Si l’on distingue les étrangers résidents des non-résidents, la carte de l’achat immobilier en Espagne change du tout au tout : à l’échelle du pays, 61 % des logements achetés par des étrangers le sont désormais par des personnes qui vivent ici, tandis que dans la province de Málaga, sept achats étrangers sur dix sont signés par des non-résidents. Ce sont les données notariales du premier semestre 2026, publiées par le Ministerio de Vivienda.
L’établissement financier UCI décrit un changement de fond dans la demande internationale : l’acheteur étranger ne cherche plus seulement une résidence secondaire ou un investissement, mais de plus en plus un foyer où s’installer pour le travail ou pour y rester. Selon son analyse, le montant moyen payé par les étrangers pour un logement avoisine 204 365 euros, soit 40 % de plus qu’en 2019. La question est de savoir si cette tendance a aussi gagné la Costa del Sol.
Les étrangers achètent-ils en Espagne pour y vivre ou pour investir ?
À l’échelle nationale, la balance a nettement penché en faveur de ceux qui vivent en Espagne. En 2015, les étrangers résidents signaient 49 % des achats réalisés par des étrangers ; en 2019, 57 % ; en 2025, 60 %, et au premier semestre 2026, 61 %.
Entre janvier et juin 2026, les étrangers résidents ont acheté 34 985 logements, soit près de 10 % de moins qu’un an plus tôt, et les non-résidents 22 610, soit 17 % de moins. Les deux chiffres reculent, mais celui de l’acheteur venu de l’étranger chute presque deux fois plus. Une nuance importante : la statistique classe l’acheteur selon son lieu de résidence, et non selon l’usage qu’il fera du bien.
Où l’étranger résident achète-t-il le plus, et où le non-résident ?
La moyenne nationale cache des marchés très différents. Le tableau compare, pour le premier semestre 2026, le poids de chaque profil dans le total des ventes de la province et la part des achats étrangers réalisée par les résidents.
| Province | Achats d’étrangers (% du total) | Étrangers résidents (% du total) | Étrangers non-résidents (% du total) | Résidents parmi les achats étrangers |
|---|---|---|---|---|
| Málaga | 38,1 % | 11,3 % | 26,8 % | 29,7 % |
| Alicante | 47,7 % | 15,4 % | 32,3 % | 32,2 % |
| Îles Baléares | 32,8 % | 11,7 % | 21,2 % | 35,5 % |
| Girona | 23,7 % | 11,9 % | 11,9 % | 50,0 % |
| Tarragona | 16,7 % | 13,1 % | 3,6 % | 78,2 % |
| Barcelona | 15,1 % | 13,7 % | 1,4 % | 90,7 % |
| Lleida | 13,2 % | 12,6 % | 0,5 % | 96,1 % |
| Madrid | 8,6 % | 7,9 % | 0,7 % | 91,7 % |
| Total Espagne | 16,3 % | 9,9 % | 6,4 % | 60,7 % |
Source : Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, transactions de logements selon la résidence de l’acheteur (données notariales), janvier à juin 2026.
La province de Málaga forme un groupe avec Alicante et les Baléares : des marchés côtiers où l’acheteur étranger pèse lourd et où la majorité ne vit pas en Espagne. En Catalogne, en revanche, on voit clairement se dessiner le schéma décrit par UCI. À Girona, avec la Costa Brava, l’achat étranger se répartit déjà à parts égales entre résidents et non-résidents ; à Tarragona, près de huit acheteurs étrangers sur dix vivent en Espagne, et à Barcelona et Lleida, plus de neuf sur dix.
Le profil de l’acheteur étranger est-il en train de changer à Málaga ?
| Période | Achats d’étrangers | Par des résidents | Par des non-résidents | Poids des résidents |
|---|---|---|---|---|
| 2015 | 10 962 | 2 549 | 8 413 | 23,3 % |
| 2019 | 10 353 | 3 158 | 7 195 | 30,5 % |
| 2022 | 16 778 | 4 293 | 12 485 | 25,6 % |
| 2025 | 13 774 | 4 025 | 9 749 | 29,2 % |
| Janvier à juin 2025 | 7 163 | 2 112 | 5 051 | 29,5 % |
| Janvier à juin 2026 | 6 336 | 1 880 | 4 456 | 29,7 % |
Province de Málaga. Source : Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (données notariales).
L’étranger qui vit dans la province a gagné un peu de terrain : il est passé de moins d’un achat étranger sur quatre en 2015 à près de trois sur dix. Mais la progression s’est ralentie. Depuis 2019, son poids oscille entre 25 % et 30 %, et le grand bond de 2022 a été porté par le non-résident, avec plus de 12 400 achats, un record de la série.
Au premier semestre 2026, les achats des résidents et des non-résidents ont reculé quasiment autant, d’environ 11 % chacun. Autrement dit, on n’observe pas à Málaga le déplacement vers l’acheteur résident que l’on constate à l’échelle de l’Espagne.
Pourquoi le non-résident reste-t-il dominant sur la Costa del Sol ?
- Connectivité et climat : l’aéroport de Málaga propose des vols directs vers une grande partie de l’Europe, ce qui permet d’utiliser le logement quelques semaines ou quelques mois par an sans déménager.
- Budget : selon le Consejo General del Notariado, au premier semestre 2026, le non-résident a payé en moyenne 3 493 euros le mètre carré en Espagne, contre 2 102 euros pour l’étranger résident. Cet acheteur au budget plus élevé correspond bien à l’offre du littoral.
- Louer d’abord, acheter ensuite : de nombreuses familles qui s’installent sur la Costa del Sol louent pendant un certain temps avant d’acheter, et lorsqu’elles le font, elles figurent déjà comme résidentes.
- Marchés mixtes : dans des communes comme Marbella, Estepona ou Fuengirola, résidence secondaire, investissement locatif et famille vivant ici toute l’année cohabitent.
Qu’est-ce qui change si l’on achète pour vivre ici ou en tant que non-résident ?
| Aspect | Acheter pour vivre ici (résident) | Acheter en tant que non-résident |
|---|---|---|
| Prêt immobilier | Les banques financent généralement jusqu’à 80 % de la valeur d’expertise | Le plus courant : entre 60 % et 70 % de la valeur d’expertise |
| Impôt annuel lié à la détention du logement | La résidence principale n’est pas soumise à l’impôt sur la renta imputada (revenu fictif attribué au propriétaire d’un bien dont il ne tire pas de loyer) | Impuesto sobre la Renta de No Residentes (impôt sur le revenu des non-résidents, modelo 210) au titre de la renta imputada : 19 % dans l’UE et l’EEE, 24 % dans le reste du monde |
| Ce qu’il convient d’examiner | Écoles, travail, santé et transports toute l’année | Rentabilité, règles de location, services et entretien en votre absence |
Conclusion : Málaga reste un marché de non-résidents
L’acheteur étranger qui vient pour s’installer gagne du poids en Espagne, mais dans la province de Málaga, le moteur reste celui qui achète depuis l’étranger : sept achats étrangers sur dix. Pour le vendeur, cela signifie qu’une bonne partie de la demande décide à distance et valorise la gestion à distance ; pour l’acheteur, qu’il convient de définir dès le départ l’usage que l’on veut faire du logement, car cela change la zone, le financement et la fiscalité.
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Questions fréquentes
Quel pourcentage des acheteurs étrangers à Málaga vit en Espagne ?
Au premier semestre 2026, 29,7 % des achats de logements par des étrangers dans la province de Málaga ont été réalisés par des résidents en Espagne. Les 70,3 % restants correspondent à des non-résidents.
Combien de logements les étrangers ont-ils achetés à Málaga en 2026 ?
Entre janvier et juin 2026, 6 336 des 16 617 ventes de logements de la province, soit 38,1 %, selon les données notariales du Ministerio de Vivienda.
Où les étrangers qui résident en Espagne achètent-ils le plus ?
En proportion, dans des provinces comme Barcelona, Madrid ou Lleida, où plus de 90 % des acheteurs étrangers vivent déjà en Espagne. Sur le littoral méditerranéen le plus touristique, comme Málaga, Alicante ou les Baléares, c’est le non-résident qui prédomine.
Un non-résident peut-il obtenir un prêt immobilier en Espagne ?
Oui. Les banques espagnoles financent les non-résidents, même si elles prêtent normalement un pourcentage inférieur de la valeur du logement par rapport à un résident et demandent davantage de justificatifs de revenus.
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