Med septembers IPC (det spanska konsumentprisindexet) på 4,9 % och IRAV (det statliga referensindexet för hyresuppräkning) på rekordhöga 2,54 % kommer många hyresvärdar i höst att ha en fryst hyra: från 8 oktober till och med 31 december 2027 får hyran inte höjas alls om den överstiger Serpavi-gränsen, och om den inte gör det höjs den bara med det som parterna på nytt kommer överens om eller, utan överenskommelse, med högst 2 %. I provinsen Málaga uppskattar regeringen att frysningen omfattar 32 100 kontrakt, vilket motsvarar 28,9 % av de berörda.
Förändringen kommer med Real Decreto-ley 29/2026, just när inflationen ligger på sin högsta nivå sedan februari 2023, och den slår inte likadant mot en lägenhet i stan som mot en villa vid kusten.
Hur mycket kan hyran höjas från och med 8 oktober 2026?
Regeln finns i dekretets sjätte slutbestämmelse, som publicerades i BOE (Spaniens officiella lagtidning) den 7 oktober. Den gäller bostadshyreskontrakt som omfattas av Ley de Arrendamientos Urbanos (den spanska hyreslagen) och vars årliga uppräkning infaller mellan 8 oktober 2026 och 31 december 2027, oavsett om hyresvärden är en liten ägare eller en storägare, och som är kopplade till IPC eller begränsade av IRAV.
| Din situation | Vad du kan tillämpa vid uppräkningen |
|---|---|
| Hyran överstiger Serpavis övre gräns | Ingen höjning: hyran fryses |
| Hyran ligger på gränsen eller under den | Det som du på nytt kommer överens om med hyresgästen; utan överenskommelse högst 2 % |
| Serpavi saknar värde för din bostad | Samma regel: ny överenskommelse eller, utan överenskommelse, högst 2 % |
| Kontraktet saknar uppräkningsklausul | Hyran räknas inte upp |
Med IRAV på 2,54 % blir taket på 2 % kännbart även för nyare kontrakt, och för kontrakt kopplade till IPC innebär det en nedskärning på nästan tre procentenheter. En högre höjning är bara möjlig om hyran inte överstiger Serpavi och hyresgästen godkänner den. Turistlägenheter omfattas inte, eftersom de inte omfattas av Ley de Arrendamientos Urbanos.
Vad är Serpavi och hur vet du om din hyra överstiger gränsen?
Serpavi är Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda, det statliga referenssystemet för bostadshyror. För varje bostad räknar systemet fram ett hyresintervall utifrån vad hyresvärdarna deklarerar till Hacienda (den spanska skattemyndigheten), nu med uppgifter från 2024, och utifrån information från Catastro (fastighetsregistret), med hänsyn till folkräkningsdistrikt (sección censal), yta och extra faciliteter som hiss, parkering eller gemensam pool. Fram till nu begränsade dess övre värde bara nya kontrakt i spänningszoner (zonas tensionadas), och i Andalucía finns ingen sådan zon utpekad. Med dekretet avgör det i stället om en hyra fryses, och regeringen tillämpar det även utanför dessa zoner.
Men inte alla bostäder har ett referensvärde. Den gällande metodiken, från mars 2026, beräknar det bara för lägenheter på mellan 30 och 150 m² byggd yta, i kollektiva bostadshus byggda före 2022 och i folkräkningsdistrikt med tillräckliga data. Hus, villor, lägenheter på över 150 m² och nyproduktion faller utanför: för dem gäller en ny överenskommelse eller 2 %, men ingen frysning. Enligt regeringen gäller det 112 500 kontrakt i Andalucía.
- Ta reda på bostadens katastralreferens: den finns på kvittot för IBI (den årliga spanska fastighetsskatten).
- Ange den i hyreskalkylatorn hos Ministerio de Vivienda eller i Serpavis sökfunktion, tillsammans med bostadens egenskaper, och jämför intervallets övre värde med den nuvarande hyran.
- Meddela uppräkningen skriftligt, med den procentsats som tillämpats och den nya hyran i euro, och spara en kopia.
Hur många kontrakt fryses i Málaga?
Regeringen uppskattade omfattningen per provins i samband med det första dekretet, 26/2026, som Congreso fällde och som 29/2026 återinför med samma regel. I Andalucía omfattar begränsningen 406 000 kontrakt till marknadspris, där 954 600 personer bor.
| Område | Berörda kontrakt | Frysta | % frysta | Hyresgästens mediansparande vid fryst hyra |
|---|---|---|---|---|
| Provinsen Málaga | 111 300 | 32 100 | 28,9 % | 25,9 €/mån |
| Provinsen Cádiz | 53 800 | 16 900 | 31,4 % | 20,4 €/mån |
| Provinsen Almería | 35 300 | 10 600 | 30,1 % | 16,7 €/mån |
| Provinsen Sevilla | 83 800 | 23 800 | 28,4 % | 22 €/mån |
| Provinsen Granada | 61 300 | 13 000 | 21,2 % | 19,6 €/mån |
| Andalucía | 406 000 | 110 900 | 27,3 % | 21,4 €/mån |
Málaga ligger över det andalusiska genomsnittet, även om Cádiz och Almería fryser en ännu större andel, och står för 35 % av den uppskattade besparingen i regionen, 21,5 miljoner euro per år. För hyresvärden är den besparingen intäkter som uteblir: 25,9 euro i månaden i det mediana hushållet med fryst hyra, ungefär 311 euro per år. I hela Spanien talar regeringen om över en miljon frysta kontrakt.
Vilka bostäder på Costa del Sol faller utanför Serpavi?
Costa del Sol är full av just de bostäder som Serpavi inte täcker. Vi har mätt det i vår portfölj: av de 8 286 bostäderna till salu i oktober 2026 skulle 64 % sakna referensvärde om de hyrdes ut.
| Kommun | Hus och villor | Lägenheter utanför tillåten storlek eller nyproduktion | Totalt utanför Serpavi |
|---|---|---|---|
| Marbella | 40,8 % | 22,7 % | 63,5 % |
| Benahavís | 45,9 % | 18,2 % | 64,1 % |
| Estepona | 36,4 % | 25,7 % | 62,1 % |
| Mijas | 46,3 % | 16,9 % | 63,2 % |
| Fuengirola | 12,3 % | 40,7 % | 53,0 % |
| Málaga | 31,0 % | 24,7 % | 55,8 % |
| Hela portföljen | 42,3 % | 21,7 % | 64,0 % |
Det är ett minimum, eftersom vissa folkräkningsdistrikt dessutom saknar tillräckliga data. För ägaren till en villa i Marbella eller en nybyggd lägenhet i Fuengirola fryses inte hyran, men fram till slutet av 2027 kan den inte heller höjas mer än vad som överenskommits eller, utan överenskommelse, mer än 2 %.
Hur mycket förlorar en ägare i intäkter med fryst hyra?
Ett exempel med marknadspriser: i Marbella annonserades hyran i september till 23,6 €/m² och månad, enligt idealista, så en lägenhet på 80 m² skulle ligga runt 1 888 €. Med IPC hade hyran höjts med 92,51 € i månaden; med IRAV 47,96 €; med taket 37,76 €. Med fryst hyra får hyresvärden 1 110 € mindre per år än med IPC; i staden Málaga, till 16,5 €/m², skulle det bli 776 €. Samtidigt stiger marknadshyran med 5,7 % per år i provinsen, nästan tre gånger så mycket som taket, så avståndet mellan gällande och nya kontrakt kommer sannolikt att växa så länge begränsningen varar.
Lönar det sig fortfarande att köpa för att hyra ut på Costa del Sol?
Det kan löna sig, men kalkylen förändras. I Andalucía bestäms startshyran för ett nytt kontrakt fritt; det dekretet begränsar är hur mycket den ökar därefter, och ett kontrakt som tecknas nu får sin första uppräkning hösten 2027, alltså fortfarande inom perioden. Av de 603 bostäder vi erbjuder för långtidsuthyrning faller 61 % utanför Serpavi, framför allt villor och stora lägenheter.
- Sätt startshyran rätt med data från området: fram till 2028 kommer den knappast att kunna öka.
- Om du köper en redan uthyrd bostad, kontrollera först dess Serpavi: om hyran överstiger det höjs den inte före 2028.
- Räkna på avkastningen med platt hyra: med IPC på 4,9 % förlorar en fryst hyra nästan 5 % av köpkraften på ett år.
- Ta hänsyn till dekretets extraordinära förlängning: om kontraktets förlängningsperiod löper ut före 31 december 2028 kan en hyresgäst som är ajour med betalningarna begära upp till två år till på samma villkor. Och om du säljer övertar köparen kontraktet.
Vad händer om Diputación Permanente inte validerar dekretet?
Den 15 oktober 2026 är dekretet i kraft men väntar på validering, och eftersom Cortes (det spanska parlamentet) har upplösts inför valet den 29 november ankommer omröstningen på Diputación Permanente (ständiga delegationen) i Congreso. Det är ingen obetydlig formalitet: Congreso fällde i början av oktober de två tidigare versionerna, och i april hade redan taket på 2 % som antogs i mars fallit. Om dekretet inte valideras återgår man till huvudregeln: det som avtalats i kontraktet, med IRAV som tak för kontrakt som tecknats från och med 26 maj 2023.
Sammanfattning: kan jag höja hyran i år?
Om uppräkningen av ditt kontrakt infaller från nu till slutet av 2027, glöm IPC och IRAV och kontrollera först Serpavi: över gränsen fryses hyran, och under den, eller om bostaden saknar referensvärde, höjs den med det du kommer överens om med hyresgästen eller, utan överenskommelse, med 2 %. På EVS PROPERTY GROUP hjälper vi ägare och investerare att sätta en realistisk hyra, kontrollera en bostads Serpavi innan köpet och räkna på avkastningen i Málaga och på Costa del Sol. Om du överväger ditt fall, hör av dig.
Den här artikeln är av informativ karaktär och ersätter inte en advokats rådgivning i ditt specifika fall.
Vanliga frågor
Kan jag höja hyran med 4,9 % utifrån septembers IPC?
Nej, om uppräkningen infaller mellan 8 oktober 2026 och 31 december 2027: hyran fryses om den överstiger Serpavis gräns och, om den inte gör det, höjs den med det som på nytt överenskoms eller, utan överenskommelse, med högst 2 %.
Vad händer om min bostad saknar värde i Serpavi?
Då kan hyran inte frysas den vägen och den andra regeln gäller: ny överenskommelse med hyresgästen eller, utan överenskommelse, högst 2 %. Det gäller hus och villor, lägenheter på över 150 m² och nyproduktion.
Påverkar frysningen även kontrakt som tecknats före 2023?
Ja. Den gäller alla bostadshyreskontrakt som omfattas av Ley de Arrendamientos Urbanos och vars årliga uppräkning infaller under perioden, oavsett om de är kopplade till IPC eller begränsade av IRAV.
Hur länge varar begränsningen av hyran?
Den omfattar uppräkningar som infaller till och med 31 december 2027, förutsatt att Diputación Permanente validerar dekretet; om den inte gör det faller begränsningen tidigare.
Och nu? Det mest användbara efter läsningen är att titta på den verkliga marknaden: se bostäder per ort eller berätta på WhatsApp vad du söker – område, budget, tidsplan – så tar vi fram ett skräddarsytt urval, utan förpliktelser.
Kan också vara till hjälp: sälja din bostad investera på Costa del Sol kostnadsfri värdering månatlig prisrapport
