Frosset husleje med IPC på 4,9 %: Serpavi afgør, om din husleje stiger i Málaga

Med et IPC (det spanske forbrugerprisindeks) på 4,9 % i september og et IRAV (referenceindekset for regulering af boliglejen) på rekordhøje 2,54 % vil mange udlejere i efteråret opleve, at huslejen er frosset: Fra den 8. oktober til den 31. december 2027 må huslejen slet ikke stige, hvis den overstiger Serpavis grænse. Overstiger den ikke grænsen, stiger den kun med det, der aftales på ny, eller uden aftale højst 2 %. I provinsen Málaga beregner regeringen, at frysningen rammer 32.100 kontrakter, svarende til 28,9 % af de berørte.

Ændringen kommer med Real Decreto-ley 29/2026 (kongeligt lovdekret), netop som inflationen er på det højeste niveau siden februar 2023, og den rammer ikke en bylejlighed på samme måde som en villa ved kysten.

Hvor meget kan huslejen stige fra den 8. oktober 2026?

Reglen står i dekretets sjette slutbestemmelse, som blev offentliggjort i BOE (Spaniens statstidende) den 7. oktober. Den gælder for boliglejekontrakter omfattet af Ley de Arrendamientos Urbanos (den spanske lejelov), hvor den årlige regulering falder mellem den 8. oktober 2026 og den 31. december 2027, uanset om udlejeren er en lille ejer eller en stor ejer, og uanset om kontrakten er knyttet til IPC eller begrænset af IRAV.

Med IRAV på 2,54 % strammer loftet på 2 % til, selv for nyere kontrakter, og for kontrakter knyttet til IPC skærer det næsten tre procentpoint af. En større stigning er kun mulig, hvis huslejen ikke overstiger Serpavi, og lejeren accepterer den. Turistlejligheder er undtaget, fordi de ikke er omfattet af Ley de Arrendamientos Urbanos.

Hvad er Serpavi, og hvordan kan du se, om din husleje overstiger den?

Serpavi er Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda, det statslige referencesystem for boligleje. For hver bolig beregner det et huslejeinterval ud fra det, udlejerne har oplyst til Hacienda (den spanske skattemyndighed), nu med data fra 2024, og ud fra oplysninger fra Catastro (matriklen) efter folketællingsdistrikt (sección censal), areal og ekstra faciliteter som elevator, parkering eller fælles swimmingpool. Indtil nu begrænsede den øvre værdi kun nye kontrakter i såkaldte zonas tensionadas (områder med presset boligmarked), og i Andalusien er der ikke erklæret nogen. Med dekretet afgør den, om en husleje fryses, og regeringen anvender den også uden for disse områder.

Men ikke alle boliger har en referenceværdi. Den gældende metodik fra marts 2026 beregner den kun for lejligheder på mellem 30 og 150 m² bebygget areal, i kollektive beboelsesbygninger opført før 2022 og i folketællingsdistrikter med tilstrækkelige data. Huse, villaer, lejligheder over 150 m² og nybyggeri er udenfor: For dem gælder den nye aftale eller de 2 %, men ikke frysningen. Ifølge regeringen gælder det 112.500 kontrakter i Andalusien.

• Find boligens referencia catastral (matrikelnummer): Det står på kvitteringen for IBI (den årlige spanske ejendomsskat).
• Indtast det i Boligministeriets lejeberegner eller i Serpavi-opslaget sammen med boligens egenskaber, og sammenlign intervallets øvre værdi med den nuværende husleje.
• Meddel reguleringen skriftligt med den anvendte procentsats og den nye husleje i euro, og gem en kopi.

Hvor mange kontrakter fryses i Málaga?

Regeringen opgjorde omfanget pr. provins i forbindelse med det første dekret, nr. 26/2026, som Congreso (underhuset) nedstemte, og som nr. 29/2026 genindfører med samme regel. I Andalusien rammer begrænsningen 406.000 kontrakter til markedspris, hvor 954.600 personer bor.

Málaga ligger over det andalusiske gennemsnit, selv om Cádiz og Almería fryser en endnu større andel, og provinsen står for 35 % af den anslåede besparelse i regionen, 21,5 millioner euro om året. For udlejeren er den besparelse en indtægt, der udebliver: 25,9 euro om måneden i den mediane husstand med frosset husleje, cirka 311 euro om året. I hele Spanien taler regeringen om mere end en million frosne kontrakter.

Hvilke boliger på Costa del Sol er uden for Serpavi?

Costa del Sol er fuld af netop de boliger, som Serpavi ikke dækker. Vi har målt det i vores portefølje: Af de 8.286 boliger til salg i oktober 2026 ville 64 % ikke have nogen referenceværdi, hvis de blev udlejet.

Det er et minimum, for nogle folketællingsdistrikter har heller ikke tilstrækkelige data. For ejeren af en villa i Marbella eller en nybygget lejlighed i Fuengirola fryses huslejen ikke, men frem til udgangen af 2027 kan den heller ikke stige mere end det aftalte eller, uden aftale, 2 %.

Hvor meget går en udlejer glip af med frosset husleje?

Et eksempel med markedspriser: I Marbella blev udlejning i september annonceret til 23,6 €/m² om måneden ifølge idealista, så en lejlighed på 80 m² ville ligge omkring 1.888 €. Med IPC ville huslejen være steget 92,51 € om måneden, med IRAV 47,96 € og med loftet 37,76 €. Frosset giver det udlejeren 1.110 € mindre om året end med IPC; i byen Málaga, til 16,5 €/m², ville det være 776 €. Samtidig stiger markedshuslejen 5,7 % om året i provinsen, næsten tre gange så meget som loftet, så afstanden mellem eksisterende og nye kontrakter vil have tendens til at vokse, så længe begrænsningen varer.

Kan det stadig betale sig at købe til udlejning på Costa del Sol?

Det kan det, men regnestykket ændrer sig. I Andalusien aftales startlejen i en ny kontrakt frit; det, dekretet begrænser, er, hvor meget den vokser bagefter, og en kontrakt, der underskrives nu, får sin første regulering i efteråret 2027, altså stadig inden for perioden. Af de 603 boliger, vi udbyder til langtidsudlejning, er 61 % uden for Serpavi, især villaer og store lejligheder.

• Fastsæt startlejen med omhu ud fra data fra området: Frem til 2028 kan den næppe vokse.
• Hvis du køber en bolig, der allerede er udlejet, så tjek først dens Serpavi: Overstiger huslejen den, stiger den ikke før 2028.
• Beregn afkastet med flad husleje: Med IPC på 4,9 % mister en frosset husleje næsten 5 % af sin købekraft på et år.
• Tag højde for dekretets ekstraordinære forlængelse: Hvis kontrakten afslutter sin forlængelse før den 31. december 2028, kan en lejer, der er ajour med betalingen, anmode om op til to år mere på de samme vilkår. Og sælger du, indtræder køberen i lejekontrakten.

Hvad sker der, hvis Diputación Permanente ikke godkender dekretet?

Pr. 15. oktober 2026 er dekretet i kraft, men afventer convalidación (parlamentarisk godkendelse), og da Cortes (det spanske parlament) er opløst på grund af valget den 29. november, tilfalder afstemningen Diputación Permanente del Congreso (Underhusets stående udvalg). Det er ingen formssag: Congreso nedstemte i begyndelsen af oktober de to tidligere versioner, og i april var loftet på 2 %, vedtaget i marts, allerede bortfaldet. Hvis dekretet ikke godkendes, vender den almindelige regel tilbage: Det, der er aftalt i kontrakten, med IRAV som loft for kontrakter underskrevet siden den 26. maj 2023.

Kort sagt: Kan jeg hæve huslejen i år?

Hvis din kontrakts regulering forfalder inden udgangen af 2027, så glem IPC og IRAV og tjek først Serpavi: Over grænsen fryses huslejen, og under grænsen, eller hvis boligen ikke har nogen referenceværdi, stiger den med det, du aftaler med lejeren, eller uden aftale 2 %. Hos EVS PROPERTY GROUP hjælper vi ejere og investorer med at fastsætte en realistisk husleje, tjekke en bolig i Serpavi, før den købes, og beregne afkastet i Málaga og på Costa del Sol. Hvis du vurderer din situation, så lad os tale sammen.

Denne artikel er af informativ karakter og erstatter ikke rådgivning fra en advokat om din konkrete sag.

Ofte stillede spørgsmål

Kan jeg hæve huslejen med 4,9 % ud fra IPC for september?

Nej, hvis reguleringen forfalder mellem den 8. oktober 2026 og den 31. december 2027: Huslejen fryses, hvis den overstiger Serpavis grænse, og hvis den ikke gør, stiger den med det, der aftales på ny, eller uden aftale højst 2 %.

Hvad sker der, hvis min bolig ikke har nogen værdi i Serpavi?

Så kan huslejen ikke fryses på den måde, og den anden regel gælder: ny aftale med lejeren eller, uden aftale, højst 2 %. Det gælder for huse og villaer, lejligheder på over 150 m² og nybyggeri.

Gælder frysningen også for kontrakter underskrevet før 2023?

Ja. Den gælder for alle boliglejekontrakter omfattet af Ley de Arrendamientos Urbanos, hvor den årlige regulering falder i perioden, uanset om de er knyttet til IPC eller begrænset af IRAV.

Hvor længe varer begrænsningen af huslejen?

Den dækker reguleringer, der forfalder frem til den 31. december 2027, forudsat at Diputación Permanente godkender dekretet; gør den ikke det, bortfalder begrænsningen tidligere.