Bei einem IPC (Verbraucherpreisindex) von 4,9 % im September und einem IRAV (Referenzindex für die Anpassung von Wohnungsmieten) auf einem Rekordwert von 2,54 % werden viele Vermieter in diesem Herbst ihre Miete eingefroren sehen: Vom 8. Oktober bis zum 31. Dezember 2027 darf die Miete nicht mehr steigen, wenn sie die Obergrenze des Serpavi überschreitet. Liegt sie nicht darüber, steigt sie nur um den neu vereinbarten Betrag oder, ohne Einigung, um höchstens 2 %. In der Provinz Málaga betrifft das Einfrieren nach Berechnungen der Regierung 32.100 Verträge, das sind 28,9 % der betroffenen.
Die Änderung kommt mit dem Real Decreto-ley 29/2026, genau dann, wenn die Inflation ihren höchsten Stand seit Februar 2023 erreicht, und sie trifft eine Stadtwohnung anders als eine Villa an der Küste.
Um wie viel darf die Miete ab dem 8. Oktober 2026 steigen?
Die Regel steht in der sechsten Schlussbestimmung (disposición final sexta) des Dekrets, das am 7. Oktober im BOE veröffentlicht wurde. Sie gilt für Wohnraummietverträge, die der Ley de Arrendamientos Urbanos (spanisches Mietrechtsgesetz) unterliegen und deren jährliche Anpassung zwischen dem 8. Oktober 2026 und dem 31. Dezember 2027 fällig wird, unabhängig davon, ob es sich um Kleineigentümer oder Großeigentümer handelt, und die an den IPC gekoppelt oder durch den IRAV begrenzt sind.
| Ihre Situation | Was Sie bei der Anpassung anwenden können |
|---|---|
| Die Miete liegt über der Höchstgrenze des Serpavi | Keine Erhöhung: Die Miete bleibt eingefroren |
| Die Miete liegt an der Grenze oder darunter | Das, was neu mit dem Mieter vereinbart wird; ohne Einigung höchstens 2 % |
| Der Serpavi weist für Ihre Wohnung keinen Wert aus | Dieselbe Regel: neue Vereinbarung oder, ohne Einigung, höchstens 2 % |
| Der Vertrag enthält keine Anpassungsklausel | Die Miete wird nicht angepasst |
Bei einem IRAV von 2,54 % schränkt die Obergrenze von 2 % selbst neuere Verträge ein, und bei den an den IPC gekoppelten kürzt sie fast drei Punkte. Eine höhere Erhöhung ist nur möglich, wenn die Miete den Serpavi nicht überschreitet und der Mieter zustimmt. Ferienwohnungen sind ausgenommen, da sie nicht der Ley de Arrendamientos Urbanos unterliegen.
Was ist der Serpavi und wie erfahre ich, ob meine Miete ihn überschreitet?
Der Serpavi ist das Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (staatliches Referenzsystem für Wohnungsmietpreise). Er berechnet für jede Wohnung eine Mietspanne, und zwar anhand dessen, was Vermieter bei der Steuerbehörde (Hacienda) angeben, derzeit mit Daten von 2024, sowie anhand der Angaben des Catastro (Grundbuchamt für Liegenschaftskataster) nach Zensusbezirk, Fläche und Extras wie Aufzug, Stellplatz oder Gemeinschaftspool. Bisher begrenzte sein Höchstwert nur Neuverträge in angespannten Wohnungsmarktgebieten (zonas tensionadas), und in Andalusien ist keines ausgewiesen. Mit dem Dekret entscheidet er darüber, ob eine Miete eingefroren wird, und die Regierung wendet ihn auch außerhalb dieser Gebiete an.
Doch nicht für alle Wohnungen gibt es einen Referenzwert. Die geltende Methodik vom März 2026 berechnet ihn nur für Wohnungen mit 30 bis 150 m² Baufläche, in Mehrfamilien-Wohngebäuden vor 2022 und in Zensusbezirken mit ausreichenden Daten. Häuser, Villen, Wohnungen über 150 m² und Neubauten bleiben außen vor: Für sie gilt die neue Vereinbarung oder die 2 %, aber kein Einfrieren. Nach Angaben der Regierung betrifft das 112.500 Verträge in Andalusien.
- Suchen Sie die Katasterreferenz (referencia catastral) der Wohnung heraus: Sie steht auf dem Bescheid der IBI (spanische Grundsteuer).
- Geben Sie sie zusammen mit den Merkmalen der Wohnung in den Mietrechner des Ministerio de Vivienda oder in die Serpavi-Abfrage ein und vergleichen Sie den Höchstwert der Spanne mit der aktuellen Miete.
- Teilen Sie die Anpassung schriftlich mit, mit dem angewandten Prozentsatz und der neuen Miete in Euro, und bewahren Sie eine Kopie auf.
Wie viele Verträge werden in Málaga eingefroren?
Die Regierung schätzte die Reichweite nach Provinzen mit dem ersten Dekret, dem 26/2026, das der Congreso kippte und das das 29/2026 mit derselben Regel wieder aufgreift. In Andalusien betrifft die Begrenzung 406.000 Verträge zu Marktpreisen, in denen 954.600 Menschen leben.
| Gebiet | Betroffene Verträge | Eingefroren | % eingefroren | Mediane Ersparnis des Mieters bei eingefrorener Miete |
|---|---|---|---|---|
| Provinz Málaga | 111.300 | 32.100 | 28,9 % | 25,9 €/Monat |
| Provinz Cádiz | 53.800 | 16.900 | 31,4 % | 20,4 €/Monat |
| Provinz Almería | 35.300 | 10.600 | 30,1 % | 16,7 €/Monat |
| Provinz Sevilla | 83.800 | 23.800 | 28,4 % | 22 €/Monat |
| Provinz Granada | 61.300 | 13.000 | 21,2 % | 19,6 €/Monat |
| Andalusien | 406.000 | 110.900 | 27,3 % | 21,4 €/Monat |
Málaga liegt über dem andalusischen Durchschnitt, auch wenn Cádiz und Almería einen noch größeren Anteil einfrieren, und vereint 35 % der geschätzten Ersparnis der Region auf sich, nämlich 21,5 Millionen Euro im Jahr. Für den Vermieter ist diese Ersparnis das, was ihm an Einnahmen entgeht: 25,9 Euro im Monat im Medianhaushalt mit eingefrorener Miete, rund 311 Euro im Jahr. Für ganz Spanien spricht die Regierung von mehr als einer Million eingefrorener Verträge.
Welche Wohnungen an der Costa del Sol fallen nicht unter den Serpavi?
An der Costa del Sol gibt es gerade viele der Wohnungen, die der Serpavi nicht abdeckt. Wir haben das in unserem Portfolio gemessen: Von den 8.286 Wohnungen, die im Oktober 2026 zum Verkauf standen, hätten 64 % bei einer Vermietung keinen Referenzwert.
| Gemeinde | Häuser und Villen | Wohnungen außerhalb der zulässigen Größe oder Neubau | Gesamt außerhalb des Serpavi |
|---|---|---|---|
| Marbella | 40,8 % | 22,7 % | 63,5 % |
| Benahavís | 45,9 % | 18,2 % | 64,1 % |
| Estepona | 36,4 % | 25,7 % | 62,1 % |
| Mijas | 46,3 % | 16,9 % | 63,2 % |
| Fuengirola | 12,3 % | 40,7 % | 53,0 % |
| Málaga | 31,0 % | 24,7 % | 55,8 % |
| Gesamtes Portfolio | 42,3 % | 21,7 % | 64,0 % |
Das ist ein Mindestwert, denn auch einige Zensusbezirke haben keine ausreichenden Daten. Für den Eigentümer einer Villa in Marbella oder einer neuen Wohnung in Fuengirola wird die Miete nicht eingefroren, doch bis Ende 2027 darf sie auch nicht stärker steigen als vereinbart oder, ohne Einigung, als 2 %.
Wie viel Einnahmen entgehen einem Eigentümer bei eingefrorener Miete?
Ein Beispiel mit Marktpreisen: In Marbella wurde die Miete im September laut idealista mit 23,6 €/m² pro Monat angeboten, eine Wohnung mit 80 m² läge also bei rund 1.888 €. Mit dem IPC wäre die Miete um 92,51 € pro Monat gestiegen, mit dem IRAV um 47,96 €, mit der Obergrenze um 37,76 €. Bei eingefrorener Miete nimmt der Vermieter im Jahr 1.110 € weniger ein als mit dem IPC; in der Stadt Málaga wären es bei 16,5 €/m² 776 €. Zugleich steigt die Marktmiete in der Provinz um 5,7 % im Jahr, fast das Dreifache der Obergrenze, sodass sich der Abstand zwischen Bestandsverträgen und Neuverträgen so lange vergrößern dürfte, wie die Begrenzung gilt.
Lohnt es sich an der Costa del Sol weiterhin, zur Vermietung zu kaufen?
Es kann sich lohnen, aber die Rechnung ändert sich. In Andalusien wird die Anfangsmiete eines neuen Vertrags frei vereinbart; das Dekret begrenzt, wie stark sie danach wächst, und ein jetzt abgeschlossener Vertrag erhält seine erste Anpassung im Herbst 2027, also noch innerhalb des Zeitraums. Von den 603 Wohnungen, die wir zur Langzeitvermietung anbieten, liegen 61 % außerhalb des Serpavi, vor allem Villen und große Wohnungen.
- Legen Sie die Einstiegsmiete anhand der Daten der Gegend sorgfältig fest: Bis 2028 kann sie kaum wachsen.
- Wenn Sie eine bereits vermietete Wohnung kaufen, prüfen Sie vorher ihren Serpavi: Überschreitet die Miete ihn, steigt sie bis 2028 nicht.
- Berechnen Sie die Rendite mit der gleichbleibenden Miete: Bei einem IPC von 4,9 % verliert eine eingefrorene Miete in einem Jahr fast 5 % an Kaufkraft.
- Beachten Sie die außerordentliche Verlängerung (prórroga extraordinaria) des Dekrets: Endet die Verlängerung des Vertrags vor dem 31. Dezember 2028, kann der Mieter, der seine Zahlungen pünktlich leistet, bis zu zwei weitere Jahre zu denselben Bedingungen verlangen. Und wenn Sie verkaufen, tritt der Käufer in den Vertrag ein.
Was passiert, wenn die Diputación Permanente das Dekret nicht bestätigt?
Stand 15. Oktober 2026 ist das Dekret in Kraft, aber noch nicht bestätigt (convalidación). Da die Cortes für die Wahlen am 29. November aufgelöst wurden, liegt die Abstimmung bei der Diputación Permanente (Ständiger Ausschuss) des Congreso. Das ist keine Nebensache: Der Congreso kippte Anfang Oktober die beiden vorherigen Fassungen, und im April war bereits die im März beschlossene Obergrenze von 2 % verfallen. Wird das Dekret nicht bestätigt, gilt wieder die allgemeine Regel: das im Vertrag Vereinbarte, mit dem IRAV als Obergrenze für die seit dem 26. Mai 2023 abgeschlossenen Verträge.
Zusammengefasst: Kann ich die Miete in diesem Jahr erhöhen?
Wenn die Anpassung Ihres Vertrags bis Ende 2027 fällig wird, vergessen Sie IPC und IRAV und prüfen Sie zuerst den Serpavi: Oberhalb seiner Grenze wird die Miete eingefroren; darunter, oder wenn die Wohnung keinen Referenzwert hat, steigt sie um das, was Sie mit dem Mieter vereinbaren, oder, ohne Einigung, um 2 %. EVS PROPERTY GROUP unterstützt Eigentümer und Investoren dabei, eine realistische Miete festzulegen, den Serpavi einer Wohnung vor dem Kauf zu prüfen und die Rendite in Málaga und an der Costa del Sol zu berechnen. Wenn Sie Ihren Fall prüfen, sprechen wir gern darüber.
Dieser Artikel dient nur der Information und ersetzt nicht die Beratung durch einen Rechtsanwalt zu Ihrem konkreten Fall.
Häufig gestellte Fragen
Kann ich die Miete mit dem IPC vom September um 4,9 % erhöhen?
Nein, wenn die Anpassung zwischen dem 8. Oktober 2026 und dem 31. Dezember 2027 fällig wird: Die Miete wird eingefroren, wenn sie die Grenze des Serpavi überschreitet, und steigt, wenn sie sie nicht überschreitet, um den neu vereinbarten Betrag oder, ohne Einigung, um höchstens 2 %.
Was passiert, wenn meine Wohnung im Serpavi keinen Wert hat?
Sie kann auf diesem Weg nicht eingefroren werden, und es gilt die andere Regel: neue Vereinbarung mit dem Mieter oder, ohne Einigung, höchstens 2 %. Das betrifft Häuser und Villen, Wohnungen über 150 m² und Neubauten.
Gilt das Einfrieren auch für vor 2023 abgeschlossene Verträge?
Ja. Es gilt für alle Wohnraummietverträge, die der Ley de Arrendamientos Urbanos unterliegen und deren jährliche Anpassung in den Zeitraum fällt, unabhängig davon, ob sie an den IPC gekoppelt oder durch den IRAV begrenzt sind.
Bis wann gilt die Mietbegrenzung?
Sie deckt die Anpassungen ab, die bis zum 31. Dezember 2027 fällig werden, sofern die Diputación Permanente das Dekret bestätigt; geschieht das nicht, entfällt die Begrenzung früher.
Und jetzt? Am nützlichsten ist es nach dem Lesen, sich den echten Markt anzusehen: Schauen Sie sich die Immobilien nach Orten an oder schreiben Sie uns per WhatsApp, was Sie suchen – Lage, Budget, Zeitrahmen –, und wir stellen Ihnen unverbindlich eine passende Auswahl zusammen.
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