Trennt man ausländische Residenten und Nichtresidenten, sieht die Landkarte des Wohnungskaufs in Spanien völlig anders aus: Im gesamten Land erwerben mittlerweile 61 % der von Ausländern gekauften Wohnungen Personen, die hier leben, während in der Provinz Málaga sieben von zehn Käufen durch Ausländer von Nichtresidenten (Käufern ohne Wohnsitz in Spanien) abgeschlossen werden. Es handelt sich um Notariatsdaten des ersten Halbjahres 2026, die das Ministerio de Vivienda veröffentlicht hat.
Das Finanzinstitut UCI beschreibt einen grundlegenden Wandel der internationalen Nachfrage: Der ausländische Käufer sucht nicht mehr nur einen Zweitwohnsitz oder eine Kapitalanlage, sondern zunehmend ein Zuhause, in dem er sich beruflich niederlassen oder dauerhaft bleiben kann. Laut seiner Analyse liegt der durchschnittliche Betrag, den Ausländer für eine Wohnung zahlen, bei rund 204.365 Euro, 40 % mehr als 2019. Die Frage ist, ob dieser Trend auch an der Costa del Sol angekommen ist.
Kaufen Ausländer in Spanien, um hier zu leben oder um zu investieren?
Landesweit hat sich die Waage deutlich zugunsten derjenigen geneigt, die in Spanien leben. 2015 machten ausländische Residenten 49 % der Käufe von Ausländern aus; 2019 waren es 57 %, 2025 60 % und im ersten Halbjahr 2026 61 %.
Zwischen Januar und Juni 2026 kauften ausländische Residenten 34.985 Wohnungen, knapp 10 % weniger als ein Jahr zuvor, und Nichtresidenten 22.610, 17 % weniger. Beide Zahlen sinken, aber die der Käufer aus dem Ausland fällt fast doppelt so stark. Ein wichtiger Hinweis: Die Statistik ordnet den Käufer nach seinem Wohnsitz ein, nicht nach der Nutzung, die er für das Haus plant.
Wo kaufen ausländische Residenten am meisten und wo Nichtresidenten?
Der nationale Durchschnitt verbirgt sehr unterschiedliche Märkte. Die Tabelle vergleicht für das erste Halbjahr 2026 das Gewicht der beiden Käuferprofile am Gesamtvolumen der Kaufabschlüsse der jeweiligen Provinz sowie den Anteil der Residenten an den Käufen von Ausländern.
| Provinz | Käufe von Ausländern (% des Gesamtvolumens) | Ausländische Residenten (% des Gesamtvolumens) | Ausländische Nichtresidenten (% des Gesamtvolumens) | Residenten an den Käufen von Ausländern |
|---|---|---|---|---|
| Málaga | 38,1 % | 11,3 % | 26,8 % | 29,7 % |
| Alicante | 47,7 % | 15,4 % | 32,3 % | 32,2 % |
| Balearen | 32,8 % | 11,7 % | 21,2 % | 35,5 % |
| Girona | 23,7 % | 11,9 % | 11,9 % | 50,0 % |
| Tarragona | 16,7 % | 13,1 % | 3,6 % | 78,2 % |
| Barcelona | 15,1 % | 13,7 % | 1,4 % | 90,7 % |
| Lleida | 13,2 % | 12,6 % | 0,5 % | 96,1 % |
| Madrid | 8,6 % | 7,9 % | 0,7 % | 91,7 % |
| Spanien gesamt | 16,3 % | 9,9 % | 6,4 % | 60,7 % |
Quelle: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, Wohnungstransaktionen nach Wohnsitz des Käufers (Notariatsdaten), Januar bis Juni 2026.
Die Provinz Málaga bildet gemeinsam mit Alicante und Baleares eine Gruppe: Küstenmärkte, in denen der ausländische Käufer ein großes Gewicht hat und die Mehrheit nicht in Spanien lebt. In Cataluña hingegen zeigt sich deutlich das Muster, das UCI beschreibt. In Girona mit der Costa Brava teilt sich der Kauf durch Ausländer bereits zu gleichen Teilen auf Residenten und Nichtresidenten auf; in Tarragona leben fast acht von zehn ausländischen Käufern in Spanien, in Barcelona und Lleida mehr als neun von zehn.
Verändert sich das Profil des ausländischen Käufers in Málaga?
| Zeitraum | Käufe von Ausländern | Von Residenten | Von Nichtresidenten | Anteil der Residenten |
|---|---|---|---|---|
| 2015 | 10.962 | 2.549 | 8.413 | 23,3 % |
| 2019 | 10.353 | 3.158 | 7.195 | 30,5 % |
| 2022 | 16.778 | 4.293 | 12.485 | 25,6 % |
| 2025 | 13.774 | 4.025 | 9.749 | 29,2 % |
| Januar bis Juni 2025 | 7.163 | 2.112 | 5.051 | 29,5 % |
| Januar bis Juni 2026 | 6.336 | 1.880 | 4.456 | 29,7 % |
Provinz Málaga. Quelle: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (Notariatsdaten).
Der in der Provinz lebende Ausländer hat etwas an Boden gewonnen: Er schloss 2015 noch weniger als einen von vier Käufen von Ausländern ab, heute sind es knapp drei von zehn. Doch der Aufwärtstrend hat sich verlangsamt. Seit 2019 schwankt sein Anteil zwischen 25 % und 30 %, und den großen Sprung von 2022 trugen die Nichtresidenten mit mehr als 12.400 Käufen, dem Höchstwert der Reihe.
Im ersten Halbjahr 2026 gingen die Käufe von Residenten und Nichtresidenten fast gleich stark zurück, um jeweils rund 11 %. Das heißt: In Málaga ist die Verschiebung hin zum in Spanien lebenden Käufer, die sich im gesamten Land beobachten lässt, nicht zu erkennen.
Warum bestimmen an der Costa del Sol weiterhin die Nichtresidenten den Markt?
- Anbindung und Klima: Der Flughafen von Málaga bietet Direktflüge in einen Großteil Europas, was es erleichtert, die Wohnung einige Wochen oder Monate im Jahr zu nutzen, ohne umzuziehen.
- Budget: Laut dem Consejo General del Notariado zahlte ein Nichtresident im ersten Halbjahr 2026 in Spanien durchschnittlich 3.493 Euro pro Quadratmeter, ein ausländischer Resident dagegen 2.102 Euro. Dieser Käufer mit höherem Budget passt zum Angebot an der Küste.
- Erst mieten, dann kaufen: Viele Familien, die sich an der Costa del Sol niederlassen, mieten zunächst eine Zeit lang, bevor sie kaufen, und gelten beim Kauf dann bereits als Residenten.
- Gemischte Märkte: In Gemeinden wie Marbella, Estepona oder Fuengirola treffen Zweitwohnsitz, Mietinvestition und die ganzjährig hier lebende Familie aufeinander.
Was ändert sich, wenn Sie zum Wohnen oder als Nichtresident kaufen?
| Aspekt | Kauf zum Wohnen vor Ort (Resident) | Kauf als Nichtresident |
|---|---|---|
| Hypothek | Die Banken finanzieren in der Regel bis zu 80 % des Schätzwerts | Üblich sind 60 % bis 70 % des Schätzwerts |
| Jährliche Steuer für den Immobilienbesitz | Die Hauptwohnung unterliegt nicht der Besteuerung der renta imputada (fiktives Einkommen aus der Eigennutzung) | Impuesto sobre la Renta de No Residentes (Einkommensteuer für Nichtresidenten, modelo 210) auf die renta imputada: 19 % in der EU und im EWR, 24 % im übrigen Ausland |
| Worauf man achten sollte | Schulen, Arbeit, Gesundheitsversorgung und Verkehrsanbindung das ganze Jahr über | Rendite, Vermietungsvorschriften, Dienstleistungen und Instandhaltung während Ihrer Abwesenheit |
Fazit: Málaga bleibt ein Markt der Nichtresidenten
Der ausländische Käufer, der kommt, um zu bleiben, gewinnt in Spanien an Gewicht, doch in der Provinz Málaga sind weiterhin die Käufer von außerhalb der Motor: sieben von zehn Käufen durch Ausländer. Für Verkäufer bedeutet das, dass ein Großteil der Nachfrage aus der Ferne entscheidet und eine Abwicklung auf Distanz zu schätzen weiß; für Käufer, dass es sich lohnt, von Anfang an zu klären, wofür man die Wohnung haben möchte, denn davon hängen Lage, Finanzierung und Steuern ab.
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Häufige Fragen
Welcher Anteil der ausländischen Käufer in Málaga lebt in Spanien?
Im ersten Halbjahr 2026 wurden 29,7 % der Wohnungskäufe von Ausländern in der Provinz Málaga von in Spanien ansässigen Personen getätigt. Die restlichen 70,3 % entfallen auf Nichtresidenten.
Wie viele Wohnungen haben Ausländer 2026 in Málaga gekauft?
Zwischen Januar und Juni 2026 waren es 6.336 der 16.617 Wohnungskäufe der Provinz, also 38,1 %, laut den Notariatsdaten des Ministerio de Vivienda.
Wo kaufen die in Spanien lebenden Ausländer am meisten?
Verhältnismäßig in Provinzen wie Barcelona, Madrid oder Lleida, wo mehr als 90 % der ausländischen Käufer bereits in Spanien leben. An der besonders touristischen Mittelmeerküste, etwa in Málaga, Alicante oder Baleares, überwiegen die Nichtresidenten.
Kann ein Nichtresident in Spanien eine Hypothek aufnehmen?
Ja. Spanische Banken finanzieren Nichtresidenten, vergeben aber in der Regel einen geringeren Prozentsatz des Wohnungswerts als bei Residenten und verlangen mehr Nachweise zum Einkommen.
Und jetzt? Am nützlichsten ist es nach dem Lesen, sich den echten Markt anzusehen: Schauen Sie sich die Immobilien nach Orten an oder schreiben Sie uns per WhatsApp, was Sie suchen – Lage, Budget, Zeitrahmen –, und wir stellen Ihnen unverbindlich eine passende Auswahl zusammen.
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