La rentabilidad del alquiler en Málaga se sitúa en torno al 5,2 % bruto en el conjunto de la provincia: la renta media pedida es de 18,7 €/m² al mes y el precio medio de venta, de 4.293 €/m², según los datos de agosto de 2026 de idealista. Pero la vivienda sube más deprisa que el alquiler (un 7,4 % frente a un 4,5 % en el último año), así que ese margen se estrecha, y no por igual en todos los municipios.
El dato llega con el alquiler todavía al alza en toda España. El último informe mensual de idealista sitúa la renta media nacional en 15,1 €/m², un 5,8 % más que hace un año, con subidas en 47 de las 51 capitales analizadas. Málaga es ya la tercera provincia más cara para alquilar, solo por detrás de Madrid (21,5 €/m²) y Baleares (20 €/m²), y por delante de Barcelona (17,1 €/m²).
Un matiz antes de comparar: desde julio de 2026, idealista excluye de su índice el alquiler de temporada y el vacacional, y ha recalculado toda la serie histórica con ese criterio. Las cifras de este artículo hablan, por tanto, del alquiler residencial de larga duración y no deben cruzarse con datos publicados antes del cambio.
¿Cuánto cuesta alquilar en Málaga y en la Costa del Sol en 2026?
Marbella encabeza la provincia, con 23,7 €/m² al mes: un piso de 80 m² ronda allí los 1.900 € mensuales. Le siguen Benahavís y Estepona, ambos por encima de los 20 €/m². Málaga capital se queda en 16,5 €/m², por debajo de la media provincial, porque la Costa del Sol occidental tira de la cifra hacia arriba.
| Municipio | Alquiler (€/m² al mes) | Variación anual |
|---|---|---|
| Marbella | 23,7 | +8,0 % |
| Benahavís | 21,8 | -1,5 % |
| Estepona | 20,9 | +3,8 % |
| Torremolinos | 17,5 | -0,4 % |
| Fuengirola | 17,4 | +9,4 % |
| Benalmádena | 17,3 | +8,7 % |
| Mijas | 16,5 | +4,0 % |
| Málaga (capital) | 16,5 | +2,8 % |
| Casares | 14,6 | +3,6 % |
| Nerja | 14,2 | — |
| Manilva | 13,8 | +5,3 % |
| Alhaurín de la Torre | 13,5 | +13,8 % |
| Rincón de la Victoria | 13,3 | -2,1 % |
| Vélez-Málaga | 11,2 | +15,2 % |
| Provincia de Málaga | 18,7 | +4,5 % |
| España | 15,1 | +5,8 % |
Fuente: idealista, precios de oferta de agosto de 2026. En Nerja no hay variación anual disponible.
El último año deja un mapa desigual. Las mayores subidas se dan en Vélez-Málaga (+15,2 %) y Alhaurín de la Torre (+13,8 %), dos municipios donde todavía se alquila por menos de 14 €/m². En la costa occidental siguen tirando Fuengirola (+9,4 %), Benalmádena (+8,7 %) y Marbella (+8 %), mientras que Benahavís, Torremolinos y Rincón de la Victoria retroceden ligeramente.
¿Por qué el alquiler en Málaga sube menos que en el resto de España?
La provincia sube un 4,5 % interanual, más de un punto por debajo de la media nacional, y la capital apenas un 2,8 %. En septiembre de 2025 el ritmo provincial rozaba el 11 %. En agosto, además, la renta media cedió un 0,4 % respecto a julio, cuando había marcado su máximo histórico en 18,8 €/m².
La explicación más probable es que la renta ha llegado al techo de lo que pueden pagar los hogares. Málaga es la provincia donde el alquiler se lleva una parte mayor de los ingresos, como vimos en este blog al comparar el esfuerzo de comprar y de alquilar. Con precios de partida tan altos, cada nueva subida encuentra menos inquilinos capaces de asumirla.
¿Qué rentabilidad bruta deja el alquiler en cada municipio?
La rentabilidad bruta es la renta de un año dividida entre el precio de compra. La hemos calculado de dos formas: con el precio medio de venta que publica idealista para el mismo mes, que recoge toda la oferta, incluida la vivienda más antigua, y con la mediana por metro cuadrado de nuestro informe de mercado de la Costa del Sol, que refleja la vivienda que se ofrece al comprador internacional.
| Municipio | Con precios de idealista | Con precios de nuestro informe |
|---|---|---|
| Vélez-Málaga | 6,1 % | 5,1 % |
| Alhaurín de la Torre | 6,0 % | 5,9 % |
| Casares | 5,5 % | 5,3 % |
| Manilva | 5,5 % | 5,2 % |
| Mijas | 5,3 % | 4,7 % |
| Estepona | 5,1 % | 5,3 % |
| Málaga (capital) | 5,0 % | 4,2 % |
| Benalmádena | 5,0 % | 4,7 % |
| Torremolinos | 5,0 % | 4,8 % |
| Marbella | 4,8 % | 4,8 % |
| Benahavís | 4,7 % | 4,8 % |
| Fuengirola | 4,7 % | 3,9 % |
| Rincón de la Victoria | 4,5 % | 3,9 % |
| Nerja | 4,3 % | 4,6 % |
| Provincia de Málaga | 5,2 % | 4,8 % |
Rentabilidad bruta = alquiler anual / precio de venta, ambos por metro cuadrado. Precios de oferta de idealista (agosto de 2026) y medianas de nuestro informe de mercado (septiembre de 2026).
Tres lecturas para quien compra para alquilar:
- El precio de entrada pesa más que la renta. Marbella es donde más se cobra por metro cuadrado, pero su rentabilidad (4,8 %) queda por debajo de la de Casares o Manilva, donde el alquiler es cerca de un 40 % más barato y la compra cuesta casi la mitad.
- El mismo municipio puede dar dos rentabilidades. En Málaga capital y en Fuengirola, comprar a los precios de nuestro informe, más altos por metro cuadrado, recorta casi un punto la rentabilidad frente a la media del mercado; a cambio, suele tratarse de vivienda que necesita menos reforma y atrae a inquilinos con más ingresos.
- Donde la compra corre más que la renta, el margen se estrecha. En Estepona la vivienda en venta sube un 17,4 % en un año y el alquiler, un 3,8 %; en Vélez-Málaga, un 25,4 % frente a un 15,2 %. En Marbella, Fuengirola y Benalmádena ocurre lo contrario: el alquiler sube más que el precio de venta y la rentabilidad mejora.
¿Cuánto queda de rentabilidad después de gastos e impuestos?
La cifra bruta es solo el punto de partida. Un ejemplo con números redondos: un piso de 80 m² en Málaga capital, al precio medio de idealista, cuesta unos 315.000 € y se alquila por unos 1.320 € al mes, un 5 % bruto. Si se suman los gastos de compra de una vivienda de segunda mano en Andalucía (el 7 % de ITP más notaría y registro, alrededor del 8 % en total), se descuentan unos 2.500 € al año de IBI, comunidad, seguro y mantenimiento y se cuenta un mes al año sin inquilino, la rentabilidad baja a cerca del 3,5 % antes de impuestos.
Después llega la fiscalidad. Con carácter general, un propietario no residente en España que vive en otro país de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo tributa al 19 % sobre el rendimiento neto, con gastos deducibles; si reside fuera, incluido el Reino Unido, paga un 24 % sobre los ingresos íntegros, sin deducciones. Los residentes tributan en el IRPF, con reducciones cuando la vivienda se alquila como residencia habitual del inquilino.
Dos matices más. Si el piso ya está alquilado, la renta de un contrato en vigor no sigue estas cifras: se actualiza según lo pactado y dentro de los límites legales que explicamos en nuestro artículo sobre el IPC y el IRAV. Y quien piense en el alquiler de temporada o vacacional entra en otro mercado, con más ingresos potenciales, pero también más gastos, más rotación y una normativa más exigente, que en Málaga capital incluye límites a los pisos turísticos.
¿Sigue mereciendo la pena comprar para alquilar en la Costa del Sol?
Sí, siempre que los números estén bien hechos. Con rentabilidades brutas de entre el 4 % y el 6 % en los principales municipios y una demanda que sigue empujando las rentas, la Costa del Sol mantiene un perfil sólido para el inversor a largo plazo, más aún si se suma la revalorización de la vivienda. Lo que ya no funciona es comprar a cualquier precio y confiar en que la renta lo compense: la diferencia está en acertar con el municipio, el tipo de vivienda y el precio de entrada.
En EVS PROPERTY GROUP calculamos contigo la rentabilidad real de cada vivienda antes de comprar, con precios de venta y de alquiler actualizados de cada zona. Consulta nuestro informe de mercado mensual o escríbenos y te ayudamos a encontrar la opción que mejor encaja con tu inversión.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta alquilar un piso en Málaga en 2026?
En agosto de 2026, el alquiler medio es de 16,5 €/m² al mes en Málaga capital y de 18,7 €/m² en el conjunto de la provincia, según idealista. Un piso de 80 m² ronda los 1.320 € mensuales en la capital y los 1.900 € en Marbella.
¿Qué rentabilidad da alquilar una vivienda en la Costa del Sol?
La rentabilidad bruta del alquiler de larga duración se mueve entre el 4 % y el 6 % en los principales municipios y ronda el 5,2 % en el conjunto de la provincia de Málaga. Después de gastos e impuestos, la rentabilidad neta suele quedar entre uno y dos puntos por debajo.
¿Dónde es más rentable comprar para alquilar en la provincia de Málaga?
Con los precios de agosto de 2026, las rentabilidades brutas más altas están en Vélez-Málaga y Alhaurín de la Torre, en torno al 6 %, y en la costa occidental, en Casares y Manilva, con un 5,5 %. Marbella y Benahavís se quedan en el 4,8 % y el 4,7 %, porque el precio de compra es mucho más alto.
¿Cómo se calcula la rentabilidad bruta de un alquiler?
Se multiplica la renta mensual por doce y se divide entre el precio de compra. Un piso de 315.000 € alquilado por 1.320 € al mes da un 5 % bruto (15.840 € al año entre 315.000 €). La rentabilidad neta descuenta, además, los gastos de compra, los impuestos, la comunidad, el seguro y los meses sin inquilino.
¿Incluyen estos precios el alquiler vacacional?
No. Desde julio de 2026, idealista deja fuera de su índice el alquiler de temporada y el vacacional, así que los precios y las rentabilidades de este artículo corresponden al alquiler residencial de larga duración.
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