028, at den stiltiende forlængelse efter artikel 10.1 og 10.2 udløber, eller at perioden med tácita reconducción efter artikel 1566 i Código Civil udløber.

Forlængelsen er ikke automatisk. Det er kravene i den tekst, der er offentliggjort i BOE (den spanske statstidende):

• Kontrakt om fast bopæl, som er omfattet af Ley de Arrendamientos Urbanos, og som var gældende den 8. oktober 2026.
• Lejeren skal være ajour med betalingerne og have været det måned for måned i de foregående otte måneder.
• Udtrykkelig anmodning fra lejeren til udlejeren.
• Forlængelse i etårige perioder op til maksimalt to år på samme vilkår som i den gældende kontrakt.

Udlejeren skal acceptere forlængelsen, undtagen i tre tilfælde: at parterne har aftalt andre vilkår, at der er indgået en ny kontrakt, eller at udlejeren inden for fristerne i artikel 9.3 har meddelt, at han eller hun selv eller et familiemedlem har brug for boligen, med en reel og dokumenteret grund, selv om denne mulighed ikke var nævnt i kontrakten. Forlængelsen finder heller ikke anvendelse, hvis begge parter aftaler at forny eller indgå en ny kontrakt med en husleje, der er mindst 5 % lavere.

Er anmodninger fremsat under dekret 8/2026 stadig gyldige?

Real Decreto-ley 8/2026 fra marts forudså allerede en ekstraordinær forlængelse. Den første overgangsbestemmelse i det nye dekret anerkender de anmodninger, der blev indgivet, mens det var i kraft, som gyldige uden behov for at gentage dem, og tilføjer, at enhver senere forlængelse reguleres efter reglerne i 29/2026.

Advokat José Ramón Zurdo fra Agencia Negociadora del Alquiler fastholder i idealista, at denne validering ikke bagudrettet udvider det tidligere dekrets rækkevidde. Hvis en kontrakt i tácita reconducción faldt uden for 8/2026, er den dengang indgivne anmodning formentlig ikke noget værd, men lejeren kan nu anmode om forlængelsen efter 29/2026, hvis kravene er opfyldt. Det forsigtige er at indgive en ny skriftlig anmodning, f.eks. via burofax (anbefalet brev med dokumentation for indhold og modtagelse).

Hvor meget kan huslejen stige i en kontrakt i tácita reconducción?

Den sjette afsluttende bestemmelse begrænser de årlige reguleringer, der falder mellem den 8. oktober 2026 og den 31. december 2027. Hvis huslejen overstiger maksimumsværdien i det statslige referenceindeks, Serpavi, må den slet ikke stige. I øvrige tilfælde stiger den med det, der aftales på ny, og uden aftale højst 2 %.

Da kontrakten i tácita reconducción bevarer den oprindelige kontrakts vilkår, bevarer den også sin reguleringsklausul, hvis den havde en. Derfor gælder begrænsningen for den på samme måde som for enhver anden boligleje. Hvis kontrakten ikke indeholdt nogen regulering, må huslejen ikke stige, fordi artikel 18 i Ley de Arrendamientos Urbanos kun tillader regulering på de aftalte vilkår.

Et eksempel med en husleje på 1.200 euro om måneden og en klausul knyttet til en IPC (det spanske forbrugerprisindeks) på 3 %:

Hvad betyder det for udlejere og investorer på Costa del Sol?

I Málaga, Marbella og Fuengirola er der mange lejligheder udlejet på kontrakter, der blev underskrevet for år tilbage, og som i dag kører fra måned til måned. Hidtil kunne udlejeren afslutte et sådant forhold ved udgangen af en månedlig periode med passende varsel. Med dekretet skal udlejeren, hvis lejeren anmoder om det og opfylder kravene, acceptere op til to år mere med samme husleje og vilkår, medmindre udlejeren selv har brug for boligen, eller parterne når til en anden aftale.

Provinsen Málaga er ikke erklæret zona tensionada, så den treårige forlængelse i artikel 10.3 kommer ikke i spil her. Før du foretager dig noget, bør du gennemgå disse punkter:

• Om kontrakten er i tácita reconducción, og siden hvornår.
• Om der var en kautionist, da dennes garanti ikke overføres til den nye kontrakt.
• Om den nuværende husleje overstiger Serpavi-værdien for din bolig.
• Om du reelt har brug for boligen og kan dokumentere det inden for fristerne i artikel 9.3.
• Hvis du skal købe en lejlighed med lejer: hvilken kontrakt lejeren har, og hvilken situation den er i.

For køberen eller investoren er en lejlighed med en lejer i tácita reconducción ikke længere en bolig, der kan stå ledig om en eller to måneder. Du må regne med op til to års ekstra kontrakttid og en næsten frosset husleje, når du beregner afkastet.

Det vigtigste

Dekret 29/2026 ændrer ikke de civilretlige regler for tácita reconducción, men det ændrer dens virkninger: Det åbner den ekstraordinære forlængelse for disse kontrakter og anvender loftet på 2 % på dem. Det skal valideres af Diputación Permanente del Congreso (Deputeretkongressens stående udvalg), med afstemningen planlagt til den 12. november, og hvis det ikke sker, ophører det med at gælde, så det er klogt at følge afstemningen. Hvis du har en udlejet lejlighed på Costa del Sol eller overvejer at købe en med lejer, kan EVS PROPERTY GROUP hjælpe dig med at vurdere, hvordan det påvirker dig.

Ofte stillede spørgsmål