Gdy umowa najmu mieszkania wygasa, a najemca nadal w nim mieszka i co miesiąc płaci czynsz, a nikt się temu nie sprzeciwia, dochodzi do tácita reconducción (milczącego przedłużenia najmu). Obejmuje ją również Real Decreto-ley 29/2026 (królewski dekret z mocą ustawy). Najemca może zażądać nadzwyczajnego przedłużenia umowy nawet o dwa lata, a bez nowego porozumienia czynsz nie może wzrosnąć o więcej niż 2% do 31 grudnia 2027 r.
To bardzo częsta sytuacja w przypadku starszych umów, które wyczerpały już ustawowe przedłużenia. Dlatego właściciele, najemcy i inwestorzy powinni wiedzieć, co dokładnie mówi dekret, który wszedł w życie 8 października 2026 r., i jakie wątpliwości pozostają otwarte.
Czym jest tácita reconducción w umowie najmu?
Reguluje ją artykuł 1566 Código Civil (hiszpańskiego kodeksu cywilnego). Jeśli po zakończeniu umowy najemca pozostaje w mieszkaniu przez piętnaście dni za zgodą właściciela, a ten nie wezwał go do opuszczenia lokalu, uznaje się, że powstał nowy najem.
Nie jest to zwykłe przedłużenie poprzedniej umowy, lecz nowa umowa, która zachowuje dotychczasowe warunki z dwoma ważnymi wyjątkami. Czas jej trwania odpowiada okresowi płatności czynszu, zazwyczaj miesięcznemu, zgodnie z artykułem 1581. Natomiast zabezpieczenia udzielone przez osobę trzecią, na przykład poręczenie, nie przechodzą na nową umowę, zgodnie z artykułem 1567.
Czy najemca może zażądać nadzwyczajnego przedłużenia z dekretu 29/2026?
Tak. Piąty przepis końcowy dekretu (disposición final quinta) wyraźnie wymienia trzy sytuacje: zakończenie obowiązkowego przedłużenia z artykułu 9.1 Ley de Arrendamientos Urbanos (ustawy o najmie lokali miejskich, LAU) przed 31 grudnia 2028 r., zakończenie przedłużenia milczącego z artykułów 10.1 i 10.2 albo zakończenie okresu tácita reconducción z artykułu 1566 Código Civil.
Przedłużenie nie następuje automatycznie. Oto wymogi określone w tekście opublikowanym w BOE:
- Umowa dotyczy mieszkania stanowiącego stałe miejsce zamieszkania, podlega Ley de Arrendamientos Urbanos i obowiązywała w dniu 8 października 2026 r.
- Najemca nie zalega z płatnościami i płacił miesiąc po miesiącu przez poprzednie osiem miesięcy.
- Najemca wyraźnie zwraca się do właściciela z takim wnioskiem.
- Przedłużenie następuje na okresy roczne, maksymalnie na dwa lata, na tych samych warunkach co obowiązująca umowa.
Właściciel musi się zgodzić, z wyjątkiem trzech przypadków: strony ustaliły inne warunki, podpisano nową umowę albo właściciel w terminach z artykułu 9.3 zawiadomił, że potrzebuje mieszkania dla siebie lub dla członka rodziny, z rzeczywistej i udokumentowanej przyczyny, nawet jeśli taka możliwość nie była przewidziana w umowie. Przedłużenie nie ma też zastosowania, jeśli obie strony uzgodnią odnowienie umowy lub zawarcie nowej z czynszem niższym co najmniej o 5%.
Czy wnioski złożone na podstawie dekretu 8/2026 nadal są ważne?
Real Decreto-ley 8/2026 z marca również przewidywał nadzwyczajne przedłużenie. Pierwszy przepis przejściowy nowego dekretu (disposición transitoria primera) uznaje za ważne wnioski złożone w okresie jego obowiązywania, bez konieczności ich powtarzania, i dodaje, że każde późniejsze przedłużenie podlega zasadom dekretu 29/2026.
Adwokat José Ramón Zurdo z Agencia Negociadora del Alquiler twierdzi w serwisie idealista, że to uznanie ważności nie rozszerza z mocą wsteczną zakresu poprzedniego dekretu. Jeśli umowa w tácita reconducción nie była objęta dekretem 8/2026, złożony wówczas wniosek prawdopodobnie nie jest skuteczny, ale najemca może teraz zażądać przedłużenia na podstawie dekretu 29/2026, o ile spełnia wymogi. Rozsądnie jest złożyć nowy wniosek na piśmie, na przykład za pomocą burofax (polecony list z potwierdzeniem treści i doręczenia).
| Sytuacja umowy | Co przewiduje dekret 29/2026 |
|---|---|
| Kończy się obowiązkowe przedłużenie (art. 9.1 LAU) przed 31.12.2028 | Nadzwyczajne przedłużenie na wniosek najemcy, do 2 lat |
| Kończy się przedłużenie milczące (art. 10.1 i 10.2 LAU) | To samo nadzwyczajne przedłużenie, do 2 lat |
| Kończy się okres tácita reconducción (art. 1566 CC) | To samo nadzwyczajne przedłużenie, do 2 lat |
| Mieszkanie w uznanej strefie napięć rynkowych (zona tensionada) | Pierwszeństwo ma przedłużenie z art. 10.3 LAU, do 3 lat |
| Coroczna aktualizacja między 8.10.2026 a 31.12.2027 | Bez nowego porozumienia maksymalnie 2%; żadnej podwyżki, jeśli czynsz przekracza indeks referencyjny |
O ile może wzrosnąć czynsz w umowie w tácita reconducción?
Szósty przepis końcowy (disposición final sexta) ogranicza coroczne aktualizacje przypadające między 8 października 2026 r. a 31 grudnia 2027 r. Jeśli czynsz przekracza maksymalną wartość państwowego indeksu referencyjnego, Serpavi, nie może wzrosnąć wcale. W pozostałych przypadkach rośnie o tyle, ile strony ponownie uzgodnią, a w braku porozumienia najwyżej o 2%.
Ponieważ umowa w tácita reconducción zachowuje warunki pierwotnej umowy, zachowuje też jej klauzulę aktualizacyjną, o ile taka istniała. Dlatego limit dotyczy jej tak samo jak każdego innego najmu mieszkania. Jeśli umowa nie przewidywała żadnej aktualizacji, czynsz nie może wzrosnąć, ponieważ artykuł 18 Ley de Arrendamientos Urbanos pozwala go aktualizować wyłącznie na uzgodnionych zasadach.
Przykład dla czynszu 1 200 euro miesięcznie i klauzuli powiązanej z inflacją (IPC) na poziomie 3%:
| Scenariusz | Czynsz miesięczny po aktualizacji |
|---|---|
| Bez dekretu (IPC 3%) | 1 236 € |
| Z dekretem i bez nowego porozumienia (limit 2%) | 1 224 € |
| Czynsz powyżej indeksu referencyjnego | 1 200 € |
Co to oznacza dla właścicieli i inwestorów na Costa del Sol?
W Maladze, Marbelli czy Fuengiroli jest wiele mieszkań wynajmowanych na podstawie umów podpisanych przed laty, które dziś funkcjonują z miesiąca na miesiąc. Dotychczas właściciel mógł zakończyć taki stosunek z końcem okresu miesięcznego, zachowując odpowiednie wypowiedzenie. Teraz, jeśli najemca o to poprosi i spełnia wymogi, właściciel będzie musiał zaakceptować nawet dwa dodatkowe lata przy tym samym czynszu i tych samych warunkach, chyba że sam potrzebuje mieszkania albo strony dojdą do innego porozumienia.
Prowincja Málaga nie jest uznana za strefę napięć rynkowych (zona tensionada), więc przedłużenie trzyletnie z artykułu 10.3 nie ma tu zastosowania. Zanim podejmą Państwo jakiekolwiek kroki, warto sprawdzić następujące kwestie:
- Czy umowa jest w tácita reconducción i od kiedy.
- Czy był poręczyciel, ponieważ jego poręczenie nie przechodzi na nową umowę.
- Czy obecny czynsz przekracza wartość Serpavi dla Państwa mieszkania.
- Czy rzeczywiście potrzebują Państwo mieszkania i mogą to udokumentować w terminach z artykułu 9.3.
- Jeśli kupują Państwo mieszkanie z najemcą, jaką ma umowę i w jakiej jest sytuacji.
Dla kupującego lub inwestora mieszkanie z najemcą w tácita reconducción nie jest już lokalem, który może zwolnić się w ciągu jednego lub dwóch miesięcy. Przy obliczaniu rentowności trzeba brać pod uwagę nawet dwa dodatkowe lata umowy i praktycznie zamrożony czynsz.
Najważniejsze
Dekret 29/2026 nie zmienia cywilnoprawnych zasad tácita reconducción, ale zmienia jej skutki: otwiera dla tych umów nadzwyczajne przedłużenie i stosuje do nich limit 2%. Musi zostać zatwierdzony przez Diputación Permanente del Congreso, a głosowanie zaplanowano na 12 listopada. Jeśli nie zostanie zatwierdzony, przestanie obowiązywać, dlatego warto śledzić głosowanie. Jeśli mają Państwo wynajęte mieszkanie na Costa del Sol lub planują kupić mieszkanie z najemcą, w EVS PROPERTY GROUP pomożemy ocenić, jak to na Państwa wpływa.
Najczęściej zadawane pytania
Czym jest tácita reconducción w umowie najmu?
To nowy najem, który powstaje, gdy po zakończeniu umowy najemca pozostaje w mieszkaniu przez piętnaście dni za zgodą właściciela i bez wezwania go do wyprowadzki. Zachowuje warunki poprzedniej umowy, z wyjątkiem czasu trwania i zabezpieczeń udzielonych przez osoby trzecie.
Czy dwuletnie przedłużenie ma zastosowanie, jeśli umowa jest w tácita reconducción?
Tak, dekret 29/2026 wyraźnie o niej wspomina, pod warunkiem że chodzi o mieszkanie stanowiące stałe miejsce zamieszkania, umowa obowiązywała 8 października 2026 r., a najemca nie zalega z płatnościami od co najmniej ośmiu miesięcy. Wniosek musi złożyć najemca.
O ile mogę podnieść czynsz, jeśli umowa została przedłużona milcząco?
Jeśli aktualizacja przypada przed 31 grudnia 2027 r. i nie ma nowego porozumienia, najwyżej o 2%. Jeśli czynsz przekracza indeks referencyjny, wcale.
Czy poręczenie nadal obowiązuje, jeśli umowa jest w tácita reconducción?
Niekoniecznie. Zgodnie z artykułem 1567 Código Civil zabezpieczenia udzielone przez osobę trzecią dla pierwotnej umowy nie rozciągają się na nową, dlatego warto odnowić poręczenie na piśmie.
Co dalej? Po lekturze najbardziej przyda się spojrzenie na prawdziwy rynek: zajrzyj do nieruchomości według miast albo napisz nam na WhatsApp, czego szukasz — okolica, budżet, terminy — a przygotujemy dla Ciebie dopasowany wybór, bez zobowiązań.
Może się też przydać: sprzedaż nieruchomości inwestowanie na Costa del Sol bezpłatna wycena miesięczny raport cen
