Заморозка аренды при IPC 4,9 %: Serpavi решает, вырастет ли ваша арендная плата в Малаге

При IPC (индексе потребительских цен) за сентябрь на уровне 4,9 % и рекордном IRAV (индексе для обновления арендной платы за жильё) в 2,54 % многие арендодатели этой осенью столкнутся с замороженной арендой: с 8 октября и до 31 декабря 2027 года, если арендная плата превышает предел Serpavi, повышать её нельзя вообще, а если не превышает, она растёт лишь на ту сумму, о которой стороны договорятся заново, а при отсутствии согласия — максимум на 2 %. В провинции Малага, по расчётам правительства, заморозка затронет 32 100 договоров, или 28,9 % от числа охваченных.

Изменение вводит Real Decreto-ley 29/2026 (королевский указ-закон) именно тогда, когда инфляция достигла самого высокого уровня с февраля 2023 года, и городская квартира она затрагивает не так, как виллу на побережье.

На сколько можно повысить арендную плату с 8 октября 2026 года?

Правило содержится в шестом заключительном положении указа, опубликованного в BOE (официальном вестнике Испании) 7 октября. Оно касается договоров аренды жилья, подпадающих под Ley de Arrendamientos Urbanos (Закон о городской аренде), у которых ежегодное обновление приходится на период с 8 октября 2026 года по 31 декабря 2027 года, независимо от того, кто арендодатель — малый собственник или крупный владелец, — если договор привязан к IPC или ограничен IRAV.

При IRAV в 2,54 % потолок в 2 % ограничивает даже недавние договоры, а у договоров, привязанных к IPC, отнимает почти три процентных пункта. Более высокое повышение возможно, только если арендная плата не превышает Serpavi и арендатор с ним согласен. Туристические квартиры в это правило не входят, поскольку на них Закон о городской аренде не распространяется.

Что такое Serpavi и как узнать, превышает ли его ваша арендная плата?

Serpavi — это Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (Государственная система ориентировочных цен на аренду жилья). Для каждого жилья она рассчитывает диапазон арендной платы на основе того, что арендодатели декларируют в Hacienda (налоговой службе), на этот раз по данным за 2024 год, и сведений Catastro (кадастра) с учётом sección censal (переписного участка), площади и таких дополнительных удобств, как лифт, парковка или общий бассейн. До сих пор его верхнее значение ограничивало только новые договоры в zonas tensionadas (зонах напряжённого рынка аренды), а в Андалусии ни одна такая зона не объявлена. Теперь, согласно указу, оно определяет, замораживается ли арендная плата, и правительство применяет его и за пределами этих зон.

Но эталонное значение есть не у всех объектов. Действующая методика от марта 2026 года рассчитывает его только для квартир площадью от 30 до 150 м² в многоквартирных жилых домах, построенных до 2022 года, и в переписных участках с достаточным объёмом данных. Дома, виллы, квартиры площадью более 150 м² и новостройки в него не входят: для них действует новое соглашение или 2 %, но не заморозка. По данным правительства, так обстоит дело с 112 500 договоров в Андалусии.

• Найдите referencia catastral (кадастровый номер) жилья: он указан в квитанции об уплате IBI (ежегодного муниципального налога на недвижимость).
• Введите его в калькулятор аренды Ministerio de Vivienda или в сервис Serpavi вместе с характеристиками жилья и сравните верхнее значение диапазона с текущей арендной платой.
• Сообщите об обновлении в письменной форме, указав применённый процент и новую арендную плату в евро, и сохраните копию.

Сколько договоров будет заморожено в Малаге?

Правительство оценило масштаб по провинциям для первого указа, 26/2026, который отклонил Конгресс и который 29/2026 возвращает с тем же правилом. В Андалусии ограничение затрагивает 406 000 договоров по рыночной цене, в которых проживают 954 600 человек.

Малага превышает среднеандалусийский показатель, хотя в Кадисе и Альмерии заморожена ещё большая доля договоров, и на неё приходится 35 % оценочной экономии по региону — 21,5 млн евро в год. Для арендодателя эта экономия — недополученный доход: 25,9 евро в месяц для медианного домохозяйства с замороженной арендной платой, около 311 евро в год. По всей Испании правительство говорит о более чем миллионе замороженных договоров.

Какие объекты на Коста-дель-Соль не охвачены Serpavi?

На Коста-дель-Соль как раз много жилья, которое Serpavi не охватывает. Мы измерили это на нашем портфеле: из 8 286 объектов, выставленных на продажу в октябре 2026 года, у 64 % не было бы эталонного значения, если бы их сдавали в аренду.

Это минимальная оценка, поскольку в некоторых переписных участках данных тоже недостаточно. Для владельца виллы в Марбелье или новой квартиры в Фуэнхироле арендная плата не замораживается, но до конца 2027 года её нельзя будет повысить больше, чем договорятся стороны, а без согласия — больше чем на 2 %.

Сколько недополучает собственник при замороженной арендной плате?

Пример на рыночных ценах: в Марбелье аренда в сентябре предлагалась по 23,6 €/м² в месяц по данным idealista, так что квартира площадью 80 м² стоила бы около 1 888 €. По IPC арендная плата выросла бы на 92,51 € в месяц; по IRAV — на 47,96 €; по потолку — на 37,76 €. При заморозке арендодатель получает на 1 110 € в год меньше, чем при индексации по IPC; в городе Малага, при 16,5 €/м², это было бы 776 €. Между тем рыночная арендная плата в провинции растёт на 5,7 % в год, почти втрое быстрее потолка, так что разрыв между действующими и новыми договорами будет увеличиваться, пока действует ограничение.

Выгодно ли по-прежнему покупать жильё для сдачи на Коста-дель-Соль?

Может быть выгодно, но расчёты меняются. В Андалусии начальная арендная плата нового договора устанавливается свободно; указ ограничивает лишь то, насколько она растёт потом, а договор, подписанный сейчас, получит первое обновление осенью 2027 года, то есть всё ещё в пределах этого периода. Из 603 объектов, которые мы предлагаем для долгосрочной аренды, 61 % не входит в Serpavi, главным образом это виллы и большие квартиры.

• Тщательно определите стартовую арендную плату по данным района: до 2028 года она почти не сможет расти.
• Если вы покупаете уже сданное в аренду жильё, заранее проверьте его Serpavi: если арендная плата превышает этот показатель, она не вырастет до 2028 года.
• Считайте доходность при неизменной арендной плате: при IPC 4,9 % замороженная арендная плата за год теряет почти 5 % покупательной способности.
• Учитывайте чрезвычайное продление по указу: если срок продления договора истекает до 31 декабря 2028 года, арендатор без задолженности по платежам может запросить ещё до двух лет на прежних условиях. А если вы продаёте жильё, покупатель вступает в договор на место продавца (subrogación).

Что произойдёт, если Постоянная депутация не утвердит указ?

По состоянию на 15 октября 2026 года указ действует, но ещё не утверждён (convalidación), а поскольку Cortes (парламент) распущены в связи с выборами 29 ноября, голосование проводит Diputación Permanente (Постоянная депутация) Конгресса. Это не формальность: в начале октября Конгресс отклонил две предыдущие версии, а в апреле уже утратил силу потолок в 2 %, принятый в марте. Если указ не будет утверждён, возвращается общее правило: то, что оговорено в договоре, с IRAV в качестве потолка для договоров, подписанных с 26 мая 2023 года.

Итог: можно ли повысить арендную плату в этом году?

Если обновление вашего договора приходится на период до конца 2027 года, забудьте об IPC и IRAV и сначала проверьте Serpavi: выше его предела арендная плата замораживается, а ниже него, или если у жилья нет эталонного значения, она вырастает на то, о чём вы договоритесь с арендатором, а без согласия — на 2 %. В EVS PROPERTY GROUP мы помогаем собственникам и инвесторам определять реалистичную арендную плату, проверять Serpavi объекта до покупки и рассчитывать доходность в Малаге и на Коста-дель-Соль. Если вы оцениваете свой случай, давайте поговорим.

Эта статья носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста по вашему конкретному случаю.

Часто задаваемые вопросы