Con el IPC de septiembre en el 4,9 % y el IRAV en un récord del 2,54 %, muchos caseros tendrán este otoño el alquiler congelado: desde el 8 de octubre y hasta el 31 de diciembre de 2027, si la renta supera el límite del Serpavi no puede subir nada, y si no lo supera solo sube lo que se pacte de nuevo o, sin acuerdo, un 2 % como máximo. En la provincia de Málaga, el Gobierno calcula que la congelación alcanza a 32.100 contratos, el 28,9 % de los afectados.
El cambio llega con el Real Decreto-ley 29/2026, justo cuando la inflación marca su nivel más alto desde febrero de 2023, y no afecta igual a un piso de ciudad que a una villa en la costa.
¿Cuánto se puede subir el alquiler desde el 8 de octubre de 2026?
La regla está en la disposición final sexta del decreto, publicado en el BOE el 7 de octubre. Afecta a los contratos de alquiler de vivienda sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos cuya actualización anual toque entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, sean de pequeños propietarios o de grandes tenedores, y estén ligados al IPC o limitados por el IRAV.
| Tu situación | Qué puedes aplicar en la actualización |
|---|---|
| La renta supera el límite máximo del Serpavi | Ninguna subida: la renta queda congelada |
| La renta está en el límite o por debajo | Lo que se pacte de nuevo con el inquilino; sin acuerdo, como máximo un 2 % |
| El Serpavi no da valor para tu vivienda | La misma regla: nuevo pacto o, sin acuerdo, como máximo un 2 % |
| El contrato no tiene cláusula de actualización | La renta no se actualiza |
Con el IRAV en el 2,54 %, el tope del 2 % aprieta incluso a los contratos recientes, y a los ligados al IPC les recorta casi tres puntos. Una subida mayor solo cabe si la renta no supera el Serpavi y el inquilino la acepta. Los pisos turísticos quedan fuera, porque no están sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos.
¿Qué es el Serpavi y cómo saber si tu renta lo supera?
El Serpavi es el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda. Calcula para cada vivienda un rango de renta con lo que los caseros declaran a Hacienda, ahora con datos de 2024, y con la información del Catastro, según la sección censal, la superficie y extras como el ascensor, el aparcamiento o la piscina comunitaria. Hasta ahora su valor superior solo limitaba los contratos nuevos en zonas tensionadas, y en Andalucía no hay ninguna declarada. Con el decreto pasa a decidir si una renta se congela, y el Gobierno lo aplica también fuera de esas zonas.
Pero no todas las viviendas tienen valor de referencia. La metodología vigente, de marzo de 2026, solo lo calcula para pisos de entre 30 y 150 m² construidos, en edificios residenciales colectivos anteriores a 2022 y en secciones censales con datos suficientes. Las casas, las villas, los pisos de más de 150 m² y la obra nueva quedan fuera: en ellos manda el nuevo pacto o el 2 %, pero no la congelación. Según el Gobierno, es el caso de 112.500 contratos en Andalucía.
- Localiza la referencia catastral de la vivienda: aparece en el recibo del IBI.
- Introdúcela en la calculadora del alquiler del Ministerio de Vivienda o en la consulta del Serpavi, junto con las características de la vivienda, y compara el valor superior del rango con la renta actual.
- Comunica la actualización por escrito, con el porcentaje aplicado y la nueva renta en euros, y guarda una copia.
¿Cuántos contratos quedan congelados en Málaga?
El Gobierno estimó el alcance por provincias con el primer decreto, el 26/2026, que el Congreso tumbó y que el 29/2026 recupera con la misma regla. En Andalucía la limitación alcanza a 406.000 contratos a precio de mercado, en los que viven 954.600 personas.
| Ámbito | Contratos afectados | Congelados | % congelados | Ahorro mediano del inquilino con renta congelada |
|---|---|---|---|---|
| Provincia de Málaga | 111.300 | 32.100 | 28,9 % | 25,9 €/mes |
| Provincia de Cádiz | 53.800 | 16.900 | 31,4 % | 20,4 €/mes |
| Provincia de Almería | 35.300 | 10.600 | 30,1 % | 16,7 €/mes |
| Provincia de Sevilla | 83.800 | 23.800 | 28,4 % | 22 €/mes |
| Provincia de Granada | 61.300 | 13.000 | 21,2 % | 19,6 €/mes |
| Andalucía | 406.000 | 110.900 | 27,3 % | 21,4 €/mes |
Málaga supera la media andaluza, aunque Cádiz y Almería congelan una proporción aún mayor, y concentra el 35 % del ahorro estimado en la comunidad, 21,5 millones de euros al año. Para el casero, ese ahorro es lo que deja de ingresar: 25,9 euros al mes en el hogar mediano con la renta congelada, unos 311 euros al año. En toda España, el Gobierno habla de más de un millón de contratos congelados.
¿Qué viviendas de la Costa del Sol quedan fuera del Serpavi?
La Costa del Sol está llena justo de las viviendas que el Serpavi no cubre. Lo hemos medido en nuestra cartera: de las 8.286 viviendas en venta en octubre de 2026, el 64 % no tendría valor de referencia si se alquilara.
| Municipio | Casas y villas | Pisos fuera del tamaño admitido u obra nueva | Total fuera del Serpavi |
|---|---|---|---|
| Marbella | 40,8 % | 22,7 % | 63,5 % |
| Benahavís | 45,9 % | 18,2 % | 64,1 % |
| Estepona | 36,4 % | 25,7 % | 62,1 % |
| Mijas | 46,3 % | 16,9 % | 63,2 % |
| Fuengirola | 12,3 % | 40,7 % | 53,0 % |
| Málaga | 31,0 % | 24,7 % | 55,8 % |
| Toda la cartera | 42,3 % | 21,7 % | 64,0 % |
Es un mínimo, porque algunas secciones censales tampoco tienen datos suficientes. Para el dueño de una villa en Marbella o de un piso nuevo en Fuengirola, la renta no se congela, pero hasta finales de 2027 tampoco podrá subir más de lo pactado o, sin acuerdo, del 2 %.
¿Cuánto deja de ingresar un propietario con la renta congelada?
Un ejemplo con precios de mercado: en Marbella el alquiler se anunciaba en septiembre a 23,6 €/m² al mes, según idealista, así que un piso de 80 m² rondaría los 1.888 €. Con el IPC habría subido 92,51 € al mes; con el IRAV, 47,96 €; con el tope, 37,76 €. Congelado, el casero ingresa 1.110 € menos al año que con el IPC; en la ciudad de Málaga, a 16,5 €/m², serían 776 €. Mientras, la renta de mercado sube un 5,7 % anual en la provincia, casi el triple que el tope, así que la distancia entre los contratos vigentes y los nuevos tenderá a ensancharse mientras dure la limitación.
¿Sigue compensando comprar para alquilar en la Costa del Sol?
Puede compensar, pero las cuentas cambian. En Andalucía la renta inicial de un contrato nuevo se pacta libremente; lo que limita el decreto es cuánto crece después, y un contrato firmado ahora tendrá su primera actualización en otoño de 2027, todavía dentro del periodo. De las 603 viviendas que ofrecemos en alquiler de larga duración, el 61 % queda fuera del Serpavi, sobre todo villas y pisos grandes.
- Fija bien la renta de salida con datos de la zona: hasta 2028 apenas podrá crecer.
- Si compras una vivienda ya alquilada, consulta antes su Serpavi: si la renta lo supera, no subirá hasta 2028.
- Calcula la rentabilidad con la renta plana: con el IPC al 4,9 %, una renta congelada pierde casi un 5 % de poder adquisitivo en un año.
- Ten en cuenta la prórroga extraordinaria del decreto: si el contrato acaba su prórroga antes del 31 de diciembre de 2028, el inquilino al corriente de pago puede pedir hasta dos años más en las mismas condiciones. Y si vendes, el comprador se subroga en el contrato.
¿Qué pasa si la Diputación Permanente no convalida el decreto?
A 15 de octubre de 2026, el decreto está en vigor pero pendiente de convalidación, y como las Cortes se disolvieron para las elecciones del 29 de noviembre, el voto corresponde a la Diputación Permanente del Congreso. No es un trámite menor: el Congreso tumbó a principios de octubre las dos versiones anteriores y en abril ya había decaído el tope del 2 % aprobado en marzo. Si no se convalida, vuelve la regla general: lo pactado en el contrato, con el IRAV como tope para los firmados desde el 26 de mayo de 2023.
En resumen: ¿puedo subir el alquiler este año?
Si la actualización de tu contrato vence de aquí a finales de 2027, olvida el IPC y el IRAV y comprueba primero el Serpavi: por encima de su límite la renta se congela, y por debajo, o si la vivienda no tiene valor de referencia, sube lo que pactes con el inquilino o, sin acuerdo, un 2 %. En EVS PROPERTY GROUP ayudamos a propietarios e inversores a fijar una renta realista, revisar el Serpavi de una vivienda antes de comprarla y calcular su rentabilidad en Málaga y la Costa del Sol. Si estás valorando tu caso, hablemos.
Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado sobre tu caso concreto.
Preguntas frecuentes
¿Puedo subir el alquiler un 4,9 % con el IPC de septiembre?
No, si la actualización vence entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027: la renta se congela si supera el límite del Serpavi y, si no lo supera, sube lo que se pacte de nuevo o, sin acuerdo, un 2 % como máximo.
¿Qué pasa si mi vivienda no tiene valor en el Serpavi?
No puede congelarse por esa vía y se aplica la otra regla: nuevo pacto con el inquilino o, sin acuerdo, un 2 % como máximo. Les ocurre a las casas y villas, a los pisos de más de 150 m² y a la obra nueva.
¿La congelación afecta también a los contratos firmados antes de 2023?
Sí. Se aplica a todos los contratos de alquiler de vivienda sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos cuya actualización anual caiga en el periodo, estén ligados al IPC o limitados por el IRAV.
¿Hasta cuándo dura la limitación del alquiler?
Cubre las actualizaciones que venzan hasta el 31 de diciembre de 2027, siempre que la Diputación Permanente convalide el decreto; si no lo hace, la limitación decae antes.
¿Y ahora qué? Lo más útil después de leer es mirar el mercado real: echa un vistazo a las propiedades por ciudad o cuéntanos por WhatsApp qué buscas — zona, presupuesto, plazos — y te preparamos una selección a medida, sin compromiso.
También te puede servir: vender tu propiedad invertir en la Costa del Sol valoración gratuita informe mensual de precios
