Jeśli rozdzielić cudzoziemców na rezydentów i nierezydentów, mapa zakupów mieszkań w Hiszpanii zmienia się całkowicie. W skali całego kraju 61% mieszkań kupowanych przez cudzoziemców nabywają osoby, które mieszkają tu na stałe, podczas gdy w prowincji Málaga siedem na dziesięć zakupów dokonywanych przez cudzoziemców podpisują nierezydenci. To dane notarialne za pierwsze półrocze 2026 roku, opublikowane przez Ministerio de Vivienda (hiszpańskie ministerstwo mieszkalnictwa).
Instytucja finansowa UCI opisuje głęboką zmianę w popycie międzynarodowym: zagraniczny kupujący szuka już nie tylko drugiego domu czy inwestycji, ale coraz częściej domu, w którym zamieszka z powodu pracy lub na stałe. Według jej analizy średnia kwota, jaką cudzoziemcy płacą za mieszkanie, wynosi około 204 365 euro, czyli o 40% więcej niż w 2019 roku. Pytanie brzmi, czy ten trend dotarł także na Costa del Sol.
Czy cudzoziemcy kupują w Hiszpanii, żeby mieszkać, czy żeby inwestować?
W skali kraju szala wyraźnie przechyliła się na stronę osób mieszkających w Hiszpanii. W 2015 roku cudzoziemcy rezydenci podpisywali 49% zakupów dokonywanych przez cudzoziemców, w 2019 roku 57%, w 2025 roku 60%, a w pierwszym półroczu 2026 roku 61%.
Między styczniem a czerwcem 2026 roku cudzoziemcy rezydenci kupili 34 985 mieszkań, czyli prawie 10% mniej niż rok wcześniej, a nierezydenci 22 610, czyli 17% mniej. Obie liczby spadają, ale w przypadku kupujących spoza kraju spadek jest prawie dwukrotnie większy. Ważna uwaga: statystyka klasyfikuje kupującego według miejsca zamieszkania, a nie według przeznaczenia nieruchomości.
Gdzie więcej kupuje cudzoziemiec rezydent, a gdzie nierezydent?
Średnia krajowa skrywa bardzo różne rynki. Tabela porównuje dla pierwszego półrocza 2026 roku udział każdego z profili w ogólnej liczbie transakcji kupna-sprzedaży w prowincji oraz część zakupów cudzoziemców, którą stanowią rezydenci.
| Prowincja | Zakupy cudzoziemców (% ogółu) | Cudzoziemcy rezydenci (% ogółu) | Cudzoziemcy nierezydenci (% ogółu) | Rezydenci w zakupach cudzoziemców |
|---|---|---|---|---|
| Málaga | 38,1% | 11,3% | 26,8% | 29,7% |
| Alicante | 47,7% | 15,4% | 32,3% | 32,2% |
| Baleary | 32,8% | 11,7% | 21,2% | 35,5% |
| Girona | 23,7% | 11,9% | 11,9% | 50,0% |
| Tarragona | 16,7% | 13,1% | 3,6% | 78,2% |
| Barcelona | 15,1% | 13,7% | 1,4% | 90,7% |
| Lleida | 13,2% | 12,6% | 0,5% | 96,1% |
| Madrid | 8,6% | 7,9% | 0,7% | 91,7% |
| Cała Hiszpania | 16,3% | 9,9% | 6,4% | 60,7% |
Źródło: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, transakcje mieszkaniowe według miejsca zamieszkania kupującego (dane notarialne), styczeń–czerwiec 2026.
Prowincja Málaga tworzy grupę z Alicante i Balearami: to nadmorskie rynki, na których zagraniczny kupujący ma duże znaczenie, a większość z nich nie mieszka w Hiszpanii. W Katalonii natomiast wyraźnie widać wzorzec opisany przez UCI. W Girona, z Costa Brava, zakupy cudzoziemców rozkładają się już po równo między rezydentów i nierezydentów; w Tarragona prawie ośmiu na dziesięciu zagranicznych kupujących mieszka w Hiszpanii, a w Barcelona i Lleida ponad dziewięciu na dziesięciu.
Czy profil zagranicznego kupującego zmienia się w prowincji Málaga?
| Okres | Zakupy cudzoziemców | Rezydentów | Nierezydentów | Udział rezydentów |
|---|---|---|---|---|
| 2015 | 10 962 | 2 549 | 8 413 | 23,3% |
| 2019 | 10 353 | 3 158 | 7 195 | 30,5% |
| 2022 | 16 778 | 4 293 | 12 485 | 25,6% |
| 2025 | 13 774 | 4 025 | 9 749 | 29,2% |
| Styczeń–czerwiec 2025 | 7 163 | 2 112 | 5 051 | 29,5% |
| Styczeń–czerwiec 2026 | 6 336 | 1 880 | 4 456 | 29,7% |
Prowincja Málaga. Źródło: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (dane notarialne).
Cudzoziemiec mieszkający w prowincji zyskał nieco na znaczeniu: z mniej niż jednego na cztery zakupy cudzoziemców w 2015 roku przeszedł do prawie trzech na dziesięć. Jednak ten wzrost wyhamował. Od 2019 roku jego udział waha się między 25% a 30%, a wielki skok w 2022 roku zawdzięczamy nierezydentowi, z ponad 12 400 zakupów, co jest maksimum w całym szeregu danych.
W pierwszym półroczu 2026 roku zakupy rezydentów i nierezydentów spadły niemal tak samo, o około 11% każde. Oznacza to, że w prowincji Málaga nie widać przesunięcia w stronę kupującego, który mieszka w Hiszpanii, a które widać w skali całego kraju.
Dlaczego na Costa del Sol nadal rej wodzi nierezydent?
- Połączenia i klimat: lotnisko w Maladze oferuje bezpośrednie loty do znacznej części Europy, co ułatwia korzystanie z nieruchomości przez kilka tygodni lub miesięcy w roku bez przeprowadzki.
- Budżet: według Consejo General del Notariado (Generalna Rada Notariatu) w pierwszym półroczu 2026 roku nierezydent płacił średnio 3 493 euro za metr kwadratowy w Hiszpanii, wobec 2 102 euro w przypadku cudzoziemca rezydenta. Taki kupujący z większym budżetem pasuje do oferty na wybrzeżu.
- Najpierw wynająć, potem kupić: wiele rodzin osiedlających się na Costa del Sol wynajmuje nieruchomość przez jakiś czas przed zakupem, a gdy już kupują, figurują jako rezydenci.
- Rynki mieszane: w takich miejscowościach jak Marbella, Estepona czy Fuengirola współistnieją drugi dom, inwestycja w wynajem i rodzina mieszkająca tu przez cały rok.
Co się zmienia, jeśli kupujesz, żeby mieszkać, a co, gdy kupujesz jako nierezydent?
| Aspekt | Zakup, by tu mieszkać (rezydent) | Zakup jako nierezydent |
|---|---|---|
| Kredyt hipoteczny | Banki zwykle finansują do 80% wartości wyceny | Zazwyczaj od 60% do 70% wartości wyceny |
| Podatek roczny z tytułu posiadania nieruchomości | Mieszkanie zajmowane na stałe nie podlega opodatkowaniu od dochodu imputowanego (renta imputada, czyli umownego dochodu z posiadania nieruchomości) | Impuesto sobre la Renta de No Residentes (podatek dochodowy od nierezydentów, formularz 210) od dochodu imputowanego (renta imputada): 19% w UE i EOG, 24% w pozostałych krajach |
| Na co warto zwrócić uwagę | Szkoły, praca, opieka zdrowotna i transport przez cały rok | Rentowność, zasady wynajmu, usługi i utrzymanie nieruchomości pod nieobecność właściciela |
Wniosek: Málaga nadal jest rynkiem nierezydentów
Zagraniczny kupujący, który przyjeżdża, by zostać, zyskuje na znaczeniu w Hiszpanii, ale w prowincji Málaga motorem rynku nadal są osoby kupujące z zagranicy: siedem na dziesięć zakupów cudzoziemców. Dla sprzedającego oznacza to, że znaczna część popytu podejmuje decyzje na odległość i ceni zdalną obsługę; dla kupującego, że warto od początku określić, do czego ma służyć nieruchomość, ponieważ od tego zależą lokalizacja, finansowanie i podatki.
W EVS PROPERTY GROUP pomagamy zarówno tym, którzy przyjeżdżają tu mieszkać, jak i tym, którzy szukają drugiego domu lub inwestycji. Ceny ofertowe w podziale na miejscowości znajdziesz w naszym raporcie o rynku Costa del Sol, możesz też napisać do nas, aby rozpocząć poszukiwania.
Najczęściej zadawane pytania
Jaki odsetek zagranicznych kupujących w prowincji Málaga mieszka w Hiszpanii?
W pierwszym półroczu 2026 roku 29,7% zakupów mieszkań przez cudzoziemców w prowincji Málaga dokonały osoby mieszkające w Hiszpanii. Pozostałe 70,3% przypada na nierezydentów.
Ile mieszkań kupili cudzoziemcy w prowincji Málaga w 2026 roku?
Między styczniem a czerwcem 2026 roku było to 6 336 z 16 617 transakcji kupna-sprzedaży mieszkań w prowincji, czyli 38,1%, według danych notarialnych Ministerio de Vivienda.
Gdzie najwięcej kupują cudzoziemcy mieszkający w Hiszpanii?
Proporcjonalnie w takich prowincjach jak Barcelona, Madrid czy Lleida, gdzie ponad 90% zagranicznych kupujących już mieszka w Hiszpanii. Na najbardziej turystycznym wybrzeżu śródziemnomorskim, takim jak Málaga, Alicante czy Baleary, przeważa nierezydent.
Czy nierezydent może zaciągnąć kredyt hipoteczny w Hiszpanii?
Tak. Hiszpańskie banki finansują nierezydentów, choć zwykle udzielają kredytu na niższy odsetek wartości nieruchomości niż rezydentowi i wymagają więcej dokumentów dotyczących dochodów.
Co dalej? Po lekturze najbardziej przyda się spojrzenie na prawdziwy rynek: zajrzyj do nieruchomości według miast albo napisz nam na WhatsApp, czego szukasz — okolica, budżet, terminy — a przygotujemy dla Ciebie dopasowany wybór, bez zobowiązań.
Może się też przydać: sprzedaż nieruchomości inwestowanie na Costa del Sol bezpłatna wycena miesięczny raport cen
