Kun asuntovuokrasopimus päättyy ja vuokralainen jää asuntoon maksamaan vuokraa joka kuukausi kenenkään vastustamatta, syntyy vuokrasopimuksen hiljainen jatkuminen eli tácita reconducción, ja se kuuluu myös Real Decreto-ley 29/2026 -asetuksen piiriin. Vuokralainen voi pyytää poikkeuksellista jatkoa jopa kahdeksi vuodeksi, ja ilman uutta sopimusta vuokra ei saa nousta yli 2 prosenttia 31. joulukuuta 2027 mennessä.
Tilanne on hyvin tavallinen vanhoissa sopimuksissa, joiden lakisääteiset jatkokaudet on jo käytetty. Siksi vuokranantajien, vuokralaisten ja sijoittajien kannattaa tietää, mitä asetus tarkalleen sanoo – se tuli voimaan 8. lokakuuta 2026 – ja mitkä kysymykset ovat yhä avoinna.
Mitä tácita reconducción tarkoittaa vuokrasopimuksessa?
Sitä säätelee Código Civilin (Espanjan siviililaki) 1566 artikla. Jos vuokralainen sopimuksen päätyttyä pysyy asunnossa viisitoista päivää vuokranantajan suostumuksella ja ilman, että vuokranantaja on vaatinut häntä muuttamaan pois, katsotaan syntyneen uusi vuokrasuhde.
Kyse ei ole pelkästä aiemman sopimuksen jatkumisesta vaan uudesta sopimuksesta, joka säilyttää entiset ehdot kahta tärkeää poikkeusta lukuun ottamatta. Sopimuksen kesto määräytyy vuokranmaksukauden mukaan, yleensä kuukausi, 1581 artiklan mukaisesti. Lisäksi kolmannen osapuolen, kuten takaajan, antamat vakuudet eivät siirry uuteen sopimukseen 1567 artiklan mukaan.
Voiko vuokralainen pyytää asetuksen 29/2026 mukaista poikkeuksellista jatkoa?
Kyllä. Asetuksen viidennessä loppusäännöksessä mainitaan nimenomaisesti kolme tilannetta: Ley de Arrendamientos Urbanos -lain (kaupunkivuokralaki, LAU) 9.1 artiklan mukainen pakollinen jatkokausi päättyy ennen 31. joulukuuta 2028, 10.1 ja 10.2 artiklan mukainen hiljainen jatkokausi päättyy, tai Código Civilin 1566 artiklan mukainen tácita reconducción -kausi päättyy.
Jatko ei ole automaattinen. BOE:ssa (Espanjan virallinen lehti) julkaistu teksti asettaa seuraavat vaatimukset:
- Kyseessä on kaupunkivuokralain alainen vakituinen asunto, ja sopimus on voimassa 8. lokakuuta 2026.
- Vuokralaisella ei ole maksuvelkoja, ja hän on maksanut vuokran kuukausi kuukaudelta kahdeksan edellisen kuukauden ajan.
- Vuokralainen esittää vuokranantajalle nimenomaisen pyynnön.
- Jatko myönnetään vuoden jaksoissa enintään kahdeksi vuodeksi voimassa olevan sopimuksen samoilla ehdoilla.
Vuokranantajan on hyväksyttävä jatko kolmea tapausta lukuun ottamatta: osapuolet ovat sopineet muista ehdoista, on allekirjoitettu uusi sopimus, tai vuokranantaja on 9.3 artiklan määräaikojen puitteissa ilmoittanut tarvitsevansa asunnon itselleen tai sukulaiselleen todellisesta ja todistettavasta syystä, vaikka tätä mahdollisuutta ei olisi mainittu sopimuksessa. Jatkoa ei myöskään sovelleta, jos molemmat osapuolet sopivat sopimuksen uusimisesta tai uuden sopimuksen tekemisestä vähintään 5 prosenttia alhaisemmalla vuokralla.
Ovatko asetuksen 8/2026 aikana tehdyt pyynnöt yhä voimassa?
Real Decreto-ley 8/2026 maaliskuulta sisälsi jo poikkeuksellisen jatkon. Uuden asetuksen ensimmäinen siirtymäsäännös katsoo voimassaoloaikana jätetyt pyynnöt päteviksi ilman, että niitä tarvitsee uusia, ja lisää, että kaikki myöhemmät jatkot määräytyvät asetuksen 29/2026 sääntöjen mukaan.
Asianajaja José Ramón Zurdo Agencia Negociadora del Alquilerista toteaa idealistassa, ettei tämä vahvistaminen laajenna jälkikäteen aiemman asetuksen ulottuvuutta. Jos tácita reconducción -tilassa oleva sopimus jäi asetuksen 8/2026 ulkopuolelle, silloin tehty pyyntö ei todennäköisesti kelpaa, mutta vuokralainen voi nyt pyytää asetuksen 29/2026 mukaista jatkoa, jos hän täyttää vaatimukset. Varminta on tehdä uusi kirjallinen pyyntö, esimerkiksi burofax-lähetyksenä (todisteellinen kirjattu viesti).
| Sopimuksen tilanne | Mitä asetus 29/2026 säätää |
|---|---|
| Pakollinen jatkokausi (LAU 9.1 art.) päättyy ennen 31.12.2028 | Poikkeuksellinen jatko vuokralaisen pyynnöstä, enintään 2 vuotta |
| Hiljainen jatkokausi (LAU 10.1 ja 10.2 art.) päättyy | Sama poikkeuksellinen jatko, enintään 2 vuotta |
| Tácita reconducción -kausi (CC 1566 art.) päättyy | Sama poikkeuksellinen jatko, enintään 2 vuotta |
| Asunto julkistetulla jännittyneellä alueella (zona tensionada) | Sovelletaan ensisijaisesti LAU 10.3 artiklan jatkoa, enintään 3 vuotta |
| Vuosittainen tarkistus 8.10.2026–31.12.2027 | Ilman uutta sopimusta enintään 2 %; ei korotusta, jos vuokra ylittää viiteindeksin |
Kuinka paljon vuokra voi nousta tácita reconducción -sopimuksessa?
Kuudes loppusäännös rajoittaa vuosittaiset tarkistukset, jotka osuvat ajalle 8. lokakuuta 2026–31. joulukuuta 2027. Jos vuokra ylittää valtakunnallisen viiteindeksin, Serpavin, enimmäisarvon, se ei saa nousta lainkaan. Muissa tapauksissa vuokra nousee sen mukaan, mitä uudelleen sovitaan, ja sopimuksen puuttuessa enintään 2 prosenttia.
Koska tácita reconducción -sopimus säilyttää alkuperäisen sopimuksen ehdot, se säilyttää myös tarkistuslausekkeensa, jos sellainen oli. Siksi raja vaikuttaa siihen samalla tavalla kuin mihin tahansa muuhun asuntovuokraan. Jos sopimuksessa ei ollut lainkaan tarkistusta, vuokra ei saa nousta, koska kaupunkivuokralain 18 artikla sallii tarkistuksen vain sovituin ehdoin.
Esimerkki: vuokra on 1 200 euroa kuukaudessa, ja lauseke on sidottu 3 prosentin inflaatioon (IPC):
| Skenaario | Kuukausivuokra tarkistuksen jälkeen |
|---|---|
| Ilman asetusta (IPC 3 %) | 1 236 € |
| Asetuksen mukaan ja ilman uutta sopimusta (katto 2 %) | 1 224 € |
| Vuokra viiteindeksin yläpuolella | 1 200 € |
Mitä tämä tarkoittaa vuokranantajille ja sijoittajille Costa del Solilla?
Málagassa, Marbellassa tai Fuengirolassa on paljon asuntoja, jotka on vuokrattu vuosia sitten tehdyillä sopimuksilla ja jotka toimivat nykyään kuukausi kerrallaan. Tähän asti vuokranantaja saattoi päättää suhteen kuukausijakson lopussa asianmukaisella ilmoituksella. Asetuksen myötä, jos vuokralainen sitä pyytää ja täyttää vaatimukset, vuokranantajan on hyväksyttävä jopa kaksi vuotta lisää samalla vuokralla ja samoilla ehdoilla, ellei hän tarvitse asuntoa itse tai osapuolet pääse muuhun sopimukseen.
Málagan maakuntaa ei ole julistettu jännittyneeksi alueeksi (zona tensionada), joten 10.3 artiklan kolmen vuoden jatko ei tule tässä kyseeseen. Ennen toimenpiteitä kannattaa tarkistaa nämä seikat:
- Onko sopimus tácita reconducción -tilassa ja mistä lähtien.
- Oliko takaajaa, sillä hänen vakuutensa ei siirry uuteen sopimukseen.
- Ylittääkö nykyinen vuokra asuntosi Serpavi-arvon.
- Tarvitsetko asunnon todella itse ja voitko osoittaa sen 9.3 artiklan määräajoissa.
- Jos aiot ostaa asunnon, jossa on vuokralainen, millainen sopimus hänellä on ja missä tilanteessa se on.
Ostajalle tai sijoittajalle asunto, jossa on tácita reconducción -vuokralainen, ei enää ole asunto, joka voisi vapautua kuukaudessa tai kahdessa. Tuottoa laskettaessa on varauduttava jopa kahteen lisäsopimusvuoteen ja käytännössä jäädytettyyn vuokraan.
Olennaisin
Asetus 29/2026 ei muuta tácita reconducciónin siviilioikeudellisia sääntöjä, mutta muuttaa sen vaikutuksia: se avaa näille sopimuksille poikkeuksellisen jatkon ja soveltaa niihin 2 prosentin katon. Kongressin pysyvän valiokunnan (Diputación Permanente) on vahvistettava asetus, ja äänestys on suunniteltu 12. marraskuuta. Jos sitä ei vahvisteta, asetuksen soveltaminen päättyy, joten äänestystä kannattaa seurata. Jos omistat vuokrattuna olevan asunnon Costa del Solilla tai harkitset vuokralaisen kanssa myytävän asunnon ostamista, EVS PROPERTY GROUP auttaa arvioimaan, miten asia vaikuttaa sinuun.
Usein kysytyt kysymykset
Mitä tácita reconducción tarkoittaa vuokrasopimuksessa?
Se on uusi vuokrasuhde, joka syntyy, kun vuokralainen sopimuksen päätyttyä pysyy asunnossa viisitoista päivää vuokranantajan suostumuksella ja ilman poismuuttovaatimusta. Se säilyttää edellisen sopimuksen ehdot kestoa ja kolmansien osapuolten vakuuksia lukuun ottamatta.
Sovelletaanko kahden vuoden jatkoa, jos sopimus on tácita reconducción -tilassa?
Kyllä, asetus 29/2026 mainitsee sen nimenomaisesti, kunhan kyseessä on vakituinen asunto, sopimus oli voimassa 8. lokakuuta 2026 ja vuokralainen on maksanut vuokransa ajallaan vähintään kahdeksan kuukautta. Jatkoa on pyydettävä vuokralaisen toimesta.
Kuinka paljon voin korottaa vuokraa, jos sopimus on jatkunut hiljaisesti?
Jos tarkistus osuu ennen 31. joulukuuta 2027 eikä uutta sopimusta ole, enintään 2 prosenttia. Jos vuokra ylittää viiteindeksin, ei lainkaan.
Onko takaus yhä voimassa, jos sopimus on tácita reconducción -tilassa?
Ei välttämättä. Código Civilin 1567 artiklan mukaan kolmannen osapuolen alkuperäiselle sopimukselle antamat vakuudet eivät ulotu uuteen sopimukseen, joten takaus kannattaa uusia kirjallisesti.
Mitä seuraavaksi? Lukemisen jälkeen hyödyllisintä on tutustua todellisiin markkinoihin: katso kohteet kaupungeittain tai lähetä meille viesti (WhatsApp) ja kerro, mitä etsit – alue, budjetti, aikataulu – niin kokoamme sinulle räätälöidyn valikoiman sitoumuksetta.
Saatat hyötyä myös näistä: kiinteistösi myynti sijoittaminen Costa del Solilla maksuton arvio kuukausittainen hintaraportti
