Met een IPC (de Spaanse consumentenprijsindex) van 4,9 % in september en een IRAV (de referentie-index voor huuraanpassingen) op een recordniveau van 2,54 % krijgen veel verhuurders dit najaar te maken met een bevroren huur. Van 8 oktober tot en met 31 december 2027 mag de huur helemaal niet stijgen als ze boven de limiet van het Serpavi ligt. Ligt ze er niet boven, dan stijgt ze alleen met wat opnieuw wordt overeengekomen of, bij gebrek aan overeenstemming, met maximaal 2 %. In de provincie Málaga raakt de bevriezing volgens de berekening van de regering 32.100 huurcontracten, oftewel 28,9 % van de getroffen contracten.
De wijziging komt met het Real Decreto-ley 29/2026 (koninklijk wetsbesluit), precies nu de inflatie op het hoogste niveau sinds februari 2023 staat. Een stadsappartement wordt er anders door geraakt dan een villa aan de kust.
Hoeveel mag de huur vanaf 8 oktober 2026 stijgen?
De regel staat in de zesde slotbepaling van het besluit, dat op 7 oktober in het BOE (het Spaanse staatsblad) is gepubliceerd. Hij geldt voor huurcontracten voor woningen onder de Ley de Arrendamientos Urbanos (de Spaanse huurwet) waarvan de jaarlijkse aanpassing tussen 8 oktober 2026 en 31 december 2027 valt. Het maakt niet uit of de verhuurder een kleine eigenaar of een grootbezitter is, zolang het contract aan de IPC is gekoppeld of door de IRAV wordt begrensd.
| Jouw situatie | Wat je bij de aanpassing mag toepassen |
|---|---|
| De huur ligt boven het maximum van het Serpavi | Geen verhoging: de huur wordt bevroren |
| De huur ligt op of onder het maximum | Wat opnieuw met de huurder wordt overeengekomen; zonder akkoord maximaal 2 % |
| Het Serpavi geeft geen waarde voor jouw woning | Dezelfde regel: nieuwe afspraak of, zonder akkoord, maximaal 2 % |
| Het contract bevat geen aanpassingsclausule | De huur wordt niet aangepast |
Met een IRAV van 2,54 % knelt het plafond van 2 % zelfs bij recente contracten, en bij contracten die aan de IPC gekoppeld zijn snijdt het bijna drie procentpunten weg. Een hogere verhoging kan alleen als de huur niet boven het Serpavi ligt en de huurder ermee instemt. Toeristische woningen vallen erbuiten, omdat ze niet onder de Ley de Arrendamientos Urbanos vallen.
Wat is het Serpavi en hoe weet je of je huur erboven ligt?
Het Serpavi is het Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda, het Spaanse staatssysteem met referentieprijzen voor woninghuur. Voor elke woning berekent het een huurbandbreedte op basis van wat verhuurders aan Hacienda (de Spaanse fiscus) aangeven, nu met gegevens van 2024, en van de informatie van het Catastro (het kadaster). Daarbij kijkt het naar de sección censal (de statistische wijk), de oppervlakte en extra’s zoals lift, parkeerplaats of gemeenschappelijk zwembad. Tot nu toe begrensde de bovengrens alleen nieuwe contracten in zonas tensionadas (gebieden met een gespannen woningmarkt), en in Andalucía is er geen enkele zo aangewezen. Met het besluit bepaalt het Serpavi of een huur wordt bevroren, en de regering past het ook buiten die gebieden toe.
Maar niet elke woning heeft een referentiewaarde. De geldende methodologie, van maart 2026, berekent die alleen voor appartementen van 30 tot 150 m² bebouwd oppervlak, in collectieve woongebouwen van vóór 2022 en in secciones censales met voldoende gegevens. Huizen, villa’s, appartementen van meer dan 150 m² en nieuwbouw vallen erbuiten: daar geldt de nieuwe afspraak of de 2 %, maar geen bevriezing. Volgens de regering gaat het in Andalucía om 112.500 contracten.
- Zoek de referencia catastral (kadastrale referentie) van de woning op: die staat op de aanslag van de IBI (de jaarlijkse gemeentelijke onroerendezaakbelasting).
- Voer haar in op de huurcalculator van het Ministerio de Vivienda of in de Serpavi-raadpleging, samen met de kenmerken van de woning, en vergelijk de bovengrens van de bandbreedte met de huidige huur.
- Deel de aanpassing schriftelijk mee, met het toegepaste percentage en de nieuwe huur in euro, en bewaar een kopie.
Hoeveel contracten worden in Málaga bevroren?
De regering schatte de omvang per provincie in bij het eerste besluit, 26/2026, dat het Congreso (het Spaanse Lagerhuis) heeft weggestemd en dat 29/2026 met dezelfde regel opnieuw invoert. In Andalucía raakt de beperking 406.000 contracten tegen marktprijs, waarin 954.600 mensen wonen.
| Gebied | Getroffen contracten | Bevroren | % bevroren | Mediane besparing van de huurder bij bevroren huur |
|---|---|---|---|---|
| Provincie Málaga | 111.300 | 32.100 | 28,9 % | 25,9 €/maand |
| Provincie Cádiz | 53.800 | 16.900 | 31,4 % | 20,4 €/maand |
| Provincie Almería | 35.300 | 10.600 | 30,1 % | 16,7 €/maand |
| Provincie Sevilla | 83.800 | 23.800 | 28,4 % | 22 €/maand |
| Provincie Granada | 61.300 | 13.000 | 21,2 % | 19,6 €/maand |
| Andalucía | 406.000 | 110.900 | 27,3 % | 21,4 €/maand |
Málaga ligt boven het Andalusische gemiddelde, hoewel Cádiz en Almería een nog groter aandeel bevriezen, en neemt 35 % van de geschatte besparing in de regio voor zijn rekening: 21,5 miljoen euro per jaar. Voor de verhuurder is die besparing precies wat hij misloopt: 25,9 euro per maand bij het mediane huishouden met bevroren huur, ongeveer 311 euro per jaar. In heel Spanje spreekt de regering van meer dan een miljoen bevroren contracten.
Welke woningen aan de Costa del Sol vallen buiten het Serpavi?
De Costa del Sol zit vol met precies de woningen die het Serpavi niet dekt. We hebben het in onze portefeuille doorgerekend: van de 8.286 woningen die in oktober 2026 te koop stonden, zou 64 % geen referentiewaarde hebben als ze werd verhuurd.
| Gemeente | Huizen en villa’s | Appartementen buiten de toegelaten grootte of nieuwbouw | Totaal buiten het Serpavi |
|---|---|---|---|
| Marbella | 40,8 % | 22,7 % | 63,5 % |
| Benahavís | 45,9 % | 18,2 % | 64,1 % |
| Estepona | 36,4 % | 25,7 % | 62,1 % |
| Mijas | 46,3 % | 16,9 % | 63,2 % |
| Fuengirola | 12,3 % | 40,7 % | 53,0 % |
| Málaga | 31,0 % | 24,7 % | 55,8 % |
| Hele portefeuille | 42,3 % | 21,7 % | 64,0 % |
Dit is een minimum, want sommige secciones censales hebben ook onvoldoende gegevens. Voor de eigenaar van een villa in Marbella of van een nieuw appartement in Fuengirola wordt de huur niet bevroren, maar tot eind 2027 mag ze evenmin meer stijgen dan is afgesproken of, zonder akkoord, 2 %.
Hoeveel inkomsten loopt een eigenaar mis bij een bevroren huur?
Een voorbeeld met marktprijzen: in Marbella werd de huur in september aangeboden voor 23,6 €/m² per maand, volgens idealista, dus een appartement van 80 m² zou rond de 1.888 € komen. Met de IPC was de huur 92,51 € per maand gestegen; met de IRAV 47,96 €; met het plafond 37,76 €. Bij een bevroren huur ontvangt de verhuurder per jaar 1.110 € minder dan met de IPC; in de stad Málaga, tegen 16,5 €/m², zou dat 776 € zijn. Ondertussen stijgt de marktprijs voor huur in de provincie met 5,7 % per jaar, bijna drie keer zoveel als het plafond, dus de kloof tussen lopende en nieuwe contracten zal groter worden zolang de beperking duurt.
Blijft kopen om te verhuren aan de Costa del Sol de moeite waard?
Dat kan, maar de rekensom verandert. In Andalucía wordt de beginhuur van een nieuw contract vrij overeengekomen; het besluit beperkt alleen hoeveel ze daarna groeit, en een contract dat nu wordt getekend krijgt zijn eerste aanpassing in het najaar van 2027, nog binnen de periode. Van de 603 woningen die wij voor langetermijnverhuur aanbieden, valt 61 % buiten het Serpavi, vooral villa’s en grote appartementen.
- Bepaal de startprijs zorgvuldig met gegevens uit de buurt: tot 2028 kan de huur nauwelijks nog groeien.
- Koop je een woning die al verhuurd is, raadpleeg dan eerst haar Serpavi: ligt de huur erboven, dan stijgt ze niet tot 2028.
- Bereken het rendement met een vlakke huur: bij een IPC van 4,9 % verliest een bevroren huur in een jaar bijna 5 % koopkracht.
- Houd rekening met de buitengewone verlenging (prórroga extraordinaria) uit het besluit: loopt de verlengingsperiode van het contract af vóór 31 december 2028, dan kan de huurder die zijn betalingen op orde heeft maximaal twee jaar extra vragen onder dezelfde voorwaarden. En als je verkoopt, neemt de koper het huurcontract over.
Wat gebeurt er als de Diputación Permanente het besluit niet bekrachtigt?
Op 15 oktober 2026 is het besluit van kracht maar moet het nog worden bekrachtigd (convalidación). Omdat de Cortes (het Spaanse parlement) zijn ontbonden voor de verkiezingen van 29 november, ligt de stemming bij de Diputación Permanente del Congreso (de Permanente Commissie van het Congreso). Dat is geen formaliteit: het Congreso heeft begin oktober de twee eerdere versies weggestemd, en in april was het in maart goedgekeurde plafond van 2 % al vervallen. Wordt het besluit niet bekrachtigd, dan geldt weer de algemene regel: wat in het contract is afgesproken, met de IRAV als plafond voor contracten die sinds 26 mei 2023 zijn getekend.
Kort samengevat: mag ik de huur dit jaar verhogen?
Als de aanpassing van je contract vóór eind 2027 valt, vergeet dan de IPC en de IRAV en controleer eerst het Serpavi: boven de limiet wordt de huur bevroren, en eronder, of als de woning geen referentiewaarde heeft, stijgt ze met wat je met de huurder afspreekt of, zonder akkoord, met 2 %. Bij EVS PROPERTY GROUP helpen we eigenaren en beleggers om een realistische huur vast te stellen, het Serpavi van een woning te controleren voordat ze die kopen en het rendement te berekenen in Málaga en aan de Costa del Sol. Overweeg je je situatie? Laten we praten.
Dit artikel is informatief bedoeld en vervangt niet het advies van een advocaat over jouw concrete situatie.
Veelgestelde vragen
Mag ik de huur met 4,9 % verhogen op basis van de IPC van september?
Nee, als de aanpassing tussen 8 oktober 2026 en 31 december 2027 valt: de huur wordt bevroren als ze boven de limiet van het Serpavi ligt en, als ze er niet boven ligt, stijgt ze met wat opnieuw wordt overeengekomen of, zonder akkoord, met maximaal 2 %.
Wat als mijn woning geen waarde in het Serpavi heeft?
Dan kan de huur niet langs die weg worden bevroren en geldt de andere regel: nieuwe afspraak met de huurder of, zonder akkoord, maximaal 2 %. Dit geldt voor huizen en villa’s, appartementen van meer dan 150 m² en nieuwbouw.
Geldt de bevriezing ook voor contracten die vóór 2023 zijn getekend?
Ja. Ze geldt voor alle huurcontracten voor woningen onder de Ley de Arrendamientos Urbanos waarvan de jaarlijkse aanpassing in de periode valt, of ze nu aan de IPC zijn gekoppeld of door de IRAV worden begrensd.
Hoelang duurt de huurbeperking?
Ze geldt voor aanpassingen die uiterlijk 31 december 2027 vervallen, mits de Diputación Permanente het besluit bekrachtigt; doet ze dat niet, dan vervalt de beperking eerder.
En nu? Het nuttigste na het lezen is naar de echte markt te kijken: bekijk de woningen per plaats of laat ons via WhatsApp weten wat u zoekt — gebied, budget, termijn — en wij stellen vrijblijvend een selectie op maat samen.
Ook handig: uw woning verkopen investeren aan de Costa del Sol gratis waardebepaling maandelijks prijsrapport
