Avec un IPC (indice des prix à la consommation) de septembre à 4,9 % et un IRAV (indice de référence pour l’actualisation des loyers de logement) à un niveau record de 2,54 %, de nombreux bailleurs verront cet automne leur loyer gelé : du 8 octobre au 31 décembre 2027, si le loyer dépasse la limite du Serpavi, il ne peut pas augmenter du tout ; s’il ne la dépasse pas, il n’augmente que de ce qui est convenu de nouveau ou, à défaut d’accord, de 2 % au maximum. Dans la province de Málaga, le gouvernement estime que le gel touche 32 100 contrats, soit 28,9 % des contrats concernés.
Ce changement arrive avec le Real Decreto-ley 29/2026, au moment où l’inflation atteint son niveau le plus élevé depuis février 2023, et il ne touche pas de la même manière un appartement en ville et une villa sur la côte.
De combien peut-on augmenter le loyer à partir du 8 octobre 2026 ?
La règle figure dans la disposition finale sixième du décret, publié au BOE le 7 octobre. Elle concerne les contrats de location de logement soumis à la Ley de Arrendamientos Urbanos (loi sur les locations urbaines) dont l’actualisation annuelle tombe entre le 8 octobre 2026 et le 31 décembre 2027, qu’ils appartiennent à de petits propriétaires ou à de grands détenteurs, et qu’ils soient liés à l’IPC ou plafonnés par l’IRAV.
| Votre situation | Ce que vous pouvez appliquer lors de l’actualisation |
|---|---|
| Le loyer dépasse la limite maximale du Serpavi | Aucune hausse : le loyer est gelé |
| Le loyer est égal ou inférieur à la limite | Ce qui est convenu de nouveau avec le locataire ; à défaut d’accord, 2 % au maximum |
| Le Serpavi ne fournit pas de valeur pour votre logement | La même règle : nouvel accord ou, à défaut, 2 % au maximum |
| Le contrat ne comporte pas de clause d’actualisation | Le loyer n’est pas actualisé |
Avec un IRAV à 2,54 %, le plafond de 2 % pèse même sur les contrats récents, et il rogne près de trois points sur ceux qui sont liés à l’IPC. Une hausse plus forte n’est possible que si le loyer ne dépasse pas le Serpavi et que le locataire l’accepte. Les logements touristiques sont exclus, car ils ne sont pas soumis à la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Qu’est-ce que le Serpavi et comment savoir si votre loyer le dépasse ?
Le Serpavi est le Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (système étatique de référence du prix des loyers de logement). Il calcule pour chaque logement une fourchette de loyer à partir de ce que les bailleurs déclarent à l’administration fiscale (Hacienda), désormais avec des données de 2024, et des informations du Catastro (cadastre), selon la section de recensement, la surface et des équipements comme l’ascenseur, le parking ou la piscine collective. Jusqu’ici, sa valeur supérieure ne limitait que les nouveaux contrats dans les zones tendues, et aucune n’a été déclarée en Andalousie. Avec le décret, il décide si un loyer est gelé, et le gouvernement l’applique aussi en dehors de ces zones.
Mais tous les logements n’ont pas de valeur de référence. La méthodologie en vigueur, datée de mars 2026, ne la calcule que pour les appartements de 30 à 150 m² construits, situés dans des immeubles résidentiels collectifs antérieurs à 2022 et dans des sections de recensement disposant de données suffisantes. Les maisons, les villas, les appartements de plus de 150 m² et le neuf sont exclus : pour eux, c’est le nouvel accord ou les 2 % qui s’appliquent, mais pas le gel. Selon le gouvernement, c’est le cas de 112 500 contrats en Andalousie.
- Repérez la référence cadastrale du logement : elle figure sur l’avis d’IBI (impôt foncier local).
- Saisissez-la dans la calculatrice du loyer du Ministerio de Vivienda ou dans la consultation du Serpavi, avec les caractéristiques du logement, et comparez la valeur supérieure de la fourchette avec le loyer actuel.
- Communiquez l’actualisation par écrit, en indiquant le pourcentage appliqué et le nouveau loyer en euros, et conservez-en une copie.
Combien de contrats sont gelés à Málaga ?
Le gouvernement a estimé la portée par province avec le premier décret, le 26/2026, que le Congrès a rejeté et que le 29/2026 reprend avec la même règle. En Andalousie, la limitation touche 406 000 contrats aux prix du marché, dans lesquels vivent 954 600 personnes.
| Territoire | Contrats concernés | Gelés | % gelés | Économie médiane du locataire avec loyer gelé |
|---|---|---|---|---|
| Province de Málaga | 111 300 | 32 100 | 28,9 % | 25,9 €/mois |
| Province de Cádiz | 53 800 | 16 900 | 31,4 % | 20,4 €/mois |
| Province d’Almería | 35 300 | 10 600 | 30,1 % | 16,7 €/mois |
| Province de Séville | 83 800 | 23 800 | 28,4 % | 22 €/mois |
| Province de Grenade | 61 300 | 13 000 | 21,2 % | 19,6 €/mois |
| Andalousie | 406 000 | 110 900 | 27,3 % | 21,4 €/mois |
Málaga dépasse la moyenne andalouse, même si Cádiz et Almería gèlent une proportion encore plus élevée, et concentre 35 % de l’économie estimée dans la communauté autonome, soit 21,5 millions d’euros par an. Pour le bailleur, cette économie correspond à ce qu’il cesse d’encaisser : 25,9 euros par mois dans le foyer médian dont le loyer est gelé, soit environ 311 euros par an. Pour l’ensemble de l’Espagne, le gouvernement évoque plus d’un million de contrats gelés.
Quels logements de la Costa del Sol échappent au Serpavi ?
La Costa del Sol regorge justement de logements que le Serpavi ne couvre pas. Nous l’avons mesuré dans notre portefeuille : sur les 8 286 logements à vendre en octobre 2026, 64 % n’auraient pas de valeur de référence s’ils étaient loués.
| Commune | Maisons et villas | Appartements hors taille admise ou neuf | Total hors Serpavi |
|---|---|---|---|
| Marbella | 40,8 % | 22,7 % | 63,5 % |
| Benahavís | 45,9 % | 18,2 % | 64,1 % |
| Estepona | 36,4 % | 25,7 % | 62,1 % |
| Mijas | 46,3 % | 16,9 % | 63,2 % |
| Fuengirola | 12,3 % | 40,7 % | 53,0 % |
| Málaga | 31,0 % | 24,7 % | 55,8 % |
| Ensemble du portefeuille | 42,3 % | 21,7 % | 64,0 % |
C’est un minimum, car certaines sections de recensement ne disposent pas non plus de données suffisantes. Pour le propriétaire d’une villa à Marbella ou d’un appartement neuf à Fuengirola, le loyer n’est pas gelé, mais jusqu’à fin 2027 il ne pourra pas non plus augmenter de plus que ce qui est convenu ou, à défaut d’accord, de plus de 2 %.
Combien un propriétaire cesse-t-il d’encaisser avec un loyer gelé ?
Un exemple aux prix du marché : à Marbella, le loyer était annoncé en septembre à 23,6 €/m² par mois, selon idealista, de sorte qu’un appartement de 80 m² tournerait autour de 1 888 €. Avec l’IPC, il aurait augmenté de 92,51 € par mois ; avec l’IRAV, de 47,96 € ; avec le plafond, de 37,76 €. Avec un loyer gelé, le bailleur encaisse 1 110 € de moins par an qu’avec l’IPC ; dans la ville de Málaga, à 16,5 €/m², ce serait 776 €. Pendant ce temps, le loyer de marché augmente de 5,7 % par an dans la province, presque le triple du plafond, de sorte que l’écart entre les contrats en cours et les nouveaux aura tendance à se creuser tant que durera la limitation.
Acheter pour louer sur la Costa del Sol reste-t-il rentable ?
Cela peut l’être, mais les calculs changent. En Andalousie, le loyer initial d’un nouveau contrat est fixé librement ; ce que limite le décret, c’est son augmentation ultérieure, et un contrat signé maintenant connaîtra sa première actualisation à l’automne 2027, donc encore dans la période concernée. Sur les 603 logements que nous proposons en location longue durée, 61 % échappent au Serpavi, surtout des villas et de grands appartements.
- Fixez bien le loyer de départ à partir des données de la zone : jusqu’en 2028, il pourra à peine progresser.
- Si vous achetez un logement déjà loué, consultez d’abord son Serpavi : si le loyer le dépasse, il n’augmentera pas avant 2028.
- Calculez la rentabilité avec un loyer stable : avec l’IPC à 4,9 %, un loyer gelé perd près de 5 % de pouvoir d’achat en un an.
- Tenez compte de la prolongation extraordinaire prévue par le décret : si le contrat termine sa prorogation avant le 31 décembre 2028, le locataire à jour de ses paiements peut demander jusqu’à deux ans de plus dans les mêmes conditions. Et si vous vendez, l’acheteur reprend le bail (subrogation).
Que se passe-t-il si la Diputación Permanente ne convalide pas le décret ?
Au 15 octobre 2026, le décret est en vigueur mais en attente de convalidation, et comme les Cortes ont été dissoutes en vue des élections du 29 novembre, le vote revient à la Diputación Permanente du Congreso. Ce n’est pas une simple formalité : début octobre, le Congrès a rejeté les deux versions précédentes, et en avril le plafond de 2 % approuvé en mars avait déjà été invalidé. S’il n’est pas convalidé, la règle générale s’applique de nouveau : ce qui est prévu au contrat, avec l’IRAV comme plafond pour les contrats signés depuis le 26 mai 2023.
En résumé : puis-je augmenter le loyer cette année ?
Si l’actualisation de votre contrat tombe d’ici fin 2027, oubliez l’IPC et l’IRAV et vérifiez d’abord le Serpavi : au-dessus de sa limite, le loyer est gelé ; en dessous, ou si le logement n’a pas de valeur de référence, il augmente de ce que vous convenez avec le locataire ou, à défaut d’accord, de 2 %. Chez EVS PROPERTY GROUP, nous aidons propriétaires et investisseurs à fixer un loyer réaliste, à vérifier le Serpavi d’un logement avant de l’acheter et à calculer sa rentabilité à Málaga et sur la Costa del Sol. Si vous étudiez votre cas, parlons-en.
Cet article est fourni à titre informatif et ne remplace pas les conseils d’un avocat sur votre situation concrète.
Questions fréquentes
Puis-je augmenter le loyer de 4,9 % avec l’IPC de septembre ?
Non, si l’actualisation tombe entre le 8 octobre 2026 et le 31 décembre 2027 : le loyer est gelé s’il dépasse la limite du Serpavi et, s’il ne la dépasse pas, il augmente de ce qui est convenu de nouveau ou, à défaut d’accord, de 2 % au maximum.
Que se passe-t-il si mon logement n’a pas de valeur dans le Serpavi ?
Il ne peut pas être gelé par cette voie et l’autre règle s’applique : nouvel accord avec le locataire ou, à défaut d’accord, 2 % au maximum. C’est le cas des maisons et villas, des appartements de plus de 150 m² et du neuf.
Le gel concerne-t-il aussi les contrats signés avant 2023 ?
Oui. Il s’applique à tous les contrats de location de logement soumis à la Ley de Arrendamientos Urbanos dont l’actualisation annuelle tombe dans la période, qu’ils soient liés à l’IPC ou plafonnés par l’IRAV.
Jusqu’à quand dure la limitation du loyer ?
Elle couvre les actualisations qui arrivent à échéance jusqu’au 31 décembre 2027, à condition que la Diputación Permanente convalide le décret ; si elle ne le fait pas, la limitation tombe plus tôt.
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