Med IPC (konsumprisindeksen) for september på 4,9 % og IRAV (referanseindeksen for regulering av boligleie) på rekordhøye 2,54 % vil mange utleiere få leien frosset i høst: fra 8. oktober og frem til 31. desember 2027 kan leien ikke stige i det hele tatt hvis den overstiger Serpavi-grensen, og hvis den ikke gjør det, stiger den bare med det som avtales på nytt eller, uten enighet, med maksimalt 2 %. I provinsen Málaga anslår regjeringen at frysen rammer 32 100 kontrakter, 28,9 % av dem som berøres.
Endringen kommer med Real Decreto-ley 29/2026, akkurat når inflasjonen er på sitt høyeste nivå siden februar 2023, og den rammer ikke en bybolig på samme måte som en villa ved kysten.
Hvor mye kan leien økes fra 8. oktober 2026?
Regelen står i sjette sluttbestemmelse i dekretet, som ble publisert i BOE (Spanias statstidende) 7. oktober. Den gjelder boligleiekontrakter omfattet av Ley de Arrendamientos Urbanos (den spanske leieloven for boliger) der den årlige reguleringen faller mellom 8. oktober 2026 og 31. desember 2027, uansett om utleieren er en liten eier eller en storeier (grandes tenedores), og som enten er knyttet til IPC eller begrenset av IRAV.
| Din situasjon | Hva du kan anvende ved reguleringen |
|---|---|
| Leien overstiger Serpavis øvre grense | Ingen økning: leien fryses |
| Leien ligger på grensen eller under | Det som avtales på nytt med leietaker; uten enighet maksimalt 2 % |
| Serpavi oppgir ingen verdi for boligen din | Samme regel: ny avtale eller, uten enighet, maksimalt 2 % |
| Kontrakten har ingen reguleringsklausul | Leien reguleres ikke |
Med IRAV på 2,54 % strammer taket på 2 % inn selv for nyere kontrakter, og for kontrakter knyttet til IPC kutter det nesten tre prosentpoeng. En større økning er bare mulig hvis leien ikke overstiger Serpavi og leietaker godtar den. Turistboliger er unntatt, fordi de ikke er omfattet av Ley de Arrendamientos Urbanos.
Hva er Serpavi, og hvordan vet du om leien din overstiger det?
Serpavi er Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (det statlige referansesystemet for boligleiepriser). For hver bolig beregner det et leieintervall ut fra det utleierne oppgir til skattemyndighetene (Hacienda), nå med data fra 2024, og ut fra opplysninger fra Catastro (det spanske matrikkelregisteret), basert på folketellingsseksjon (sección censal), areal og tillegg som heis, parkering eller felles basseng. Til nå begrenset den øvre verdien bare nye kontrakter i områder med presset boligmarked (zonas tensionadas), og i Andalucía er ingen slike erklært. Med dekretet avgjør den i stedet om en leie fryses, og regjeringen anvender den også utenfor disse områdene.
Men ikke alle boliger har en referanseverdi. Den gjeldende metodikken, fra mars 2026, beregner den bare for leiligheter på mellom 30 og 150 m² bebygd areal, i kollektive boligbygg fra før 2022 og i folketellingsseksjoner med tilstrekkelige data. Hus, villaer, leiligheter på over 150 m² og nybygg faller utenfor: for dem gjelder ny avtale eller 2 %, men ikke frysen. Ifølge regjeringen gjelder dette 112 500 kontrakter i Andalucía.
- Finn boligens katastralreferanse: den står på IBI-kvitteringen (IBI er den kommunale eiendomsskatten).
- Legg den inn i leiekalkulatoren til Ministerio de Vivienda eller i Serpavi-søket, sammen med boligens egenskaper, og sammenlign den øvre verdien i intervallet med dagens leie.
- Meddel reguleringen skriftlig, med anvendt prosent og ny leie i euro, og ta vare på en kopi.
Hvor mange kontrakter fryses i Málaga?
Regjeringen anslo omfanget per provins med det første dekretet, 26/2026, som Congreso felte og som 29/2026 gjenoppretter med samme regel. I Andalucía rammer begrensningen 406 000 kontrakter til markedspris, der 954 600 personer bor.
| Område | Berørte kontrakter | Frosset | % frosset | Median besparelse for leietaker med frosset leie |
|---|---|---|---|---|
| Provinsen Málaga | 111 300 | 32 100 | 28,9 % | 25,9 €/mnd |
| Provinsen Cádiz | 53 800 | 16 900 | 31,4 % | 20,4 €/mnd |
| Provinsen Almería | 35 300 | 10 600 | 30,1 % | 16,7 €/mnd |
| Provinsen Sevilla | 83 800 | 23 800 | 28,4 % | 22 €/mnd |
| Provinsen Granada | 61 300 | 13 000 | 21,2 % | 19,6 €/mnd |
| Andalucía | 406 000 | 110 900 | 27,3 % | 21,4 €/mnd |
Málaga ligger over det andalusiske gjennomsnittet, selv om Cádiz og Almería fryser en enda større andel, og står for 35 % av den anslåtte besparelsen i regionen, 21,5 millioner euro i året. For utleieren er denne besparelsen det vedkommende ikke får inn: 25,9 euro i måneden i medianhusholdningen med frosset leie, omtrent 311 euro i året. For hele Spania snakker regjeringen om mer enn én million frosne kontrakter.
Hvilke boliger på Costa del Sol faller utenfor Serpavi?
Costa del Sol er full av akkurat de boligene Serpavi ikke dekker. Vi har målt det i vår portefølje: av de 8 286 boligene til salgs i oktober 2026 ville 64 % ikke ha referanseverdi hvis de ble utleid.
| Kommune | Hus og villaer | Leiligheter utenfor tillatt størrelse, eller nybygg | Totalt utenfor Serpavi |
|---|---|---|---|
| Marbella | 40,8 % | 22,7 % | 63,5 % |
| Benahavís | 45,9 % | 18,2 % | 64,1 % |
| Estepona | 36,4 % | 25,7 % | 62,1 % |
| Mijas | 46,3 % | 16,9 % | 63,2 % |
| Fuengirola | 12,3 % | 40,7 % | 53,0 % |
| Málaga | 31,0 % | 24,7 % | 55,8 % |
| Hele porteføljen | 42,3 % | 21,7 % | 64,0 % |
Dette er et minimum, for noen folketellingsseksjoner har heller ikke tilstrekkelige data. For eieren av en villa i Marbella eller en ny leilighet i Fuengirola fryses ikke leien, men frem til utgangen av 2027 kan den heller ikke stige mer enn det som er avtalt eller, uten enighet, 2 %.
Hvor mye taper en eier med frosset leie?
Et eksempel med markedspriser: i Marbella ble leien annonsert i september til 23,6 €/m² i måneden, ifølge idealista, så en leilighet på 80 m² ville ligge rundt 1 888 €. Med IPC ville den ha steget med 92,51 € i måneden; med IRAV, 47,96 €; med taket, 37,76 €. Med frossen leie får utleieren 1 110 € mindre i året enn med IPC; i byen Málaga, til 16,5 €/m², ville det vært 776 €. Samtidig stiger markedsleien med 5,7 % i året i provinsen, nesten tre ganger så mye som taket, så avstanden mellom eksisterende og nye kontrakter vil trolig vokse så lenge begrensningen varer.
Lønner det seg fortsatt å kjøpe for å leie ut på Costa del Sol?
Det kan lønne seg, men regnestykket endrer seg. I Andalucía avtales startleien i en ny kontrakt fritt; det dekretet begrenser er hvor mye den vokser etterpå, og en kontrakt som inngås nå får sin første regulering høsten 2027, fortsatt innenfor perioden. Av de 603 boligene vi tilbyr for langtidsutleie, faller 61 % utenfor Serpavi, hovedsakelig villaer og store leiligheter.
- Fastsett startleien nøye ut fra data fra området: frem til 2028 kan den knapt vokse.
- Hvis du kjøper en bolig som allerede er utleid, sjekk Serpavi for den først: hvis leien overstiger det, stiger den ikke før i 2028.
- Beregn avkastningen med flat leie: med IPC på 4,9 % mister en frossen leie nesten 5 % av kjøpekraften på ett år.
- Ta hensyn til dekretets ekstraordinære forlengelse: hvis kontrakten avslutter sin forlengelse før 31. desember 2028, kan en leietaker som er à jour med betalingene be om opptil to år til på samme vilkår. Og hvis du selger, trer kjøperen inn i kontrakten.
Hva skjer hvis Diputación Permanente ikke godkjenner dekretet?
Per 15. oktober 2026 er dekretet i kraft, men venter på godkjenning (convalidación), og siden Cortes (det spanske parlamentet) er oppløst på grunn av valget 29. november, er det Diputación Permanente del Congreso (Congresos faste komité) som skal stemme. Det er ikke en bagatell: Congreso felte begge de tidligere versjonene tidlig i oktober, og i april hadde taket på 2 % som ble vedtatt i mars allerede falt bort. Hvis det ikke godkjennes, gjelder den generelle regelen igjen: det som er avtalt i kontrakten, med IRAV som tak for kontrakter inngått fra 26. mai 2023.
Oppsummert: kan jeg øke leien i år?
Hvis reguleringen av kontrakten din forfaller frem til utgangen av 2027, kan du glemme IPC og IRAV og først sjekke Serpavi: over grensen fryses leien, og under, eller hvis boligen ikke har referanseverdi, stiger den med det du avtaler med leietaker eller, uten enighet, 2 %. Hos EVS PROPERTY GROUP hjelper vi eiere og investorer med å fastsette en realistisk leie, sjekke Serpavi for en bolig før den kjøpes og beregne avkastningen i Málaga og på Costa del Sol. Hvis du vurderer din situasjon, ta kontakt.
Denne artikkelen er av informativ art og erstatter ikke rådgivning fra en advokat om din konkrete sak.
Ofte stilte spørsmål
Kan jeg øke leien med 4,9 % ut fra IPC for september?
Nei, hvis reguleringen forfaller mellom 8. oktober 2026 og 31. desember 2027: leien fryses hvis den overstiger Serpavi-grensen, og hvis den ikke gjør det, stiger den med det som avtales på nytt eller, uten enighet, med maksimalt 2 %.
Hva skjer hvis boligen min ikke har verdi i Serpavi?
Den kan ikke fryses på den måten, og den andre regelen gjelder: ny avtale med leietaker eller, uten enighet, maksimalt 2 %. Dette gjelder hus og villaer, leiligheter på over 150 m² og nybygg.
Gjelder frysen også kontrakter inngått før 2023?
Ja. Den gjelder alle boligleiekontrakter omfattet av Ley de Arrendamientos Urbanos der den årlige reguleringen faller i perioden, enten de er knyttet til IPC eller begrenset av IRAV.
Hvor lenge varer leiebegrensningen?
Den dekker reguleringer som forfaller frem til 31. desember 2027, forutsatt at Diputación Permanente godkjenner dekretet; hvis den ikke gjør det, faller begrensningen bort tidligere.
Hva nå? Det nyttigste etter å ha lest er å se på det faktiske markedet: ta en titt på boliger etter sted eller fortell oss på WhatsApp hva du ser etter – område, budsjett, tidsramme – så setter vi sammen et skreddersydd utvalg, uforpliktende.
Kan også være nyttig: selge boligen din investere på Costa del Sol gratis verdivurdering månedlig prisrapport
