Affitto congelato con l'IPC al 4,9%: il Serpavi decide se il tuo canone aumenta a Málaga

Con l’IPC (l’indice dei prezzi al consumo) di settembre al 4,9% e l’IRAV (l’indice di riferimento per l’aggiornamento degli affitti abitativi) a un record del 2,54%, molti proprietari si ritroveranno quest’autunno con l’affitto congelato: dall’8 ottobre al 31 dicembre 2027, se il canone supera il limite del Serpavi non può aumentare per nulla, e se non lo supera aumenta solo di quanto verrà concordato di nuovo oppure, in mancanza di accordo, al massimo del 2%. Nella provincia di Málaga, il Governo calcola che il congelamento interessi 32.100 contratti, il 28,9% di quelli coinvolti.

Il cambiamento arriva con il Real Decreto-ley 29/2026, proprio mentre l’inflazione tocca il livello più alto da febbraio 2023, e non incide allo stesso modo su un appartamento di città e su una villa sulla costa.

Di quanto si può aumentare l’affitto dall’8 ottobre 2026?

La regola si trova nella disposizione finale sesta del decreto, pubblicato nel BOE (la Gazzetta ufficiale spagnola) il 7 ottobre. Riguarda i contratti di locazione abitativa soggetti alla Ley de Arrendamientos Urbanos (la legge spagnola sulle locazioni urbane) il cui aggiornamento annuale cada tra l’8 ottobre 2026 e il 31 dicembre 2027, siano di piccoli proprietari o di grandi proprietari, e siano legati all’IPC o limitati dall’IRAV.

Con l’IRAV al 2,54%, il tetto del 2% penalizza anche i contratti recenti, e per quelli legati all’IPC taglia quasi tre punti. Un aumento maggiore è possibile solo se il canone non supera il Serpavi e l’inquilino lo accetta. Gli appartamenti turistici restano esclusi, perché non sono soggetti alla Ley de Arrendamientos Urbanos.

Che cos’è il Serpavi e come sapere se il tuo canone lo supera?

Il Serpavi è il Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (il sistema statale di riferimento del prezzo degli affitti abitativi). Per ogni abitazione calcola un intervallo di canone a partire da quanto i proprietari dichiarano a Hacienda (l’Agenzia delle Entrate spagnola), ora con dati del 2024, e dalle informazioni del Catastro (il catasto), in base alla sezione censuaria, alla superficie e a elementi come ascensore, posto auto o piscina condominiale. Finora il suo valore massimo limitava solo i contratti nuovi nelle zone tensionate (a mercato teso), e in Andalucía non ne è stata dichiarata nessuna. Con il decreto passa a decidere se un canone si congela, e il Governo lo applica anche fuori da quelle zone.

Ma non tutte le abitazioni hanno un valore di riferimento. La metodologia in vigore, di marzo 2026, lo calcola solo per appartamenti tra 30 e 150 m² costruiti, in edifici residenziali collettivi anteriori al 2022 e in sezioni censuarie con dati sufficienti. Case, ville, appartamenti di oltre 150 m² e nuove costruzioni restano fuori: per loro vale il nuovo accordo o il 2%, ma non il congelamento. Secondo il Governo, è il caso di 112.500 contratti in Andalucía.

• Individua il riferimento catastale dell’abitazione: compare nella ricevuta dell’IBI (l’imposta comunale sugli immobili).
• Inseriscilo nel calcolatore dell’affitto del Ministerio de Vivienda o nella consultazione del Serpavi, insieme alle caratteristiche dell’abitazione, e confronta il valore massimo dell’intervallo con il canone attuale.
• Comunica l’aggiornamento per iscritto, indicando la percentuale applicata e il nuovo canone in euro, e conserva una copia.

Quanti contratti restano congelati a Málaga?

Il Governo ha stimato la portata per provincia con il primo decreto, il 26/2026, che il Congresso ha bocciato e che il 29/2026 recupera con la stessa regola. In Andalucía la limitazione riguarda 406.000 contratti a prezzo di mercato, in cui vivono 954.600 persone.

Málaga supera la media andalusa, anche se Cádiz e Almería congelano una quota ancora maggiore, e concentra il 35% del risparmio stimato nella comunità, 21,5 milioni di euro l’anno. Per il proprietario, quel risparmio è ciò che smette di incassare: 25,9 euro al mese nella famiglia mediana con il canone congelato, circa 311 euro l’anno. In tutta la Spagna, il Governo parla di oltre un milione di contratti congelati.

Quali abitazioni della Costa del Sol restano fuori dal Serpavi?

La Costa del Sol è piena proprio del tipo di abitazioni che il Serpavi non copre. Lo abbiamo misurato nel nostro portafoglio: delle 8.286 abitazioni in vendita a ottobre 2026, il 64% non avrebbe un valore di riferimento se fosse affittato.

È un minimo, perché alcune sezioni censuarie non hanno nemmeno dati sufficienti. Per il proprietario di una villa a Marbella o di un appartamento nuovo a Fuengirola, il canone non si congela, ma fino alla fine del 2027 non potrà nemmeno aumentare oltre quanto concordato o, in mancanza di accordo, oltre il 2%.

Quanto smette di incassare un proprietario con il canone congelato?

Un esempio con prezzi di mercato: a Marbella l’affitto veniva proposto a settembre a 23,6 €/m² al mese, secondo idealista, quindi un appartamento di 80 m² si aggirerebbe sui 1.888 €. Con l’IPC sarebbe salito di 92,51 € al mese; con l’IRAV, di 47,96 €; con il tetto, di 37,76 €. Con il canone congelato, il proprietario incassa 1.110 € in meno all’anno rispetto all’IPC; nella città di Málaga, a 16,5 €/m², sarebbero 776 €. Intanto, il canone di mercato sale del 5,7% annuo nella provincia, quasi il triplo del tetto, quindi la distanza tra i contratti in vigore e quelli nuovi tenderà ad ampliarsi finché durerà la limitazione.

Conviene ancora comprare per affittare sulla Costa del Sol?

Può convenire, ma i conti cambiano. In Andalucía il canone iniziale di un contratto nuovo si pattuisce liberamente; ciò che il decreto limita è quanto cresce dopo, e un contratto firmato ora avrà il primo aggiornamento nell’autunno 2027, ancora all’interno del periodo. Delle 603 abitazioni che offriamo in affitto a lungo termine, il 61% resta fuori dal Serpavi, soprattutto ville e appartamenti grandi.

• Fissa bene il canone di partenza con i dati della zona: fino al 2028 potrà crescere appena.
• Se compri un’abitazione già affittata, verifica prima il suo Serpavi: se il canone lo supera, non aumenterà fino al 2028.
• Calcola la redditività con il canone piatto: con l’IPC al 4,9%, un canone congelato perde quasi il 5% di potere d’acquisto in un anno.
• Tieni conto della proroga straordinaria del decreto: se il contratto termina la sua proroga prima del 31 dicembre 2028, l’inquilino in regola con i pagamenti può chiedere fino a due anni in più alle stesse condizioni. E se vendi, l’acquirente subentra nel contratto.

Cosa succede se la Diputación Permanente non convalida il decreto?

Al 15 ottobre 2026, il decreto è in vigore ma in attesa di convalida, e poiché le Cortes (il Parlamento spagnolo) sono state sciolte per le elezioni del 29 novembre, il voto spetta alla Diputación Permanente del Congreso (la commissione permanente della Camera). Non è un passaggio di poco conto: all’inizio di ottobre il Congresso ha bocciato le due versioni precedenti e ad aprile era già decaduto il tetto del 2% approvato a marzo. Se non viene convalidato, torna la regola generale: quanto pattuito nel contratto, con l’IRAV come tetto per quelli firmati dal 26 maggio 2023.

In sintesi: posso aumentare l’affitto quest’anno?

Se l’aggiornamento del tuo contratto scade entro la fine del 2027, dimentica l’IPC e l’IRAV e verifica prima il Serpavi: al di sopra del suo limite il canone si congela, e al di sotto, o se l’abitazione non ha un valore di riferimento, sale di quanto concordi con l’inquilino o, in mancanza di accordo, del 2%. In EVS PROPERTY GROUP aiutiamo proprietari e investitori a fissare un canone realistico, a verificare il Serpavi di un’abitazione prima di acquistarla e a calcolarne la redditività a Málaga e sulla Costa del Sol. Se stai valutando il tuo caso, parliamone.

Questo articolo ha carattere informativo e non sostituisce la consulenza di un avvocato sul tuo caso concreto.

Domande frequenti

Posso aumentare l’affitto del 4,9% con l’IPC di settembre?

No, se l’aggiornamento scade tra l’8 ottobre 2026 e il 31 dicembre 2027: il canone si congela se supera il limite del Serpavi e, se non lo supera, sale di quanto si concorda di nuovo o, in mancanza di accordo, al massimo del 2%.

Cosa succede se la mia abitazione non ha un valore nel Serpavi?

Non può congelarsi per questa via e si applica l’altra regola: nuovo accordo con l’inquilino o, in mancanza di accordo, al massimo il 2%. Succede a case e ville, ad appartamenti di oltre 150 m² e alle nuove costruzioni.

Il congelamento riguarda anche i contratti firmati prima del 2023?

Sì. Si applica a tutti i contratti di locazione abitativa soggetti alla Ley de Arrendamientos Urbanos il cui aggiornamento annuale cada nel periodo, siano legati all’IPC o limitati dall’IRAV.

Fino a quando dura la limitazione dell’affitto?

Copre gli aggiornamenti che scadano fino al 31 dicembre 2027, a condizione che la Diputación Permanente convalidi il decreto; in caso contrario, la limitazione decade prima.